Аренда жилья без договора

Правда или миф? 15 фактов о сдаче жилья в аренду

Аренда жилья без договора

Миф. Ни жилищное, ни гражданское законодательство не содержит привязки возможности выселения квартиросъёмщиков ко времени года, утверждает адвокат Олег Сухов. Договор найма может быть расторгнут в судебном порядке, если арендаторы перестали платить или испортили квартиру — и зимой, и летом.

2. Из квартиры невозможно выписать ребёнка до 14 лет, если он получил там временную регистрацию

Миф. Часто арендаторы просят временно зарегистрировать ребёнка в квартире, чтобы отдать его в ближайший детский сад. Такая временная регистрация всегда оформляется на определённый срок, по истечении которого аннулируется. И для этого не требуется разрешения органов опеки.

Правда, есть вероятность, что регистрацию придётся продлить. Даже если вы этого не хотите. «Наниматель может через суд добиться продления временной регистрации ребёнка. Вам придётся в суде доказывать, что права ребёнка не нарушаются, а его регистрация является формальным поводом для продления регистрации родителей», — говорит Олег Сухов.

3. Хозяин имеет право заходить в квартиру до окончания договора аренды

Правда. Но только в соответствии с договором. Например, не чаще одного раза в месяц, предупредив заранее, и обязательно в присутствии жильцов.

https://www.sravni.ru/text/2017/9/21/realnyj-sluchaj-kak-povlijat-na-vladelcev-sjomnoj-kvartiry/

Миф. Действующее законодательство полностью защищает права собственника недвижимости. Он имеет право расторгнуть договор и выселить арендаторов, если они нарушают условия договора.

И срок аренды при этом значения не имеет.

«Регистрация в арендованном жилье также не даёт нанимателю каких-либо прав на это жильё — на это указал Конституционный суд РФ ещё в 1995 году», — поясняет юрист Московской коллегии адвокатов «Арбат» Вадим Башир-Заде.

А заблуждение, что арендатор может жить в квартире даже после расторжения договора, пошло ещё со времён СССР. Тогда были распространены договоры социального найма, которые заключались на долгий срок.

«В законодательстве СССР появилась норма, которая устанавливала право нанимателя жилья в случае заключения договора социального найма на срок более 6 месяцев претендовать на получение прописки в этом жилье.

При этом даже в случае расторжения договора наниматель мог продолжать проживать в жилом помещении, и никто не имел права его выписать», — рассказывает эксперт.

5. Квартиру можно снять только при условии уже имеющейся временной или постоянной регистрации в этом же городе

Миф. Это совсем не обязательно. Снять квартиру может любой гражданин, даже иностранец, вне зависимости от места регистрации по постоянному месту жительства.

Но арендодателю всё же стоит позаботиться о временной регистрации. «При съёме квартиры стоит оговорить с наймодателем условие, что тот обязуется оформить временную регистрацию в квартире. Это поможет избежать недоразумений с соседями и правоохранительными органами», — советует юрист, эксперт в сфере недвижимости Игорь Зиневич.

6. Квартиру лучше сдавать родственникам или хорошим друзьям

И да, и нет. С одной стороны, это надёжно: родственники вряд ли сбегут в неизвестном направлении, оставив разгромленную квартиру с долгами за аренду и ЖКУ.

С другой стороны, это в большинстве случаев невыгодно: родственники и друзья будут просить снизить цену, отложить платежи, убрать депозит.

Конфликтные ситуации и претензии будут обостряться, потому что полностью перевести отношения в плоскость «арендодатель-квартиросъёмщик» вряд ли получится.

Ну а расторжение договора и последующее выселение, если понадобится, повлечёт за собой полный разрыв отношений.

7. Если жильцы испортили квартиру, они не будут платить больше суммы залога. Даже если ремонт выходит дороже

Миф. Собственник испорченной квартиры имеет право требовать от арендатора устранения ущерба или компенсации. «В данной ситуации следует составить двусторонний акт с перечнем ущерба и его стоимости, который должен подписать наниматель, выразив тем самым согласие на устранение ущерба либо на компенсацию стоимости ремонта в денежной форме», — говорит Игорь Зиневич.

Если арендатор отказывается, это нужно отметить в акте и подписать его с привлечением третьих лиц, которые подтвердят наличие повреждений. Затем необходимо вызвать независимого оценщика, который определит стоимость понесённого ущерба. «В дальнейшем следует обратиться в суд с иском к нанимателю о возмещении стоимости причинённого ущерба и расходов на оценщика», — отмечает эксперт.

https://www.sravni.ru/text/2018/1/10/realnyj-sluchaj-chto-delat-esli-arendatory-razgromili-kvartiru/

И да, и нет. Чаще всего за ремонт дома должен платить собственник. «Обязанность по капитальному ремонту жилого помещения возложена на собственника жилья», — отмечает юрист земельно-имущественного департамента Heads Consulting Марина Катянина. А под «коммунальными услугами» в договоре обычно подразумевают оплату воды и электроэнергии по счётчикам.

