Имеет ли право опека не давать справку для ипотеки?

Разрешение опеки на продажу квартиры ребенка при покупке ипотечной квартиры взамен

Имеет ли право опека не давать справку для ипотеки?

Разрешение опеки на продажу квартиры ребенка при покупке ипотечной квартиры взамен

Ограниченность и зашоренность наших судов бывает и хорошей, и плохой. С одной стороны, судьи обязаны отсекать всю лишнюю шелуху и ахинею, которую несут наши граждане в судах, когда считают себя обиженными. Весь словесный сумбур приводить в законные рамки, давать правовую оценку.

Но с другой стороны, законы универсальными не бывают, и на практике иногда проскакивают ситуации, когда вроде бы напрямую не прописано, и надо решать ситуацию со стороны здравого смысла и благоразумия, и вот тут то судью и заклинивает. Начинается непредсказуемое словоблудие в мотивировке решений с неожиданными выводами.

Вот и к нашей ситуации, которая как раз из этой оперы.

Как известно, при продаже квартиры, в которой ребенок является собственником, требуется письменное разрешение органа опеки. А опека дает это согласие только в том случае, если родители приносят документы о том, что вместо этой квартиры ребенку взамен будет предоставлена в собственность другая квартира.

Собственность ребенка не должна страдать при совершении сделок и не должна уменьшаться – общее законное правило, которое зафиксировано в статье 37 Гражданского кодекса РФ, федеральном законе «Об опеке и попечительстве». И это правильно, с этим никто не спорит.

Ребенок сам по себе еще маленький, дееспособность не приобрел, сам защищать свои права не может.

На практике этот вопрос продажи квартиры ребенка с приобретением другой квартиры взамен решается примерно так: родители ребенка нашли покупателя на квартиру, в которой ребенок является собственником (или собственником доли, что чаще встречается.

Например, если квартира была приобретена по приватизации, или по наследству, или куплена с материнским капиталом, и т.д.). Итак, нашли покупателя. Одновременно нашли квартиру, в которую желают переехать и купить.

Она побольше первой квартиры, то есть требования закона соблюдены, орган опеки разрешение дал. Обе сделки (1 – продажа первой квартиры, 2 – покупка второй) подаются на регистрацию.

При этом регпалата сначала регистрирует именно вторую сделку, то есть наделяет ребенка собственностью, и только потом заканчивает первую сделку. Именно такая последовательность создает гарантию соблюдения интересов ребенка.

В этой цепочке исключены ситуации, когда, например, стороны сделки (Покупатель – Продавец) с хитрым умыслом решили посреди регистрации расторгнуть сделку и вернуть деньги. Тут все надежно. Вторая квартира уже в собственности ребенка. Расторгать нечего, регистрацию прекращать не имеет смысла. Вот тогда и первую квартиру передаем от ребенка к покупателю.

В методических рекомендациях опеки и попечительства в контексте разрешений на продажу квартиры ребенка также упоминается о предварительных договорах купли-продажи.

Мол, вы, как родители, желающие продать квартиру ребенка, подыскиваете другую продающуюся квартиру, заключаете с продавцом предварительный договор о купле-продаже (ст.

429 Гражданского кодекса РФ), и приносите этот предварительный договор нам. И мы, как орган опеки, вам тогда разрешение дадим.

И в подавляющем большинстве случаев эти методики работают, гарантируют и защищают права детей при сделках.

Но практика преподносит и изюминки. Вот конкретная ситуация, возникшая в суде, и которая не совсем укладывается в общепринятые законные рамки.

Усложнение №1: родители ребенка в разводе и вместе не проживают. Ребенок, как обычно, проживает с матерью в квартире, в которой они имеют по ½ доли в собственности. Вежливых, уважительных и адекватных отношений между родителями нет. Раз так – значит, спор надо решать строго по закону.

Усложнение № 2: первоначальная квартира была «чистой», то есть на ней не было никаких обременений. У ребенка в собственности была надежная доля ½, не было ни залогов, ни ипотек, ни арестов, ничего.

Мать уже состоит в браке с другим мужчиной. Решила расшириться, что само по себе, наверное, хорошо. Вот только проблема в том, что квартира, которую она приобретает в собственность ребенка взамен, взята в ипотеку.

А ипотечная квартира – это залог в пользу банка.

В первой квартире у ребенка была ½ доли в «двушке». Сейчас – 8/23 доли в «трешке».

Если судить просто арифметически и перевести расчеты в плоскость метража, то в новой квартире у ребенка на 3 квадратных метра больше, чем в первой. Стоимость новой квартиры чуть больше, и доля ребенка, соответственно, чуть дороже. Эти доводы говорят в пользу сделки.

Вот только ипотека во второй квартире заставляет задуматься, правильно ли все это.

Орган опеки разрешение на эту сделку дал. Документы банка о том, что заемщикам (матери с новым мужем) одобрен ипотечный кредит, опеке предоставлены, то есть опека дала разрешение сознательно, с учетом неполной оплаченности квартиры.

Ипотека взята на 30 лет, новая квартира приобретена за 4 миллиона рублей, фактически оплачена в сумме 1,5 млн., а 2,5 млн. – деньги ипотечные.

И что мы имеем в итоге?

Да, ребенку предоставлена другая квартира. Да, его доля в новой квартире больше, чем в прежней. Да, и метраж больше, и стоимость выше.

Вот только гарантий погашения ипотеки и полного выкупа доли ребенка никто дать не может – ни мать, ни опека.

Суть ипотеки в том, что если ты, как заемщик и получатель кредита, не платишь банку, то банк вправе эту залоговую квартиру изъять в счет погашения долга (статья 1 федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости)”.

Кто может дать гарантию того, что ипотека будет выплачена?

