Арендодатель меняет условия договора

Прекращение договора аренды по инициативе арендодателя

Арендодатель меняет условия договора

Обычно для расторжения договора аренды, как и любого другого договора, необходимо взаимное согласие обеих его сторон. Но закон предусматривает случаи, когда арендодатель вправе расторгнуть договор по своему желанию.

Прекращение договора в связи с истечением срока

Договор аренды, заключенный на определенный срок, прекращается с истечением этого срока.

Здесь следует учитывать, что в соответствии со статьей 558 Гражданского кодекса Республики Казахстан (Особенная часть) если арендатор будет продолжать пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор будет считаться возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Расторжение договора, заключенного без указания срока (на неопределенный срок)

Договор, не предусматривающий срока действия и иных оснований прекращения, может быть расторгнут одной стороной во всякое время с предупреждением другой стороны не менее чем за три месяца (за месяц при сдаче жилья, в котором проживает собственник).

В одностороннем порядке арендодатель вправе требовать расторжения договора в следующих случаях (пункт 2 статьи 556 Гражданского кодекса):

  • если арендатор пользуется жильем с существенным нарушением условий договора или назначения имущества, несмотря на письменное предупреждение арендодателя о прекращении таких действий;
  • если арендатор умышленно или по неосторожности существенно ухудшает имущество;
  • если арендатор более двух раз по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Рассмотрим указанные основания подробнее.

Нарушение условий договора

Первое указанное основание для расторжения договора предполагает, что при существенном нарушении условий договора или назначения имущества арендодатель должен письменно предупредить арендатора и только, если он не устранит нарушения в разумный срок, договор может быть расторгнут.

Существенным нарушением в данном случае может являться такое нарушение любого условия договора, зная о котором арендодатель не согласился бы заключать договор аренды. Например, постоянный шум в квартире, жалобы соседей, использование квартиры в качестве офиса вместо жилья и т.п.

Разумный срок – это срок в течение которого у арендатора имеется возможность устранить недостатки. Вручая письменное предупреждение, необходимо заготовить два его экземпляра и попросить арендатора расписаться в получении в экземпляре арендодателя.

В случае отказа от подписи, факт вручения можно засвидетельствовать подписями свидетелей (например, соседей).

Ухудшение арендованного имущества

Если арендованное имущество ухудшено, повреждено или утрачено, в этом должна быть умышленная или неосторожная вина арендатора или лиц, проживающих с ним. Арендатор не будет нести ответственности за ухудшения, причиненные, например, при заливе квартиры соседями, или при налете грабителей, но доказать свою невиновность обязан.

Невнесение арендной платы

По закону арендодатель вынужден дождаться пока арендатор не заплатит арендную плату более двух раз и только после этого  требовать расторжения договора.

Порядок расторжения договора

Если после обнаружения указанных нарушений арендодатель предложит арендатору покинуть арендованное помещение или вернуть имущество, а последний согласится, то будет иметь место расторжение договора по соглашению сторон.

Однако в случае, если арендатор откажется добровольно исполнить требование арендодателя, то в соответствии со статьей 401 Гражданского кодекса (Общая часть) договор может быть расторгнут только судом.

В любом из описанных выше случаев арендодатель должен дать арендатору разумный срок для исправления недостатков (пункт 2 статьи 556 Гражданского кодекса). 

К тому же требование о расторжении договора может быть заявлено в суд только после получения отказа другой стороны на письменное предложение расторгнуть договор либо если ответ не получен в срок, указанный в самом предложении предложении а если срок для ответа не был указан, то в 30-дневный срок.

Отказ арендатора передать арендованное имущество

Бывают случаи, когда даже при наличии у собственника неоспоримых оснований к расторжению договора , арендатор отказывается по тем или иным причинам от возврата арендованного имущества или выселения из занимаемого помещения.

Обращение в полицию в данном случае не поможет, а самостоятельное изъятие и освобождение имущества, вторжение в  жилье могут быть истолкованы как самоуправство. В этом случае остается обращение в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения или о выселении.

Выиграть такой иск обычно не трудно, но решение суда гораздо труднее исполнить.

Источник: http://www.defacto.kz/content/prekrashchenie-dogovora-arendy-po-initsiative-arendodatelya

Арендодатель не допускает в офис и к оборудованию

Арендодатель меняет условия договора

Статья написана в связи с ситуацией, которая, к сожалению, складывается довольно часто. Заключён договор аренды нежилого помещения. Арендатор допускает просрочку арендных платежей.