Но договором также может быть предусмотрено, что в арендную плату включена оплата всех коммунальных платежей, указанных в квитанциях. Тогда за капитальный ремонт придётся платить квартиросъёмщику, отмечает эксперт.

9. Если в квартире сломалась техника, её ремонт должен оплачивать жилец

И да, и нет. В законе нет точного ответа на этот вопрос, поэтому лучше прописать всё в договоре. Как правило, квартиросъёмщики ремонтируют бытовую технику, если она вышла из строя по их вине.

В противном случае — это расходы арендодателя. Суд будет склоняться к такой же позиции, если в договоре ничего не указано.

«Лучше всего также сделать опись техники, которая передаётся в пользование арендатору», — советует Олег Сухов.

10. Собственник квартиры может не платить налоги, если договор заключён на 11 месяцев

Миф. Если вы получаете от квартиросъёмщиков деньги, налоги надо платить в любом случае. «Если вы сдаете одну квартиру, это не признается предпринимательской деятельностью. Если же сдаете 2 или более квартир на длительный срок, то это является предпринимательской деятельностью.

В этом случае вы будете получать прибыль, а значит — заниматься предпринимательством. Налоговым кодексом РФ в подп. 4 п. 1 ст. 208 предусмотрено, что доход, полученный от сдачи недвижимого имущества в аренду, облагается налогом», — говорит Вадим Башир-Заде.

При этом срок, на который заключён договор, ни на что не влияет.

Отказаться от уплаты налогов можно, только если вы сдаёте квартиру бесплатно — родственникам или близким друзьям, например, по договору безвозмездного пользования.

11. Платить налоги с аренды выгоднее через ИП

И да, и нет. Всё зависит от размеров месячной арендной платы, площади квартиры и её расположения, уверена Марина Катянина. Платить налоги арендодатель может тремя способами.

  • Как физическое лицо (13% от дохода). Это самый популярный способ выполнения налоговых обязательств. Раз в год собственник должен подавать налоговую декларацию (по форме 3-НДФЛ) и платить налог — 13% от суммы, заработанной на аренде. «К декларации прилагаются документы, которые подтверждают источник дохода (договор аренды, график вносимых платежей и расписки)», — поясняет эксперт.
  • Как ИП, используя упрощённую систему (6% от дохода). В этом случае у собственника появляется много обязательств. Для регистрации ИП необходимо оплатить госпошлину. Кроме того, предприниматель обязан вести книгу учёта доходов и расходов, платить взносы в пенсионный фонд, каждый квартал вносить авансовые платежи по налогам. 
  • Как ИП, купив патент. Срок действия патента — от 1 до 12 месяцев. Всё это время собственник может не платить налоги, но должен оплачивать пенсионные взносы. Стоимость патента, по словам Вадима Башир-Заде, зависит от срока его действия, площади жилья и его расположения в населённом пункте: чем ближе к центру, тем дороже. «Патентная система выгодна тем, кто сдаёт в аренду дорогие квартиры», — утверждает Марина Катянина.

Но для тех, кто выберет ИП, существует большой минус. Если человек решит продать сдаваемую квартиру, у Налоговой будут все основания лишить его права на налоговый вычет при продаже.

Придется заплатить 6% со всей стоимости квартиры, даже если продать ее через много лет. Такие случаи уже были.

А вот если ИП на УПС “доходы минус расходы” и платит налог с разницы, расходы на покупку квартиры учесть разрешат.

Тогда налог можно заплатить только с разницы, но такая система невыгодна ИП во время работы.

В общем, слишком много нюансов. Если квартира покупалась для проживания, но ее решили сдавать, лучше делать это как физлицо и платить 13%. Тогда и Налоговая не придерется, и с вычетом проблем не будет. Это законно.

12. Договор аренды необходимо регистрировать в Росреестре

И да, и нет. Всё зависит от срока договора аренды. Регистрация в Росреестре обязательна, если договор заключён на срок больше 1 года.

«В этом случае с заявлением о государственной регистрации договора должен обратиться или арендатор, или арендодатель.

Сторонам самим придётся договориться, кто из них будет заниматься регистрацией договора и оплачивать госпошлину», — говорит Вадим Башир-Заде.

Если срок аренды в договоре составляет меньше года или не определён, то регистрировать договор не нужно. Это же правило действует, когда договор продлевается.