Да никто и никогда. Что с человеком может случиться за 30 лет – одному Богу известно. И потеря работы, и расторжение брака (уже второго), и нетрудоспособность, и мало ли чего другого.

Вот, например, информация за 2009 год:

Обратите внимание: 3000 судебных решений, направленных на изъятие ипотечных квартир в пользу банков!

То есть это угроза совсем не призрачная, а вполне реальная. Какой бы ни была твердой, надежной и сладкой твоя платежеспособность в момент получения ипотеки, какими бы ни были справки о зарплате, никто не знает, что будет с твоими доходами завтра.

И что тогда происходит с новой квартирой ребенка? Взыскание в пользу банка, верно. Никакой пощады.

И остаемся с фактом: первая и надежная квартира ребенка продана, вторая ипотечная – изъята и продана, деньги забрал банк.

Ребенок на улице и без всего.

И вот в чем абсурд: все ведь это понимают. И мать ребенка, и специалист органа опеки, и судья. Но в законе это не указано, и все, хоть тресни. Опека в суде говорит:

– Мы при принятии решения о том, давать матери разрешение на продажу или нет, руководствуемся двумя параметрами: это квадратные метры и стоимость. И все. А залог и ипотека – так это неважно, законом ведь допускается.

И судья, пожав плечами, вторит опеке:

– Ну ведь правда, не запрещено…

И выносит решение о том, что тут все законно.

Вот и имеем зашоренность. Однобокость усмотрения.

Посмотрим, что скажут суды более высоких судебных инстанций.

Брусков Павел

См. также: 

  1. Продажа жилья ребенка – недействительная сделка. Как продать законно

Источник: https://pravoektb.ru/stati/razreshenie-opeki-na-prodazhu-kvartiry-rebenka-pri-pokupke-ipotechnoy-kvartiry-vzamen/

Можно ли оформить доли на детей в ипотечной квартире?

Имеет ли право опека не давать справку для ипотеки?

Можно, если при покупке квартиры с помощью ипотеки Ваш банк допускает оформление недвижимости и на детей в том числе. В числе таких банков – Сбербанк, «АкБарс» и другие.

Ребенок – собственник квартиры: плюсы и минусы

Можно ли дарить ипотечную квартиру ребенку?

Отвечает юрист, эксперт по недвижимости Светлана Кириллова:

Оформить доли детей собственника в праве собственности на квартиру, которая приобретена за счет ипотечного кредита, можно.

Поскольку право собственности обременено ипотекой, оформление потребует согласования с органами опеки и попечительства, а также обязательно согласие банка, выдавшего кредит.

Органы опеки обычно не рассматривают вопросы приобретения имущества в собственность несовершеннолетних, но в данном случае доли детей будут переданы в залог банка, а это уже требует их разрешения.

Несмотря на то что обремененная ипотекой квартира принадлежит собственнику, свободно распоряжаться ей без согласия банка он не может.

А передача доли в праве собственности другим лицам, даже если это его собственные дети, является именно распоряжением имуществом. Банк вправе отказать собственнику в согласовании такой сделки без объяснения причин.

Поэтому рекомендуем сначала обратиться в банк, выдавший ипотечный кредит, и получить хотя бы устное одобрение, а уже потом обращаться в органы опеки.

Хотелось бы обратить также внимание на то, что передача доли детям оформляется договором, который должен быть удостоверен нотариально.

Можно ли выделить доли детям в ипотечной квартире?

Можно ли наделить детей деньгами, а не жильем при покупке за маткапитал?

Отвечает частнопрактикующий юрист компании «Суворовъ и партнеры» Виктория Суворова (Пятигорск):

Если речь идет о покупке квартиры в ипотеку с использованием средств материнского капитала, то выделить доли детям – это не Ваше право, а обязанность в силу закона. Сделать это можно будет только после того, как ипотека будет полностью погашена.

До этого момента на любые действия с квартирой, в том числе на дарение долей детям, требуется согласие банка, в котором у Вас оформлен кредит, и в данном случае банк вряд ли даст Вам такое согласие.

Отвечает старший юрисконсульт ООО «Центр правового обслуживания» Марина Костина:

В случае приобретения квартиры с использованием ипотечных программ, жилье будет находиться в залоге у банка. Следовательно, переоформление части квартиры может происходить только с его согласия.

Родители могут оформить детям долю в ипотечной квартире, например, путем дарения, но на такую процедуру, как указывалось выше, потребуется согласие банка, а банки на это идут крайне неохотно.

В случае же, если для погашения ипотеки использовались средства материнского капитала, то доли не только можно выделить, но и обязательно нужно это сделать. Законом установлен срок, в течение которого родители должны выделить детям долю в праве собственности на такую квартиру. Этот срок равен шести месяцам с момента погашения ипотеки.

С какого возраста ребенку можно дарить недвижимость?

Какие права на квартиру у каждого члена семьи, если ипотеку гасили маткапиталом?

Отвечает юрисконсульт офиса «Сходненское» департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимость» Елена Гришина:

Из вопроса не совсем понятно, что в данном случае подразумевается под ипотечной квартирой, поэтому рассмотрим два варианта.

1. Семья с детьми хочет купить квартиру с помощью ипотечного кредита. Оформить доли на детей в этом случае можно. При этом есть случай, когда по закону сделать это даже нужно – в частности, если для приобретения квартиры или внесения первоначального взноса используются средства материнского капитала.

Однако надо учесть, что сделки с привлечением средств ипотечного кредита, где несовершеннолетний ребенок становится собственником доли, требуют разрешения органов опеки и попечительства, поскольку одновременно с переходом к ребенку права собственности на долю эта доля одновременно обременяется залогом в пользу банка.

В случае задолженности по кредиту банку предстоит заниматься реализацией квартиры, в число собственников которой входит несовершеннолетний ребенок, а для этого потребуется получить разрешение органов опеки и попечительства.