Арендодатель меняет замки на дверях или каким-то другим образом перекрывает доступ в арендованное помещение, фактически лишая арендатора возможности осуществлять нормальную деятельность.

На предложение расторгнуть договор аренды выдвигается встречное требование: договор будет расторгнут только после того, как арендатор внесёт арендные платежи — в том числе и за то время, когда офис фактически не ис-пользовался. Более того, имущество арендатора, оставшееся в арендуемом помещении, будет удержано вплоть до вы-полнения договорных обязательств по внесению арендной платы. На вышеописанных условиях.

Возникает вопрос: насколько правомерно требование арендодателя об уплате арендных платежей в том числе и за тот период, когда арендатор фактически утратил возможность владеть и пользоваться арендованным имуществом?

Ещё в 2002 году Президиум ВАС РФ разъяснил, что арендодатель, который не исполнил обязательство по передаче помещений (проще говоря, не передал сданное в аренду помещение в момент заключения договора), может потребовать арендную плату исключительно после того, как помещение будет передано фактически.

То есть у арендатора должна быть физическая возможность пользоваться помещением, а не просто акт приёма-передачи или иной документ, пусть даже сто раз правильно оформленный. Такие разъяснения содержит пункт 10 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.

02 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой».

Решения нижестоящих арбитражей, разумеется, подтверждают высказанную позицию и развивают её.

Так, арбитражи признают за арендодателем право потребовать уплаты арендной платы, но только за период с даты передачи арендованного имущества до даты, когда арендодатель лишил арендатора возможности владеть и пользоваться арендованным имуществом.

Причём речь идёт не только о случаях, когда арендодатель физически перекрывает доступ к арендуемому объекту. Например, ФАС Западно-Сибирского округа в постановлении от 17.05.

13 № А70-7216/2012 признал, что арендодатель не исполнил обязанности по передаче имущества, соответствующего условиям договора аренды, сдав помещение с недостатками и отключив электроэнергию в спорный период.

Позиция судов вполне соответствует сути арендных отношений, которые являются встречными: арендодатель обязан предоставить имущество в пользование, а арендатор — платить за пользование имуществом.

В данном случае применяется норма, закреплённая в пункте 2 статьи 328 ГК РФ «Встречное исполнение обязательств»: «В случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объёме, сторона, на которой ле-жит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению».

Иными словами, если сторона не исполнит договорное обязательство, то сторона, на которой лежит встречное испол-нение, имеет право приостановить исполнение своего обязательства.

Однако арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы только за период, исчисляемый с момента передачи имущества до момента прекращения арендодателем обеспечения возможности владеть и пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора аренды.

Показательны в этом смысле выводы, сделанные в постановлении Президиума ВАС РФ от 09.04.13 № 13689/12 по делу № А67-3141/2011.

Суды нижестоящих инстанций частично удовлетворили иск арендодателя, взыскав с арендатора сумму задолженности и процентов, исходя из того, что:• договор аренды всё ещё действует;

• односторонний отказ арендатора от исполнения своих обязанностей по внесению арендной платы законом не до-пускается.

При этом:• наличие долга по арендной плате было подтверждено расчётом, представленным арендодателем;• в деле отсутствовали доказательства, свидетельствующие о возврате арендатором части нежилого помещения и оборудования, являющихся предметами спорных договоров;

• имелось вступившее в законную силу решение арбитражного суда по другому делу, в соответствии с которым арен-датору отказано в иске о расторжении договора аренды.

Однако Президиум ВАС РФ отменил решения судов всех трёх инстанций в части взыскания с арендатора в пользу арендодателя долга по аренде за тот период, когда арендатор не владел и не пользовался соответствующим имуществом.

ВАС России указал, что арендодатель вправе требовать от арендатора внесения арендной платы лишь за период со дня фактической передачи ему имущества до дня фактического же прекращения арендодателем обеспечения возможности владеть и пользоваться имуществом в соответствии с договором аренды.

Если арендодатель фактически лишил арендатора возможности владеть и пользоваться арендованным имуществом, то факт наличия договора, т. е. сохранения между сторонами договорных отношений, не является основанием для требования внесения арендных платежей.

Таким образом, сформулированы чёткие подходы к ситуации, когда арендодатель:• препятствует доступу к арендуемому имуществу;

• требует с арендатора внесения арендной платы за то время, когда арендатор не мог его использовать из-за пере-численных действий.