«Если стороны договора аренды, заключённого на 11 месяцев, захотят продлить договор на тот же срок и на тех же условиях, то такие действия не будут квалифицироваться как изменение срока договора, и такой договор не нужно будет регистрировать», — объясняет эксперт.

13. Договор аренды обязательно надо заверить у нотариуса, иначе он не имеет юридической силы

Миф. Договор аренды приобретает юридическую силу после того, как его подписали обе стороны. «Наличие или отсутствие нотариального удостоверения договора аренды никак не влияет на его действительность», — подтверждает Игорь Зиневич.

Но это правило действует только для договоров аренды, которые заключены на срок менее 12 месяцев. Долгосрочные договоры считаются действительными с момента их государственной регистрации в Росреестре.

14. Нельзя сдавать в аренду квартиру и выплачивать за неё ипотеку одновременно

Миф. Прямого запрета на то, чтобы взять квартиру в ипотеку и сдавать её в аренду, не существует. Но чаще всего нужно получить разрешение у залогодержателя — то есть банка. Это прописано в договоре об ипотеке.

В противном случае договор аренды может быть признан недействительным, а банк сможет применить к вам санкции. «Кроме того, отсутствие согласия залогодержателя может стать основанием для отказа в государственной регистрации договора аренды», — предупреждает Марина Катянина.

15. Некоторые агенты находят в интернете объявления о сдаче квартиры с фотографиями и без ведома собственника размещают их под своим именем. А потом берут комиссию с арендаторов

Правда. Такой риск есть всегда. Конечно, лишних денег с вас никто брать не будет. Но вы сможете потерять хороших арендаторов, которые откажутся от работы с агентом — следовательно, и от вашей квартиры.

Чтобы избежать такой ситуации, подробно описывайте словами квартиру в объявлении, а фотографии отправляйте только по запросу потенциальных арендаторов. Или ставьте на фото водяные знаки со своим номером телефона, которые будет непросто удалить.

Анна Афонина, источник фото – shutterstock.com

Источник: https://www.sravni.ru/text/2018/1/17/pravda-ili-mif-15-faktov-o-sdache-zhilja-v-arendu/

Права арендатора квартиры без договора

Аренда жилья без договора

Аренда квартир и иных жилых помещений настолько обыденное явление в современном мире, что многие даже не задумываются о возможных подводных камнях в этой простой, на первый взгляд, сделке. Ниже будут приведены ситуации и проблемы, с которыми сталкиваются арендаторы, и их основанные на законе практические решения.

Гражданский кодекс РФ (ст. 671) под арендой квартиры понимает представление собственником (арендодателем) жилого помещения нанимателю. Для рассматриваемого вида договоров характерно наличие следующих признаков:

  • возмездность – наниматель (арендатор) вносит плату в обговоренные сроки за пользование жилым помещением;
  • объект передается нанимателю во владение и пользование – наниматель должен лично проживать в квартире;
  • заключается в отношении жилого помещения, являющегося изолированным и пригодным для проживания (жилой дом или квартира, а также их часть).

Наличие перечисленных условий позволяет квалифицировать договор аренды и отличить его от других соглашений. Это важно, поскольку каждая сделка имеет для сторон определенный набор прав и обязанностей.

В ст. 674 ГК РФ предполагается заключение договоров рассматриваемой категории в простой письменной форме. Вместе с тем, Гражданский кодекс РФ не устанавливает никаких юридических последствий за несоблюдение письменной формы.

Договор считается заключенным при наличии характеризующих его признаков (оплата внесена, жилое помещение предоставлено в пользование).

Несоблюдение формы договора закрепляет условие о невозможности использовать показания свидетелей при возникновении спора и рассмотрения дела в суде.

Права и обязанности сторон по договору аренды

Все гражданско-правовые сделки предполагают наличие для сторон прав и обязанностей. Соблюдение права одного участника концессии является прямой обязанностью другого участника.

Например, если наниматель имеет право пользоваться квартирой, то собственник обязан обеспечить данное право и предоставить жилое помещение в свободное владение и пользование (передать ключи, сообщить данные кодового замка входной двери, освободить помещение и прочее).

Наниматели жилых помещений обладают как общими правами и обязанностями, характерными для всех договоров аренды (например, преимущественное право на пролонгацию аренды), так и специфическими характерными только для договоров аренды квартиры и иных жилых помещений (например, право свободного пользования жилым помещением).

Безусловно, идеальный вариант – это наличие письменного договора, заключенного между собственником помещения и нанимателем и заверенного подписями обеих сторон.

Важно знать, что в случае, если договор заключен в письменной форме на срок более 11 месяцев, он подлежит обязательной регистрации в регистрирующем органе.

Поэтому самый оптимальный вариант – заключение договора на срок менее 11 месяцев (это правило действует для всех контрактов по  аренде помещений как жилых, так и коммерческих).