Именно поэтому кредитные организации неохотно выдают, а на практике в 90% случаев просто отказывают в предоставлении ипотечного кредита, если в число собственников квартиры планируется включить несовершеннолетнего ребенка.

2. Родители уже купили квартиру в ипотеку и теперь желают наделить своих детей долей в праве собственности на эту квартиру. В этом случае обязательно потребуется письменное согласие банка-залогодержателя. Совершать любые сделки без согласия банка родители смогут только после выплаты кредита и прекращения залога.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Можно ли не оформлять на детей квартиру, купленную на маткапитал?

20 статей о том, как купить квартиру в ипотеку

Дети и недвижимость: 15 полезных статей

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/mozhno_li_oformit_doli_na_detey_v_ipotechnoy_kvartire/7229

Продажа, покупка квартиры в ипотеку: риски покупателя и продавца | Юридические Советы

Имеет ли право опека не давать справку для ипотеки?

Последнее обновление Февраль 2019

Ипотека популярна у россиян даже в период кризиса: острая необходимость в собственном жилье способствует увеличению числа ипотечных кредитов в целом по стране. Трудно сказать, кто рискует больше: покупатель квартиры в ипотеку или тот, у кого жилье покупается – все зависит от конкретных обстоятельств.

При неблагоприятных обстоятельствах ущерб может понести каждая из сторон. Оставим ситуацию неплатежеспособности ипотечного должника для обсуждения в отдельной теме и рассмотрим, каким гражданско-правовым рискам подвержены продавец и покупатель, если речь идет об ипотечном жилье.

Одним из рисков покупателя в случае приобретения жилья в ипотеку является опасность потерять задаток.

Так, предшествующим непосредственно покупке квартиры шагом является оставление задатка продавцу (до 10% от стоимости), который остается у него в случае отказа приобретателя от сделки.

Поскольку на момент оставления задатка покупатель, оформляющий ипотеку, зачастую не знает о решении банка, существует вероятность утраты задатка, если ипотечный договор не будет заключен.

Как минимизировать риск: риск потери задатка можно существенно снизить, если указать в одном из пунктов предварительного договора купли-продажи на то, что отказ в выдаче кредита банком не является отказом от сделки по вине покупателя. Также можно договориться о сравнительно небольшом размере задатка.

Другие риски

Если банк одобрил жилье, которое вы подыскали и кредит был выдан, то опасность потери всех своих и заемных денег сохраняется при возникновении обстоятельств, которые достаточны для оспаривания состоявшейся сделки:

Во всех указанных случаях покупатель рискует не вернуть после отмены сделки денежные средства, потраченные на покупку жилья. Если в договоре купли-продажи цена жилого помещения была указана ниже фактической (во избежание уплаты значительного по своей сумме налога), то покупатель после расторжения договора вправе претендовать только на эту сумму.

Покупка квартиры, уже находящейся в ипотеке

Продажа залогового жилья набирает обороты, поскольку многим заемщикам попросту нечем обеспечивать ежемесячные платежи по ипотеке. Лучшим способом погасить долг для них становится продажа жилья, которое находится в залоге у банка. В такой ситуации создается определенная опасность крупного ущерба для покупателя, например:

Покупка квартиры с предварительным прекращением права залога

Это происходит в три этапа:

  • погашение задолженности перед банком – покупатель перечисляет часть стоимости жилья, равную долгу;
  • снятие обременения продавцом – после этого согласия банка на продажу не нужно;
  • оплата оставшейся части стоимости квартиры.

Из-за длительности процедуры риски для покупателя существенны, поскольку на каждом этапе возможно возникновения обстоятельств, препятствующих сделке:

  • Смерть, болезнь продавца, продавец скрылся и т.д – после погашения долга снятие обременения становится невозможным. В этом случае деньги, зачисленные на счет в качестве задатка и одновременно окончательного платежа по ипотечному долгу, безвозвратно теряются покупателем: банк их не вернет, взыскание с продавца или его представителей осуществить возможно, но проблематично исполнить.
  • Отказ продавца – также опасность потерять свои деньги после перечисления задатка сохраняется, учитывая возможность отказа продавца осуществить сделку до конца. В этом случае он, безусловно, несет ответственность по возврату уплаченных средств, но ввиду неплатежеспособности вернет их нескоро.

В случае покупки квартиры с обременением по ипотеке

Сделать это можно только с согласия банка и риски для покупателя многократно возрастают: приобретателю необходимо будет самостоятельно принимать меры по снятию обременения, препятствий в процессе этой процедуры может быть несколько:

  • Двойной залог – учитывая проблемы продавца с платежеспособностью, никто не может гарантировать нахождение квартиры под залогом в другом банке, у юридических или физических лиц – при таких обстоятельствах покупатель не сможет снять обременение;
  • Арест или запрет регистрационных действий по квартире, возникающие в рамках обеспечения иска в отношении продавца – запросить информацию об этом можно, но актуальность ее именно на день сделки не всегда достоверна;
  • Не точный расчет средств – расчет средств, предназначенных для покупателя в качестве погашения ипотеки, не всегда соответствует точности. Так, банки часто включают сумму просрочек и штрафов в общий долг, информируя об этом стороны по договору купли-продажи незадолго или в день сделки, а в некоторых случаях – просто списывают нужную сумму со счета, на который уже поступили деньги покупателя. Иногда суммы начисленных штрафов и пени могут достигать таких размеров, что сумма, причитающаяся должнику-продавцу после погашения задолженности, существенно уменьшается.

При любой реакции продавца, терпит убытки покупатель:

  • от отказа от сделки, если есть еще такая возможность
  • до обращения в суд с иском о признании сделки недействительной.