Внимание: уже вступившие в законную силу судебные акты арбитражных судов по делам со схожими фактическими обстоятельствами, принятые на основании нормы права в ином истолковании, могут быть пересмотрены на основании пункта 5 части 3 статьи 311 АПК РФ.

Напомним, что согласно указанной норме основанием для пересмотра судебных актов по новым или вновь открывшимся обстоятельствам являются в том числе определение либо изменение в постановлении Пленума Высшего арбитражного суда РФ или в постановлении Президиума Высшего арбитражного суда РФ практики применения правовой нормы, если в соответствующем акте ВАС РФ содержится указание на возможность пересмотра вступивших в законную силу судебных актов в силу данного обстоятельства.

ВАЖНО:
Уже вступившие в законную силу судебные акты арбитражных судов по делам со схожими фактическими обстоятельствами, принятые на основании нормы права в ином истолковании, могут быть пересмотрены на основании пункта 5 части 3 статьи 311 АПК РФ.

У арендатора должна быть физическая возможность пользоваться помещением, а не просто акт приёма-передачи или иной документ, пусть даже сто раз правильно оформленный.
Екатерина СТУДЕНИКИНА. Кандидат юридических наук

Источник: http://www.pbu.ru/pbu/article/1201

Расторжение договора по инициативе арендодателя | Адвокат Мугин Александр

Арендодатель меняет условия договора

В предыдущих статьях я рассказывал об одностороннем отказе от исполнения договора подряда.

Сегодня расскажу как правильно расстаться с арендатором, если он не оплачивает арендные платежи, нарушает иные условия договора.

Договор аренды, как и любой договор, может быть расторгнут по соглашению сторон, по требованию арендодателя по решению суда и, если это предусмотрено договором, в одностороннем порядке, путем отказа от его исполнения.

Хорошо, если вы достигните согласия с арендатором по условиям расторжения договора, заключите соответствующее соглашение. Если согласия достигнуть не удалось – смотрим договор, на предмет положений о расторжении договора.

Расторжение договора аренды в судебном порядке

Возможность досрочного расторжения договора аренды судом по требованию арендодателя предусмотрена ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ). При этом закон устанавливает случаи, когда арендодатель вправе требовать расторжения договора:

– когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора. Здесь, как правило, начинается спор о том, насколько нарушения условий договора является существенным;

– когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением назначения имущества;

– когда арендатор пользуется имуществом с неоднократными нарушениями условий договора и назначения имущества;

– когда арендатор существенно ухудшает имущество;

– когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

– когда арендатор не производит капитального ремонта имущества, если это в соответствии с законом или договором является его обязанностью.

При этом ГК РФ предоставляет сторонам договора аренды предусмотреть и другие основания для досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в судебном порядке.

Перед обращением в суд с требованием досрочного расторжения договора необходимо письменно предупредить арендатора о необходимости исполнения им обязательств в срок (ст. 619 ГК РФ). Если не соблюсти вышеуказанную процедуру, то исковое заявление о расторжении договора аренды не будет рассматриваться судом.

Иногда возникает вопрос, по какому адресу направлять предупреждение. В настоящее время выработалась судебная практика, в соответствии с которой направление предупреждения по адресу места нахождения, указанному в договоре аренды, является достаточным.

И напротив, если вы направите предупреждение по всем известным вам адресам арендатора, и не отправите по адресу, указанному в договоре, то обязанность арендодателя направить предупреждение не считается исполненной надлежащим образом.

При этом, если предупреждение вернется с отметкой о невручении письма, вышеуказанные обязанности арендодателя также считаются исполненными надлежащим образом.

Обратите внимание, что предупреждение необходимо направлять с описью вложения.

Теперь несколько слов о случаях, когда неисполнение обязанностей арендатором по оплате не влечет расторжение договора.

Судебная практика исходит из того, что неисполнение обязанности по внесению арендной платы не влечет расторжение договора, если сумма задолженности незначительна.

Также не может быть основанием для расторжения договора аренды неиспользование арендуемого имущества, неуплата арендных платежей в случаях, когда арендатор не мог пользоваться имуществом по вине арендатора, а также в период до государственной регистрации договора аренды.

В настоящее время разработан проект Постановления Пленума ВАС РФ «О внесении дополнений в постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»

В соответствии с п. 22 указанного проекта судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако не предъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением

Условие договора аренды об одностороннем отказе от исполнения договора

Правило о том, что односторонний отказ от исполнения договора возможен, когда от допускается законом или соглашением сторон (ч. 3 ст. 450 ГК РФ), в равной мере относится и к договору аренды. То есть, стороны вправе предусмотреть одностороннее расторжение договора аренды.