Права арендатора по договору аренды

Отсутствие письменной формы никоим образом не ухудшает права арендатора  без договора и не умаляет его обязанностей. По общему правилу арендатор жилого помещения вправе:

  • пользоваться и владеть квартирой или другим жилым объектом по своему усмотрению, включая всю мебель и технику. Стороны дополнительно могут обговорить наличие той или иной мебели в арендуемой квартире (например, плазменный телевизор, стиральная машинка – автомат и прочее);
  • без получения дополнительного согласования вселять в арендуемую жилплощадь свою семью. С юридической точки зрения это право вполне логично. В реальности довольно часто возникают проблемы с его реализацией. Многие собственники изначально устанавливают требование к арендаторам о проживании без детей (поскольку дорогой ремонт может быть испорчен), а также оговаривают о количестве человек, проживающих одновременно в арендуемом объекте (некоторые собственники привязывают арендную плату к количеству человек);
  • пролонгировать договор при его окончании (при равных условиях то лицо, которое арендует жильё, имеет преимущество перед другими). Многие соглашения, заключенные в письменной форме, содержат пункт о возможности продления на тех же условиях, если ни одна из сторон не заявила требования о расторжении либо его изменении. Устная договоренность по своей сути не имеет долгосрочных обязательств, то есть арендатор заплатил за месяц и по факту пользуется данным объектом в течение оплаченного периода;
  • требовать проведение арендодателем капитального ремонта. Гражданское законодательство прямо закрепляет проведение капитального ремонта в арендуемом помещении за счет владельца. Под капитальным ремонтом понимается проведение значимых улучшений, замена инженерного оборудования и коммуникаций и тому подобное, требующие существенные вложения денежных средств (например, установка пластиковых окон, замена радиаторов отопления);
  • требовать от хозяина проведение восстановительного ремонта повреждений, возникших не по вине арендатора (затопление, залив через крышу, пожар и последствия пожаротушения) и приведение квартиры в первоначальное состояние;
  • установить срок для уведомления о расторжении или изменении значимых условий договора (например, арендный платеж). На практике устанавливается 30-дневный срок для направления подобного уведомления. Это позволяет арендатору своевременно позаботиться о поиске другого подходящего варианта, а, следовательно, защитить его интересы;
  • установить график платежей и сроки их внесения, а также согласовать с собственником дни для проверки состояния арендованного имущества и показателей приборов учета электричества и водоснабжения (если таковые имеются);
  • с согласия наймодателя передать весь арендованный объект либо его часть по договору поднайма. Данное условие актуально для тех, кто часто вынужден уезжать на достаточно долгий срок и при этом не хочет оплачивать время отсутствия (например, в командировке). Важно помнить, что в этом случае ответственность перед владельцем несет первоначальный арендатор.

Основные обязанности арендатора

Основная обязанность нанимателя заключается в своевременной оплате арендных платежей. Помимо этого среди важных обязанностей можно выделить:

  • использовать имущество в оговоренных целях, то есть непосредственно для жилья;
  • проводить текущий (косметический) ремонт. Данное требование закреплено в гражданском кодексе и объясняется тем, что арендатор должен поддерживать арендованное имущество в том состоянии, в котором оно было передано;
  • предоставлять право собственнику по первому требованию посещать квартиру;
  • освободить занимаемое жильё по окончании аренды.

По общему правилу и в случае, если прямо не предусмотрено иное, обязанность по уплате коммунальных платежей возлагается на арендатора. Достаточно редко на практике владельцы жилых помещений включают коммунальные платежи в размер арендной платы.

 Ответственность арендодателя: когда прав и когда виноват?

В первую очередь арендодатель несет ответственность за недостатки сданного имущества. В случае если в момент передачи данные недостатки обговорены не были или были обнаружены после, арендатор вправе требовать устранения всех недостатков, не позволяющих использовать жильё надлежащим образом. Кроме этого арендодатель обязан возместить убытки, связанные с обнаруженными недостатками.

Нарушение любого права арендатора квартиры со стороны арендодателя влечет наступление ответственности, а, следовательно, и возмещение убытков, причиненных арендатору.

Привлечь арендодателя к ответственности будет гораздо проще при соблюдении письменной формы.

Например, собственник будет нести ответственность при изменении размера арендной платы, если в договоре был зафиксирован размер платежей и срок, в течение которого сумма за аренду не изменяется.

В заключение отметим, что свобода выбора формы договора обусловлена диспозитивным характером гражданско-правовых норм и зависит от волеизъявления сторон. Быть полноправной стороной в сделке, иметь  возможность защиты и восстановления прав в судебном порядке позволит арендатору соблюдение простой письменной формы.