Покупка квартиры  с помощью кредитных средств

  • На оплату покупки залоговой квартиры кредит может быть выдан только банком-залогодержателем.
  • Такая покупка иногда оборачивается для покупателя залогового жилья большой бедой. Так, применительно к вышеописанным ситуациям, если оплата ипотечного долга или всей залоговой квартиры сразу происходит с помощью заемных денег, то в случае неблагоприятных обстоятельств покупатель теряет не только свои личные средства, но и остается должником по своему обязательству.

Как снизить риск: в определенной степени снизить риск покупателя поможет использование специального счета-аккредитива или ячейки депозитария, откуда деньги не могут быть извлечены до регистрации сделки. При этом снятие обременения происходит одновременно с регистрацией перехода права собственности на покупателя.

Способы передачи денег

Степень риска при продаже квартиры в ипотеку зависит от способа передачи денег, который определяется банком:

  • Ячейка депозитария – для продавца желательно использование ячейки депозитария банка, поскольку он гарантировано получит свои деньги после регистрации сделки. Если сделка не будет зарегистрирована по каким-то причинам, продавец отделается чувством досады от потраченного на сбор документов времени. Минимальная вероятность потери своих денег также возможна при прекращении деятельности банка в период, когда они хранились в ячейке;
  • Использование заблокированного счета (аккредитива), это альтернатива ячейки – доступ к разблокировке счета передается продавцу только после того, как сделка официально состоялась. В этом случае продажа квартиры через ипотеку практически не имеет рисков для продавца (разве только при отзыве у банка лицензии или мошенничестве сотрудников).

Отмена сделки

Вместе с тем, есть один нюанс в вышеописанных способах передачи денег продавцу. Так, если доступ к аккредитиву или ячейке предполагается только после регистрации и сделки, и ипотеки, то продавец может не получить средства в том случае, если ипотеку по каким-то причинам не зарегистрируют.

Как минимизировать риск: можно предусмотреть в договоре срок, в течение которого должна состояться передача денег продавцу в любом случае. Так, если такой срок равен трем месяцам, то при любых причинах неполучения денег продавцом в течение 90 дней за ним сохраняется право собственности, сделка отменяется.

Не предоставляйте оригиналы документов

При оформлении покупки жилья по ипотечному кредиту продавца, скорее всего, попросят предоставить в банк документы на квартиру.

Чтобы не стать жертвой мошенничества, не стоит предоставлять покупателю, как вы бы ему не доверяли, оригиналы.

Для большей уверенности копии предоставлять тоже нежелательно, лучше самому представить их в банк – времени уйдет больше, но убеждение в отсутствии обмана стоит дороже.

Когда оформлять квартиру в залог

Известно, что банк при предоставлении ипотечного займа потребует покупаемую квартиру оформить в залог. Вопрос в том, когда это сделать? В интересах продавца и для предотвращения незаконного распоряжения жильем залог не следует оформлять до полного расчета.

Если сделка признана недействительной

Тогда действует двухсторонняя реституция – возврат приобретённого имущества по сделке:

  • продавец вынужден будет вернуть все деньги, полученные за свою квартиру, если сделка будет признана недействительной по каким-либо причинам
  • в свою очередь, в такой ситуации покупатель возвращает квартиру.

Если суд признал сделку недействительной спустя длительное время после её заключения, существует опасность, что квартира повторно продана (иногда неоднократно). Вернуть квартиру первоначальному собственнику в данной ситуации будет весьма проблематично.

Риск продавца при оплате квартиры средствами военной ипотеки

Схема продажи жилья с оплатой военной ипотекой отработана давно:

  • участие в программе военного ипотечного кредитования только солидных аккредитованных банков
  • тщательная проверка чистоты сделки на всех этапах
  • четкая регламентация процедуры оплаты покупки

Все это приветствуется продавцами недвижимости, с учетом падения спроса на приобретение квартир. Но небольшой риск для продавца все же сохраняется. Продавцу следует знать, что:

Объект недвижимости подвергается тщательной проверке

Квартира не должна быть аварийной, наличие  системы теплоснабжения, исправной сантехники обязательно, фундамент здания должен соответствовать определенным требованиям исходя из соображений долговечности. Многочисленные проверки, оценки квартиры продавца не ведут к каким-либо прямым затратам с его стороны.

Вместе с тем, выявленные уже после совершения сделки неисправности в жилом помещении могут повлечь споры и претензии, в худшем случае – признание сделки недействительной.

Кроме согласования получения кредита в банке, документы дополнительно проверяются в ЦЖЗ «Росвоенипотеке» и только после одобрения деньги перечисляются на специальный счет.

Оформление большого количества документов

При этом неудобством для продавца (но в определенной степени защитой от риска) служит оформление большого объема документов.

Денежные средства получает продавец только после регистрации права собственности

Денежные средства по договору купли-продажи продавец вправе получить только после регистрации права собственности военнослужащего, то есть в течение срока от 5-7 (обычно) до 30 (редко) дней. Длительность такого периода между заключением договора и получением денег уже сама по себе нежелательна для продавца.

Куприянова Вера Николаевна

Источник: http://juresovet.ru/prodazha-pokupka-kvartiry-v-ipoteku-v-kredit-riski-prodavca-i-pokupatelya/

Ребенок-собственник: если опека не разрешает…

Имеет ли право опека не давать справку для ипотеки?

По закону дети от 14 до 18 лет могут совершать сделки только с согласия своих законных представителей (родителей), а дети до 14 лет вообще не могут совершать сделки сами – за них действуют родители, за исключением специально перечисленных в законе случаев (ст. 26, ст. 28 ГК РФ).

При этом родители не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать сделки (или давать согласие на их совершение), если в результате этого отчуждается или иным образом уменьшается имущество ребенка или ребенок отказывается от принадлежащих ему прав (п. 2 ст. 37 ГК РФ, ч. 2 ст. 20 и ч. 1 ст.

21 Федерального закона от 24 апреля 2008 г. № 48-ФЗ “Об опеке и попечительстве”).