Глава 34 ГК РФ, регулирующая правоотношения сторон по договору аренды, в отличии, скажем от 37 Главы ГК РФ, регулирующей правоотношения сторон по договору подряда, не содержит указание на право какой-либо стороны отказаться от исполнения договора, то есть расторгнуть договор в одностороннем внесудебном порядке, а говорит лишь о праве требовать расторжения договора в суде.

Таким образом, понятия отказ от исполнения договора и расторжение договора по инициативе одной из сторон не равнозначны.

В связи с этим на практике часто возникает вопрос о возможности включения в договор аренды условия об одностороннем отказе от исполнения договора аренды и, если такая возможность есть, то необходимо ли предусматривать в договоре аренды условия и основания для такого отказа или он может быть безмотивным.

Имеющаяся на сегодняшний день судебная практика позволяет сделать вывод, что стороны могут предусмотреть в договоре аренды условие об одностороннем отказе от исполнения договора.

При этом свой вывод о действительности условия об одностороннем отказе от исполнения договора аренды суды обосновывают тем, что для одностороннего отказа от исполнения договора достаточно самого факта указания в законе или соглашении сторон на возможность одностороннего отказа, поскольку ни ст. 310 ГК РФ, ни ч. 3 ст. 450 ГК РФ не связывают право на односторонний отказ с наличием каких-либо оснований для такого отказа.

То есть, если договором аренды предусмотрено право арендодателя отказаться от исполнения договора аренды, достаточно направить арендатору уведомления. В суд обращаться не обязательно.

Кроме того, положение ГК РФ о необходимости направить арендатору предложение об устранении нарушений относится только к случаю расторжения договора в судебном порядке. В случае одностороннего отказа от договора аренды никакие требования арендатору направлять не надо.

В какой момент договор аренды считается расторгнутым в случае отказа от его исполнения арендодателем.

Договор аренды, в случае одностороннего отказа от его исполнения арендодателем, считается расторгнутым с момента получения отказа арендатором, если иной срок не предусмотрен договором или не указан в уведомлении арендодателя об одностороннем отказе.

Основания для одностороннего отказа от исполнения договора аренды

При заключении договора аренды стороны могут предусмотреть основания для отказа от исполнения договора. Однако, бывают случаи, когда договор не содержит никаких условий и оснований для отказа от договора аренды.

Если вы все-таки решили расторгнуть договор аренды в связи с нарушением арендатором условий договора, то отказываться от исполнения договора следует до того, как арендатор устранил нарушения, поскольку в противном случае, если арендатор устранил нарушение, суды расценивают отказ арендодателя от договора как злоупотребление правом.

То есть, если договор предусматривает возможность отказаться от исполнения договора без основания, несмотря на нарушение условий договора арендатором, целесообразно не указывать на такие нарушения в уведомлении от отказе.

Еще один важный момент.

Имеется судебная практика, в соответствии с которой волеизъявление арендатора на односторонний отказ от исполнения договора не считается доказанным, если в соответствующем уведомлении указано на прекращение аренды, но отсутствуют ссылки на договор или иные данные, позволяющие идентифицировать отношения.

На сегодня, пожалуй, хватит. В последующем я расскажу о таких спорных вопросах, как разумность срока для погашения задолженности, существенность нарушений арендатора, о расторжении договора аренды при необходимости использования имущества для собственных нужд и других вопросах.

С наилучшими пожеланиями,
Адвокат, к.ю.н. Мугин Александр С.

Возможна вам также будет интересна статья «Арендатор не платит аренду«.

Источник: http://www.advokat-mugin.ru/rastorzhenie-dogovora-po-iniciative-arendodatelya/

Арендодатель выгоняет из офиса: варианты решения проблемы

Арендодатель меняет условия договора

Найти подходящее по всем параметрам помещение для бизнеса (место, качество, площадь, цена) архисложно.

И даже выполнив эту задачу, вы не можете быть спокойны, так как в любой момент арендодатель может предъявить претензии, например, из-за проведения перепланировки помещения, несогласия с повышением арендной платы или по иной причине. Как вести себя в конфликтной ситуации и избежать потерь или хотя бы их сократить?

Договор аренды и его роль при выселении

Любой гражданско-правовой договор заключается с целью получения некой выгоды и сдерживания злоупотреблений со стороны участников соглашения.