 В случае отсутствия  надлежащего оформления сделки рекомендуется при каждой оплате арендных платежей брать с владельца квартиры расписку об их получении и указании цели оплаты (аренда квартиры).

Впоследствии, если дело дойдет до судебного разбирательства, предоставление таких расписок позволит доказать, что сложившиеся правоотношения по сути являются арендными с набором соответствующих прав и обязанностей для арендатора и арендодателя.

Источник: http://arendaexpert.ru/1448-2/

Аренда жилья без договора в Италии: риски для арендатора и арендодателя

Аренда жилья без договора

Являетесь ли вы арендатором или арендодателем, если вы арендуете недвижимость в Италии без договора, вы рискуете.

Не регистрируя договор аренды, арендодатель уклоняется от уплаты налогов по конституции аренды дважды (происходит уклонение от уплаты регистрационного налога, что касается как арендатора, так и арендодателя, а также налога на аренду – НДФЛ или единый налог с фиксированного дохода).

Исходя из этой ситуации налоговых нарушений, итальянский закон предусматривает ряд довольно серьезных гражданских последствий в данном случае.

Поэтому цель этой статьи состоит в том, чтобы перечислить риски, связанные с арендой недвижимости в Италии без договора.

Аренда недвижимости без договора: что это значит?

В итальянской правовой системе контракты также могут быть устными. Например, когда вы идете в супермаркет или газетный киоск и покупаете товар после того, как взяли его с полки, вы заключаете устный договор.

Однако в редких случаях закон требует письменной формы. Одним из таких случаев является аренда. Составить его в письменной форме недостаточно.

Договор, чтобы быть действительным, также должен быть зарегистрирован в Налоговом управлении с помощью онлайн-процедуры.

Поэтому аренда без письменного договора или аренда с письменным, но не зарегистрированным договором полностью эквивалентны: они не имеют значения для закона.

Сколько времени занимает оформление договора аренды?

Договор аренды должен быть зарегистрирован в течение 30 дней с момента его подписания. Исполнение процедуры является обязанностью арендодателя, который в течение следующих 60 дней должен предоставить арендатору и администратору кондоминиума документированную информацию (если имущество является частью многоквартирного дома) для обновление реестра кондоминиума.

Тем не менее, ничто не мешает арендатору произвести регистрацию контракта в случае отсутствия согласия арендодателя.

Что происходит, если договор аренды не зарегистрирован?

С налоговой точки зрения уклонение от уплаты налогов происходит в случае несвоевременной или отсутствующей регистрации договора аренды недвижимости.

От уплаты каких налогов происходит уклонение в этом случае:

  • регистрационный налог (l’imposta di registro): как арендодатель, так и арендатор отвечают за неуплату. По сути, налоговая служба может взыскать полную сумму с обоих и, в случае неуплаты, наложить штраф с процентами.
  • Подоходный налог с полученных сумм: только арендодатель отвечает за неуплату.

С точки зрения гражданского права если контракт аренды не зарегистрирован, для закона отношений между арендодателем и арендатором не существует. По сути, все договоренности между сторонами не имеют значения.

В связи с этим, однако, Кассационный суд Италии объяснила что:

  • если выясняется, что отсутствие регистрации договора вытекает из действий арендодателя, недействительность договора не влияет на его основные условия, установленные законом. Однако арендатору придется доказать, что он действительно арендовал недвижимость у арендодателя и проживал в ней. Это означает, что: продолжительность аренды остается той, которая предусмотрена законом для договоров с согласованной оплатой (3 + 2 года, с последующим продлением на 2 года); плата, предусмотренная коллективными договорами; арендодатель не может требовать более высокие суммы и при отсутствии оплаты не может выселить арендатора; арендатор может потребовать возврата залога в течение шести месяцев после освобождения здания; арендатор всегда может покинуть недвижимость без предварительного уведомления (это возможно при отсутствии письменного и зарегистрированного соглашения).
  • если окажется, что отсутствие регистрации является результатом соглашения между обеими сторонами, закон не дает никаких гарантий обеим сторонам.

Однако, договор аренды всегда может быть зарегистрирован в любое время.

Выселение в случае аренды недвижимости без договора

Одним из самых тяжелых последствий аренды без договора является выселение. Выселение при отсутствии договора является более быстрой процедурой, чем при расторжении договора, происходящее по процедуре, предусмотренной законом в случае неисполнения обязательств.

Кроме того, домовладелец может подать иск о неправомерном владении имуществом, возможно, требуя компенсацию за время, в течение которого имуществом пользовались «бесплатно».

Налоговые штрафы за нелегальную аренду

Как указывалось выше, незарегистированный договор аренды недвижимости влечет за собой уклонение от уплаты регистрационного налога и налога на прибыль.