Органы опеки и попечительства, проверяя законность сделки по отчуждению недвижимости, устанавливают, соответствует ли она интересам несовершеннолетнего и не ухудшаются ли условия проживания несовершеннолетнего, если он не является собственником в отчуждаемом жилом помещении, или не уменьшается ли его собственность в случае, если несовершеннолетний является собственником квартиры.

Разрешение на совершение сделки должно быть выражено ясно и недвусмысленно, в нем должно содержаться указание на то, какую именно сделку (купли-продажи, мены, залога и т.п.) и на каких условиях разрешается заключить. Но главный критерий в данном случае – подобные условия не должны каким бы то ни было образом умалять имущественные права и ущемлять законные интересы несовершеннолетнего.

При этом Конституционный Суд в своем определении от 6 марта 2003 г. № 119-О пришел к выводу, что из содержания абз. 2 п. 1 ст. 28 и п.п. 2-3 ст.

37 ГК РФ не вытекает право органов опеки и попечительства произвольно запрещать сделки по отчуждению имущества несовершеннолетних детей, совершаемые их родителями; напротив, в соответствии с общими принципами права и требованиями ст. 2, ст. 17 и ст.

 38 Конституции РФ, решения органов опеки и попечительства – в случае их обжалования в судебном порядке – подлежат оценке исходя из конкретных обстоятельств дела.

Например, судебная практика исходит из того, что на снятие денежных средств со счета, открытого на имя ребенка, разрешение может быть выдано опекуну не только на разовый акт, но и, например, на распоряжение неограниченными по количеству выдач и размеру сумм денежными средствами до достижения ребенком определенного возраста (как правило, до 16 лет, когда он сможет это делать сам) (см., например, решение Новозыбковского городского суда Брянской области от 4 марта 2011 г.). Лицу, не являющемуся законным представителем, опекуном или попечителем ребенка разрешение опеки на распоряжение деньгами несовершеннолетнего не может быть выдано: так, в одном из дел дедушка открыл на имя внука вклад, однако через некоторое время передумал и решил забрать деньги, но ни орган опеки, ни суд его желание удовлетворить не смогли (решение Химкинского городского суда Московской области от 18 июля 2012 г.).

В другой ситуации мать решила продать доли в уставном капитале ООО, принадлежащие ее дочери по наследству после смерти отца, по цене в четыре раза меньшей, чем было указано в свидетельстве о праве на наследство, при этом понижение стоимости имущества никак не было обосновано. В результате орган опеки в выдаче разрешения на продажу отказал, и суд с ним согласился (решение Нефтеюганского городского суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры Тюменской области от 1 февраля 2012 г. по делу № 2-296/2012).

Возражения второго родителя по поводу совершения сделки не являются безусловным основанием для отказа органа опеки – проверяется, насколько сделка соответствует интересам ребенка, а не родителей (одного из них).

Так, согласно утвержденному актом муниципалитета порядку для получения разрешения в орган опеки должны были обращаться оба родителя, в том числе и в случае расторжения между ними брака; заявление от одного родителя могло быть принято только от одинокой матери или в случае признания второго родителя без вести пропавшим. Однако суд признал это положение не соответствующим закону, поскольку оно ограничивает права родителей – ведь федеральное законодательство не предусматривает обязательного достижения родителями согласия относительно имущественных прав их ребенка (смотрите, например, решение Ханты-Мансийского районного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 17 мая 2011 г. по делу № 2-1249/11).

При этом если несогласие второго родителя мотивировано объективными причинами – то есть тем, что сделка противоречит интересам ребенка, и это подтверждается в результате проведенной органом опеки проверки, – то суд признает отказ органа опеки в даче согласия на сделку правомерным.

Так, в одном из судебных процессов рассматривалось дело, где у матери, отца и ребенка было по 1/3 доли в квартире. Мать продала свою долю постороннему лицу, а затем запросила у опеки разрешение на продажу доли и ребенка, однако отец возражал.

Мать после продажи своей доли не приобрела взамен никакого жилья, продолжила вместе с ребенком проживать на чужой жилплощади в квартире нового мужа, а на средства от продажи доли ребенка планировала приобрести квартиру в другом городе для сдачи в аренду, а не для улучшения жилищных условий ребенка.

Орган опеки, естественно, отказал в выдаче разрешения на продажу, и Зеленоградский районный суд г. Москвы его поддержал.

В другом деле мать просила согласия органа опеки на продажу квартиры, принадлежащей дочери, поскольку они проживали в другом месте в частном доме и у нее не было средств на содержание этой квартиры, деньги от продажи она планировала потратить на свои нужды и нужды детей, а не на приобретение жилья дочери. Естественно, суд признал отказ опеки правомерным (см. решение Таштагольского городского суда Кемеровской области от 22 октября 2010 г. по делу № 2-855/10).

Источник: https://www.garant.ru/ia/opinion/author/mazuhina/516762/

Разрешение на продажу квартиры из отдела Опеки и попечительства

Имеет ли право опека не давать справку для ипотеки?

Решили продать квартиру, которая, или ее часть, принадлежит несовершеннолетнему.  Не знаете как  получить разрешение опеки на продажу квартиры? А ведь это обязательный документ для Вашей сделки!

Сейчас разберемся в этом вопросе подробно.

Не далее, чем на прошлой неделе я сопровождала своих клиентов,обратившихся за разрешением в Отдел по опеке, попечительству и охране прав детства.

Сделка по продаже квартиры, принадлежащей несовершеннолетнему, признается законной только в том случае, если права ребенка на жилище не нарушены.

Поэтому переход права собственности от  Продавца-ребенка к покупателю осуществляется Росреестром только при наличии в пакете документов Приказа из Отдела по опеке, разрешающего сделку.