Договор аренды, даже очень грамотно составленный, не исключает вероятности возникновения конфликтов, в том числе выселения из помещения, но обеспечивает цивилизованную систему действий сторон договора, пределы прав и обязанностей, а также ответственности арендатора и арендодателя. При заключении договора аренды следует особое внимание уделить следующим вопросам:

  • установить четкий порядок изменения арендной платы, а также порядок расчетов между сторонами;
  • разрешить в договоре обстоятельства и полномочия сторон по проведению ремонта, а также согласование перепланировки или переустройства помещения;
  • установить порядок уведомления сторон о каких-либо действиях (обмен корреспонденцией);
  • определить основания и порядок досрочного расторжения договора аренды по инициативе как арендатора, так и арендодателя;
  • установить в договоре срок, в течение которого арендатор может вывезти имущество и покинуть занимаемое помещение.

Если арендодатель выселяет вас из помещения, прежде всего, обратитесь к заключенному между вами договору и проанализируйте его содержание, затем предпринимайте попытки договориться с собственником помещения мирным путем.

Почему выгоняют из помещения и что делать

Если вы нарушаете условия договора аренда, и арендодатель может воспользоваться ст. 619 Гражданского кодекса и расторгнуть договор в одностороннем порядке, то следует прекратить нарушения. Например, если гнев собственника вызван задержкой в уплате аренды, то лучше погасить долг либо попробовать договориться об отсрочке, если есть финансовые трудности.

Кстати, арендодатель обязан в письменной форме известить вас о нарушении условий договора и намерении его расторгнуть. В противном случае он не сможет отказаться от исполнения своих обязательств и выселить вас из помещения, в письменном уведомлении также должен быть означен разумный срок, в течение которого вы можете исправить положение.

Если вы получили такое уведомление от собственника, попробуйте обсудить создавшуюся ситуацию. Арендодателю тоже невыгодно терять арендатора, если конфликт можно решить – решите. После того, как вы исправите допущенные нарушения (внесете платеж, сделаете ремонт в помещении и т.д.

), обязательно зафиксируйте это в протоколе или соглашении, чтобы арендодатель впоследствии не смог апеллировать «старыми» претензиями.

Иногда собственник помещения пытается в чем-то обвинить арендатора и выселить из помещения, так как у него есть более выгодные предложения.

В такой ситуации также необходимо обсудить все вопросы с арендодателем, просчитать, можете ли вы себе позволить платить за аренду больше и параллельно искать другое помещение.

Переговоры в данном случае пойдут вам на пользу хотя бы потому, что вы выиграете время.

Как решить проблему, если не получилось договориться

Если в претензионном порядке стороны не пришли к согласию, арендодатель может обратиться в суд с иском о досрочном расторжении договора аренды.

Но в таком случае важно помнить, что до вступления в законную силу решения суда о расторжении договора он считается действующим, значит, помещением арендатор ожжет пользоваться (в договоре может быть прописано иное).

Если арендатор требует покинуть помещение и чинит препятствия в его использовании (меняет замки, например), то вам следует:

  • перестать платить аренду. На основании ст. 328 ГК РФ вы имеете право приостановить перечисление платы в качестве встречного неисполнения обязательств.
  • Подать в суд иск об устранении нарушений прав арендатора и препятствий в пользовании помещением, а также о возмещении ущерба, причиненного такими действиями (например, арендодатель перекрыл доступ к офису, где вы принимали клиентов, следовательно, вы потеряли клиентов и выручку).
  • Подать иск о досрочном расторжении договора аренды и возмещении ущерба. Если вы не хотите, чтобы суд увещевал арендодателя перестать препятствовать вам в пользовании помещением и продолжать сотрудничество с собственником, можно самостоятельно инициировать расторжение договорных отношений. При этом обязательно сделайте снимки освобождаемого помещения, составьте акт и получите подпись арендодателя (постарайтесь), так как это исключит возможные претензии собственника к состоянию его имущества.

Убытки, которые вы понесли в результате того, что арендодатель перекрыл вам доступ к помещению, можно также возместить в судебном порядке. В их число можно включить средства, которые вы вынуждены были потратить на срочный поиск нового помещения, перевозку оборудования, и на замену испорченного в результате удержания арендодателем имущества.

Источник: http://alta-via.ru/analitika/stati/arendodatel-vyigonyaet-iz-ofisa-reshenie-problemyi.html

Сфера закона
Добавить комментарий