Что касается подоходного налога, штраф равен:

  • от 60% до 120% от суммы налога, от уплаты которой уклоняется арендодатель в случае отсутствия указания сбора в налоговой декларации (минимум 200 евро);
  • от 90% до 180% в случае объявления суммы ниже действительной (преднамеренно фальсифицированная декларация).

Штрафы удваиваются, если это жилое здание.

Штрафы за неуплаченный регистрационный налог

Штрафы могут быть уменьшены, если происходит поздняя регистрация договора.

  • регистрация с 30-дневной задержкой: штраф в размере 6% от суммы причитающегося налога. Минимальная сумма штрафа составляет 20 евро;
  • регистрация с задержкой в ​​90 дней: 12% штрафа;
  • регистрация с задержкой в ​​1 год: 15% штрафа;
  • свыше 1 года и не позднее 2 лет: штраф 17%;
  • свыше 2 лет просрочки: штраф 20%;
  • если контракт регистрируется налогоплательщиком после установления нарушения налоговой, штраф в размере 24%.

Источник: https://liveitaly.ru/info/arenda-zhilya-bez-dogovora-v-italii-riski-dlya-arendatora-i-arendodatelya

Аренда без договора — штраф за сдачу квартиры без уплаты налогов

Аренда жилья без договора

Zem-Pravovik.ru > Аренда > Аренда без договора — штраф за сдачу квартиры без уплаты налогов

Несмотря на многочисленные риски, официальные договора аренды заключают редко и неохотно.

Причина понятна: владелец имущества хочет избежать уплаты налогов и получить большую прибыль. Арендаторам чаще всего все равно, будет заключен договор или нет.

Однако, грамотно составленный договор аренды квартиры может защитить от непредвиденных рисков как арендодателя, так и его квартирантов.

В случае возникновения судебного спора устные договоренности учтены не будут, пострадавшая сторона окажется практически бесправной. Какие же риски ждут тех, кто решил отказаться от заключения договора аренды?

  • Что говорит закон
  • Риск жилищных афер
  • Дополнительные расходы
  • Риски для арендатора

За оплату аренды без договора съемщики жилья никакой ответственности не понесут.

https://www.youtube.com/watch?v=g3LSKLn2k9A

Отчитываться перед законом должен владелец недвижимости или земельного участка, сдаваемого в аренду.

Все данные о получении прибыли должны быть предоставлены в налоговую инспекцию. Доказательством этой прибыли является договор.

Если налоги уплачены не будут, арендодателя ждет следующее:

  • принудительное взыскание неуплаченного налога;
  • пени за несвоевременность выплаты (размер будет определяться так: неуплаченная сумма, умноженная на 1\300 ставки рефинансирования и умноженная на количество просроченных дней);
  • штраф за не сданную налоговую декларацию (5% от невыплаченного налога за каждый просроченный месяц, минимум 1 тыс. рублей, но не больше 30% от всей суммы);
  • штраф за нарушение сроков (20% от невыплаченной суммы налога).

Если будет доказано, что налоги скрывались умышленно, сумма может увеличиться до 40%. Если за три финансовых года подряд неуплаченная сумма налогов составила больше 600 тыс. рублей, последствия могут быть более тяжелыми, вплоть до уголовной ответственности.

По ст. 198 Уголовного кодекса РФ грозит нарушителю одно из следующих наказаний:

  • лишение свободы сроком до одного года;
  • арест на полгода;
  • штраф от 100 до 300 тыс. рублей;
  • принудительные работы.

Если владелец имущества не является индивидуальным предпринимателем, есть вероятность привлечения по 171 статье УК (за незаконное предпринимательство) и по 116 статье Налогового кодекса (за нарушения правила постановки на учет).

Риск жилищных афер

Арендодатели, ведущие свою деятельность без договора, могут стать жертвами жилищных афер.

Мошенничество с недвижимостью – дело весьма прибыльное, недобросовестные съемщики становятся все более изобретательными с каждым годом.

Чаще всего используются две схемы.

Незаконное распоряжение недвижимостью. Схема пользуется популярностью у опытных аферистов. Они изготавливают поддельные документы, по которым приватизируют или продают землю или недвижимость.

Вероятность оспорить сделку в суде и вернуть собственность есть, но разбирательства потребуют сил, времени и средств на адвокатов.

Поднайм. Поднайм – самая простая и распространенная схема.

Мошенник снимает квартиру на длительный срок и пересдает ее за большую сумму.

Нередко сдается имущество посуточно, а сохранность вещей никого не интересует.

В итоге хозяин рискует получить обратно квартиру с множественными повреждениями.

Взыскать ущерб не получится, а первоначального арендатора найти будет сложно.