Приказ на продажу может быть в двух формулировках

Годность приказа, разрешающего продажу — 3 года

Законы: ст.26, 36 ГК РФ, ст. 60, 64,65 Семейного кодекса РФ, ст. 19, 21 ФЗ-48 от 24.04.2008 г «Об опеке и попечительстве»

Разрешение опеки на продажу квартиры можно получить через Многофункциональный центр.

Сроки получения Приказа увеличатся примерно на неделю, при условии, если Вы подадите полный пакет документов. Если  Вы что то упустили, этот срок еще увеличится. Рекомендую подавать заявление непосредственно в Отдел по опеке и попечительству.

Оплатить дополнительную консультацию автора сайта Слободчиковой Ольги Дмитриевны по сделкам с участием несовершеннолетних можно здесь

_______________________________________

9. Для получения разрешения на все виды сделок с имуществом (долей имущества) подопечных или несовершеннолетних лиц одновременно с заявлениями и согласием, указанными в пунктах 3-5 настоящего Порядка, представляются следующие документы:

документ, удостоверяющий личность родителя (иного законного представителя) и его копия;

документ, удостоверяющий личность подопечного или несовершеннолетнего лица, достигшего возраста 14 лет, и его копия;

свидетельство о рождении (для лиц в возрасте до 18 лет) и его копия;

документ, подтверждающий полномочия законного представителя (для опекуна, попечителя или уполномоченного представителя организации для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей) и его копия;

документ, подтверждающий право собственности подопечного или несовершеннолетнего лица на имущество (доли имущества), являющееся предметом предстоящей сделки и его копия;

справка о регистрации подопечного или несовершеннолетнего лица по месту жительства (месту пребывания).

10. Для получения разрешения на совершение сделки по отчуждению недвижимого имущества (доли недвижимого имущества), принадлежащего подопечному или несовершеннолетнему лицу, дополнительно к документам, указанным в пункте 9 настоящего Порядка, представляются следующие документы:

предварительный договор предстоящей сделки на отчуждаемое и приобретаемое недвижимое имущество (доли недвижимого имущества), заключенный в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации;

копии документов на приобретаемое недвижимое имущество (доли недвижимого имущества), в котором подопечный или несовершеннолетнее лицо будет иметь право собственности (долю в праве собственности);

При отчуждении жилого помещения (доли жилого помещения), принадлежащего подопечному или несовершеннолетнему лицу, на основании статьи 20 Федерального закона от 29 декабря 2004 года N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» в связи с реализацией мероприятий по улучшению жилищных условий в соответствии с федеральными, региональными либо муниципальными программами взамен нотариального обязательства представляется уведомление уполномоченного органа о сносе многоквартирного жилого дома, в котором находится жилое помещение, признанное непригодным для проживания.

копии кадастровых паспортов на отчуждаемое и приобретаемое недвижимое имущество либо выписка из государственного кадастра недвижимости на отчуждаемое и приобретаемое недвижимое имущество;

справка о регистрации подопечного или несовершеннолетнего лица либо свидетельство о регистрации по месту пребывания (в случаях приобретения жилого помещения на основании договора долевого участия, договора цессии, инвестирования в строительство жилья, приобретения объекта незавершенного строительства, иных договоров, которые не могут быть исполнены одновременно с отчуждением жилых помещений, или при приобретении жилого помещения за пределами муниципального образования автономного округа).

11. Разрешение на совершение сделки по отчуждению недвижимого имущества (доли недвижимого имущества), принадлежащего подопечному или несовершеннолетнему лицу, выдается при условии приобретения на его имя (в том числе дарения при соблюдении пункта 14 Порядка) равноценного недвижимого имущества (доли недвижимого имущества) взамен отчуждаемого.

При невозможности выполнения данного условия орган опеки и попечительства выдает разрешение на совершение сделки по отчуждению недвижимого имущества (доли недвижимого имущества), принадлежащего подопечному или несовершеннолетнему лицу, с обязательным включением условия о предоставлении родителями (иными законными представителями) документов, подтверждающих право собственности на равноценное недвижимое имущество (долю недвижимое имущество), приобретенное на имя подопечного или несовершеннолетнего лица, в срок не более 2 месяцев с момента совершения сделки.

При наличии разницы в цене между отчуждаемым и приобретаемым недвижимым имуществом, денежные средства этой разницы (в случае приобретения недвижимого имущества по цене меньше отчуждаемого) в течение 30 дней с даты продажи недвижимого имущества, зачисляются на лицевой счёт, открытый на имя подопечного или несовершеннолетнего лица в кредитной организации.

12.

Разрешение на совершение сделки по отчуждению недвижимого имущества (доли недвижимого имущества), в отношении которых подопечные или несовершеннолетние лица имеют право собственности, должно содержать условие, обязывающее родителей (иных законных представителей) оформить в собственность подопечного или несовершеннолетнего лица недвижимое имущество (долю недвижимого имущества), выраженное в долях общей площади не менее принадлежащей им в отчуждаемом недвижимом имуществе.

13.

В случае если отчуждаемое недвижимое имущество (доля недвижимого имущества) является не единственным, в отношении которого подопечный или несовершеннолетнее лицо обладает правом собственности, и родители (иные законные представители) не намерены приобретать новое недвижимое имущество (долю недвижимого имущества), на них возлагается обязанность в течение 30 дней с даты продажи недвижимого имущества (доли недвижимого имущества) зачислить денежные средства, вырученные от продажи недвижимого имущества (доли недвижимого имущества), принадлежавшего подопечному или несовершеннолетнему лицу, на лицевой счёт, открытый на его имя в кредитной организации.

14.

В случае дарения недвижимого имущества (доли недвижимого имущества) подопечному или несовершеннолетнему лицу взамен отчуждаемого, денежные средства, полученные от сделки с недвижимым имуществом (долей недвижимого имущества), принадлежащего подопечному или несовершеннолетнему лицу, в течение 30 дней с даты совершения сделки с недвижимым имуществом зачисляются на лицевой счёт, открытый на имя подопечного или несовершеннолетнего лица в кредитной организации.