Замечание специалиста: лучшее средство защиты имущества – заключение договора, в котором будут прописаны все данные жильца, вплоть до указания места работы и официальной регистрации.

Напрягаться аферисты не любят, и требование оформить соглашение официально их отпугнет. Дополнительным преимуществом для арендодателя будет грамотный юрист, который оформит договор.

Дополнительные расходы

Даже если на протяжении долгого времени наниматель жилья вел себя хорошо и квартира была в полном порядке, «сюрпризы» обнаружиться могут после того, как жилец съедет.

Например, он может забрать с собой бытовую технику или всю мебель. Все, что сможет сделать хозяин – пытаться найти недобросовестного съемщика самостоятельно и попросить у него все вернуть.

Совет юриста: избежать похищения материальных ценностей поможет официальный акт приема-передачи, в котором будет прописано все имущество, находящееся в квартире.

Когда действие договора аренды будет прекращено, владелец квартиры может тщательно все проверить и, при необходимости, взыскать с постояльца стоимость поврежденных вещей. Также заранее можно взять депозит, который будет удержан при нарушении прописанных правил пользования.

Не исключено, что после освобождения квартиры выяснится, что все это время жилец не оплачивал коммунальные услуги, и долг уже достаточно внушительный. Нет договора – нет ответственности, долг придется гасить самостоятельно.

Замечание юриста: согласно ГК, коммунальные платежи должен платить наниматель, включать этот пункт в договор даже не обязательно.

Аренда квартиры без договора опасна и для жильца.

В один момент владелец может решить, что со следующего месяца арендная плата повышается втрое, и съемщику придется либо срочно искать дополнительные средства, либо уже завтра освобождать квартиру.

В отсутствие договора хозяин может самовольно изменять сроки оплаты и правила проживания. Также он в любой момент может заявиться жильцу с требованием, что он должен покинуть квартиру. Может он и незаконно удерживать взятый депозит, утверждая, что съемщик ему чем-то не понравился.

Смотрите видео, в котором специалист подробно рассказывает о том, как избежать неприятных последствий при аренде жилого помещения арендаторам и арендодателям:

Внимание!

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов,но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать,как решить именно Вашу проблему — звоните по телефонам:
+7(499) 703-42-21 — Москва
+7(812) 309-91-17 — Санкт-Петербург
+7(800) 500-27-29 доб.

482 — Россия (общий) или если Вам так удобнее, воспользуйтесь формой онлайн-консультанта ниже!

Все консультации у юристов бесплатны.

Источник: https://zem-pravovik.ru/arenda/bez-dogovora.html

Сдача квартиры без договора аренды: права квартиросъемщика и риски арендодателя

Аренда жилья без договора

Сдача собственной квартиры в аренду – один из весомых источников дохода для многих граждан.

На сегодняшний день не все люди могут себе позволить приобрести собственное жилье, в этом случае аренда жилплощади – хороший вариант для получения дополнительного дохода.

А чтобы собственная недвижимость приносила прибыль и не стала головной болью, каждый собственник должен проявить бдительность и составить договор аренды, чтобы не попасть на «удочку» афериста.

Можно ли сдавать квартиру без договора аренды

Когда человек планирует сдать собственное жилье внаем, первый вопрос, который возникает в данном случае, – это можно ли сдавать квартиру без заключения договора аренды. Ответить однозначно достаточно сложно, поскольку в нашем законодательстве четкого запрета на сдачу жилья без официального договора нет.

Согласно статье №674 гражданского кодекса РФ, договор необходимо оформлять в письменном виде. Если такового в наличии нет, то виновную сторону, в случае претензии, нельзя привлечь к ответственности.

Иными словами, все расписки о получении денег, платежи по коммунальным услугам, акты приема-передачи квартиры, чеки на частичный ремонт в суде не являются доказательством.

Как результат, если произошла порча имущества или арендодателю были уплачены денежные средства на несколько месяцев вперед, при этом договора в письменном виде нет, то получить возмещение ущерба не получится.

Помимо этого, если жилье сдается сроком более чем на год, то данное соглашение следует зарегистрировать в Росреестре, как обременение недвижимости. При отсутствии договора это условие выполнить практически невозможно. Ну а если между сторонами было заключено соглашение о том, что квартира арендуется сроком до 1 года, то в данном случае можно обойтись без письменного договора.

Какая ответственность предусмотрена за сдачу квартиры без договора

На сегодняшний день довольно часто собственники жилья сдают квартиру внаем без оформления соответствующего договора. Такое действие неправомерно и может грозить владельцу многими неприятностями, а именно:

  • Неожиданное посещение налоговых органов. В этом случае штраф гарантирован. Стоит отметить, что с такой неприятностью сталкиваются практически все арендодатели рано или поздно;
  • При нанесении ущерба жилью квартиросъемщиком, страховая компания может отказать в выплате на законных основаниях, поскольку на руках у собственника нет договора, подтверждающего, что в квартире кто-то проживал. И если были затоплены соседи, то ущерб оплачивать придется нерадивому арендодателю;
  • Отказ квартиросъемщиков от уплаты за проживание. В этом случае, как было описано выше, обращение в суд результатов не даст, поскольку на руках у собственника нет заключенного договора;
  • Если квартира, которая сдана внаем, является ипотечной, и в договоре с банком прописан пункт о запрете на передачу жилья во временное использование третьим лицам, то банк имеет полное право забрать квартиру по причине нарушения договора. Или пойти другим путем, потребовать полной уплаты за ипотечную недвижимость до окончания срока действия договора.

Как видно из всего вышеописанного, владельцу жилья намного проще будет официально заключить договор с людьми, которым он сдает квартиру внаем. Затем передать документы в компетентные органы и уплатить налог. Это убережет от многих неприятностей и сохранит здоровый сон.

Какие права имеет квартиросъемщик

Все отношения между квартиросъемщиком и собственником регулирует договор аренды. Если таков на момент поселения был составлен, то стороны в обязательном порядке прописывают все детали данного соглашения, а именно:

  • Количество посещений собственника, и при каких условиях он может попасть в квартиру;
  • Все, что касается текущего ремонта в квартире;
  • Оплата по счетам, и в каком случае собственник может повысить арендную стоимость;
  • Срок аренды жилья;
  • Оплата причиненного ущерба третьим лицам;
  • Возможность подселения;
  • При каких условиях разрывается договор и за сколько времени собственник должен уведомить квартиросъемщика о своих намереньях.

Если был составлен в письменном виде договор аренды и абсолютно все детали прописаны, то квартиросъемщику можно не волноваться.

Но, порой, собственник жилья предлагает внаем квартиру без официального соглашения.

В таком случае, даже если действия владельца имущества были не правомерны, доказать свою правоту через суд практически невозможно. Поскольку устный договор на суде во внимание не принимается.

Риски при сдаче квартиры без договора аренды

Если было принято решение сдавать жилье квартиросъемщикам без договора аренды, то следует запомнить несколько простых правил, чтобы данная недвижимость приносила деньги, а не головную боль.

Друзья и коллеги: Данный контингент категорически не рекомендуется пускать на проживание.

Как правило, такие люди постоянно задерживают арендную плату, а о бережливости к вещам собственника и вовсе можно забыть.

Пользуясь тем, что между арендодателем и квартиросъемщиком существуют дружеские отношения, собственник рискует не только своим покоем и испорченными отношениями с другом, а и вовсе остаться без денег.

Субаренда: Одна из самых любимых схем мошенников. Взять в аренду у собственника жилье и сдать его другим людям, при этом заработать неплохую сумму денег.

Чтобы этого не произошло, арендодателю необходимо обязательно заключить договор и прописать отдельным пунктом запрет на субаренду.

Иначе, вместо денег за аренду, головная боль, потрепанные нервы и штраф от соответствующей службы.

Неуплата за проживание: Такая ситуация может произойти в следующих случаях. Если на руках у собственника нет официального договора аренды. Или квартиросъемщики оплачивают свое проживание месяцем позже. В этом случае доказать вину и потребовать возмещение с квартиросъемщика при отсутствии договора не возможно.

Порча имущества: Порой, жильцы могут испортить вещи, которые находятся в арендованной квартире. И если на руках нет документа, регулирующего отношения между собственником и квартирантами, то последствия будут печальными.

Чтобы избежать подобных неприятностей и спать спокойно, необходимо к договору аренды прикрепить акт приема-передачи недвижимости. Самым правильным будет сделать описание всех вещей, которые находились в квартире при передаче ее временным жильцам. Тем же договором сразу отрегулировать вопросы возмещения в случае порчи.

Если у собственника жилья будет данный документ на руках, то в случае порчи имущества квартиросъемщик будет обязан возместить стоимость испорченной вещи согласно договору. Ну а если договор был устным, арендодатель понесет убытки, при условии, что квартиранты откажутся возмещать нанесенный ущерб.

И квартиросъемщик, и арендодатель должны понимать, что официально заключенный договор – это гарантия обеих сторон от неприятных неожиданностей.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

+7(499)703-32-46 (Москва)

+7(812)309-26-52(Санкт-Петербург)

Это быстро и бесплатно!

Источник: http://bs-life.ru/makroekonomika/sdacha-bez-dogovora-arendy.html

Сфера закона
Добавить комментарий