15. При отчуждении недвижимого имущества с последующим выездом за пределы Российской Федерации дополнительно к документам, указанным в пунктах 9, 10 настоящего Порядка, представляется документ, подтверждающий положительное решение посольства или консульства о приеме семьи на постоянное место жительства.

16. При приобретении квартиры в строящемся жилом доме, дополнительно к документам, указанным в пунктах 9, 10 настоящего Порядка, представляется договор участия в долевом строительстве, заключенный со строительной компанией и зарегистрированный органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Всегда рада разъяснить. Автор

Источник: https://exspertrieltor.ru/2016/04/28/razreshenie-na-prodazhu/

Продажа квартиры с несовершеннолетним ребенком собственником, документы для органов опеки, сроки | Юридические Советы

Имеет ли право опека не давать справку для ипотеки?

Последнее обновление Февраль 2019

Многих покупателей недвижимости отпугивает наличие регистрации или долей несовершеннолетнего в жилом помещении.

В то же время, если знать правила продажи квартиры с правом собственности детей и при этом соблюсти это право, в приобретении такой квартиры нет ничего опасного.

Какие могут быть варианты сделок с недвижимостью, затрагивающих интересы несовершеннолетних и о каких нюансах нужно знать?

Вопрос о защите прав ребенка на жилье в настоящее время особенно актуален, учитывая возможность использования материнского капитала на покупку квартиры. Вне зависимости от того, имеется ли доля лица, не достигшего совершеннолетия, в продаваемой квартире или есть только «прописка», ребенок не должен оказаться на улице. В любом случае, ему должно быть предоставлено жилье.

Кроме того, с 2016 года действует новое правило совершения купли-продажи недвижимости с участием несовершеннолетнего: все сделки такого рода в обязательном порядке подлежат нотариальному удостоверению.

Продажа квартиры, полностью принадлежащей несовершеннолетнему

Начнем с того, что покупателей на приобретение такой квартиры найти будет проблематично, особенно в случаях продажи законным представителем по праву опеки или попечительства. Всякая сделка, где одна из сторон действует:

  • по доверенности
  • от имени представителя (в данной ситуации договор купли-продажи будет составляться именно с законным представителем)

уже сама по себе опасна, поскольку право представительства может быть оспорено заинтересованным лицом после сделки, что повлечет ее отмену.

Чаще всего несовершеннолетний является собственником квартиры, когда:

  • стал участником приватизации;
  • по наследству;
  • по договору дарения.

Понятно, что дети не могут совершать сделки самостоятельно.

Исключения составляют несовершеннолетние, если им больше 14 лет: им закон разрешает распоряжаться имуществом с письменного согласия взрослых (ограниченная дееспособность), но таких случаев единицы.

Обычно продажа квартиры, принадлежащей на праве собственности ребенку, организована родителями, от которых должно быть получено письменное согласие на совершение купли-продажи.

Без органов опеки не обойтись

Согласие обоих родителей на продажу квартиры, принадлежащей ребенку (или его доли) составляется только после получения одобрения со стороны органов опеки – государственной организации, стоящей на страже интересов ребенка. Опека обязана проконтролировать все процедуру продажи на предмет соблюдения прав ребенка-собственника, например, доказательства предоставления ему другого жилья в собственность.

Для этого нужно учесть, что к моменту обращения в органы опеки необходимо заранее знать характеристики другой квартиры (доли), которую планируется передать в собственность несовершеннолетнему:

  • Площадь и стоимость – оно должно быть не меньше прежнего как по площади, так и по стоимости (несущественная разница в цене между продаваемой и покупаемой квартирой допустима, но оставшуюся сумму орган опеки обяжет положить на счет ребенка до его совершеннолетия);
  • Благоприятный район – предоставляемая ребенку квартира взамен выставленной на продажу не должна находиться в явно менее благоприятном районе;
  • Наделение долей в другом жилье – если после продажи квартиры ребенка законным представителем покупка нового жилья не запланирована, то следует наделить несовершеннолетнего долей в другом жилом помещении. При этом органы опеки обязательно проверят, в чьей квартире будет выделена доля, отношения собственника с ребенком, родство, условия проживания, соблюдение санитарных норм и т.д. В такой ситуации наилучшим вариантом будет предоставить в опеку документы, подтверждающие совместное проживание родителя с несовершеннолетним после продажи квартиры;
  • Покупка новой позже продажи этой- когда новое жилье планируется приобрести позже продажи квартиры несовершеннолетнего собственника, то необходимо составить предварительный договор для подтверждения намерения обеспечить его правом на приобретаемую недвижимость.

Поскольку работа органов опеки направлена на защиту прав детей, допустимы исключения, которые прямо не оговорены в законе, но в силу особенностей развития ребенка, воспитания, его интересов позволяют отступить при продаже квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка от «принципа соответствия».

Пример 1: в случае необходимости проживания в других климатических условиях, рекомендованных врачами по состоянию здоровья ребенка, опека может пойти навстречу и дать разрешение на продажу квартиры, принадлежащей на праве собственности ребенку, без подтверждения нового места жительства.

Пример 2: В то же время, органы опеки вправе не разрешать продажу доли несовершеннолетнего, если предоставлены сведения о передаче ему взамен доли квартиры, расположенной вдали от лечебного центра (если ребенок серьезно болен и ему необходимо особое внимание врачей узкого профиля) и т.д.

Индивидуальных требований к новому жилью может быть много, в зависимости от конкретной ситуации. Соответственно, органы опеки могут определить, какие документы в дополнение к рекомендуемым для продажи необходимо представить.

Документы, которые необходимы для представления в опеку

Перечень документов, которые должны быть представлены в орган опеки и попечительства, не носит исчерпывающий характер и по просьбе инспектора может быть дополнен. Основными являются:

  • документация, подтверждающая законное право представлять интересы ребенка-собственника:
    • свидетельство о рождении,
    • акт о назначении опекуном или попечителем,
    • свидетельство об усыновлении,
    • паспорт,
    • свидетельство о рождении;
  • свидетельство о праве собственности на жилое помещение (в нем должен быть указан ребенок как владелец или совладелец);
  • сведения о лицевых счетах;
  • свидетельство о браке (расторжении брака);
  • выписка из домовой книги, справка из БТИ, кадастровый план;
  • справка о зарегистрированных в квартире жильцах;
  • заявление о продаже квартиры и покупке другой (подпись ребенка, помимо обоих родителей, требуется в случае достижения им возраста 14 лет);
  • в случае не одновременного с продажей, а последующего приобретения доли для несовершеннолетнего, в органы опеки необходимо представить сведения о регистрации в другом жилом помещении (это правило соблюдается также в случае приобретения строящегося жилья по договору долевого участия).

Начиная с 2016 года документом, подлежащим обязательному представлению в органы опеки, в некоторых случаях называют запрос от нотариуса. Представляется такое требование не совсем верным – нотариус удостоверяет сделку после выдачи разрешения органом опеки и в случае отсутствия такого купля-продажа не состоится.

После рассмотрения пакета документов главой муниципального органа (при этом личное присутствие обоих родителей обязательно) выносится разрешение на распоряжение недвижимостью несовершеннолетнего. Срок принятия решения варьируется от 14 до 30 дней. В документе будут указаны все условия, обязательные для соблюдения в случае заключения сделки.

На практике не всегда такие условия возможно выполнить.

К примеру, иногда в распоряжении указано на необходимость одновременной покупки другого жилого помещения, что означает, по сути, предварительную покупку нового жилья до продажи имеющегося. Для многих семей такое условие невыполнимо. Если вы считаете, что поставленные в разрешении условия незаконны, можно обжаловать его в суд (также, как и отказ в выдаче разрешения).

Когда продавать недвижимость ребенка нельзя

Сделка по купле-продаже квартиры с несовершеннолетними собственниками будет признана незаконной, если заключена между детьми и родителями, детьми и бабушками, дедушками, другими близкими родственниками. Это правило касается как продажи квартиры, полностью принадлежащей ребенку, так детских долей.

Так, если мать, отец и несовершеннолетний сын имеют каждый по 1/3 доли в одном жилом помещении, мать, действуя как законный представитель, не вправе продать долю сына его отцу. Такая сделка будет признана недействительной.

Сделка по продаже квартиры, где ребенок не имеет доли, но прописан

  • Разрешение органов опеки не требуется – если у ребенка имеется только регистрация по месту жительства, для такой сделки не нужно разрешения органов опеки, ведь несовершеннолетний не рискует правом собственности – у него попросту его нет.
  • Разрешение требуется – однако, разрешение должно быть, если в отчуждаемой квартире проживает ребенок, у которого нет родителей (или они лишены родительских прав) и опекуна.

К примеру, если собственник жилья – посторонний несовершеннолетнему человек, предоставивший жилую площадь временно (до оформления опекунства или попечения), решает продать квартиру, разрешение на распоряжение от органа опеки необходимо во избежание ущемления интересов ребенка. В этом случае нужно представить доказательства, гарантирующие возможность зарегистрировать ребенка в другом месте жительства.

Органы опеки и попечительства обязаны проверять не только возможность продажи квартиры, где есть право собственности ребенка, но и законность процедуры приватизации жилья без участия несовершеннолетнего, проживающего в нем.

В последующем, при продаже приватизированной квартиры, в которой постоянно проживал и был зарегистрирован ребенок, но по каким-то причинам не участвовал в приватизации (по российским законам, в таком случае он должен был обрести статус собственника), опека вправе начать проверку. Финалом вмешательства государственного органа может стать отмена сделки, если она уже была заключена, или отказ в выдаче разрешения на продажу.

Продажа квартиры, купленной с привлечением материнского капитала

Следует знать, что обязанность проверять соблюдение федерального законодательства по распоряжению материнским капиталом также лежит на органах опеки. Так, при использовании материнского капитала при покупке жилья, родители обязаны выделить доли детям в течение 6 месяцев после снятия обременения с жилого помещения (см. обязательство о выделении долей детям при мат. капитале).

Несоблюдение этой процедуры по сути, нарушает общие правила продажи доли несовершеннолетнего:

  • нет разрешения опеки (хотя фактически доля ребёнка, не оформленная официально, имеется),
  • нет нотариального удостоверения,
  • нет обязательства предоставить такую же долю в другом жилом помещении.

При таких обстоятельствах вмешательство органов опеки, контролирующих исполнение родителями обязательства по выделу долей детям вследствие использования материнского капитала, неотвратимо. Проверка приведёт к признанию сделки незаконной и привлечению к делу правоохранительных органов (см. также развод и материнский капитал).

Обмен муниципального жилья

При обмене муниципального жилья, где зарегистрирован ребенок, также необходимо согласие органа опеки.

Многие юристы и риэлторы рекомендуют снять с учета ребенка в случае продажи жилья еще до заключения договора купли-продажи. Действительно, квартиру намного легче продать без прописанного в ней несовершеннолетнего, поскольку при возникновении каких-либо проблем новому собственнику придется самому тратить время на выписку, тем более что иногда это возможно сделать только через суд.

Ординарцев Роман Валерьевич

Источник: http://juresovet.ru/prodazha-kvartiry-s-nesovershennoletnim-rebenkom-dokumenty-dlya-organov-opeki-sroki/

Сфера закона
Добавить комментарий