Как действовать, если собственники половины дома не делают ремонт?

Теперь ответственность за техническое состояние дома будут нести собственники квартир

Как действовать, если собственники половины дома не делают ремонт?

Весь жилой фонд, который числился на балансе коммунальных предприятий, до 1 июля 2016 года должен быть передан жильцам

Летом прошлого года был принят Закон «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирных домах» (№ 417). Впервые за 25 лет с момента начала приватизации жилья людям наконец сказали, что они стали собственниками всех конструктивных элементов дома.

Такая норма существует в Гражданском кодексе с 2003 года. Но в то время жилой фонд уже был не в лучшем состоянии, поэтому никто не взял на себя смелость сказать людям: после приватизации вы стали владельцами не только своей квартиры, но и всего дома.

Законом № 417 четко оговорено: жильцы несут за все ответственность сами.

«Решение о капитальном ремонте принимают владельцы квартир на общем собрании»

— С 1 июля 2016 года город уже не будет иметь законных оснований делать ремонты в жилых домах, — объясняет начальник управления развития жилищно-коммунального хозяйства департамента жилищно-коммунальной инфраструктуры Киевской горгосадминистрации Вера Радченко.

— Поэтому мы сейчас разрабатываем механизмы совместного с жильцами финансирования любых работ капитального характера в многоквартирном доме. Законом № 417 предусмотрено, что решение о капитальных ремонтах принимают на общем собрании собственники квартир и нежилых помещений.

Причем за капитальный ремонт должны проать владельцы более 50 процентов площадей, если это объединение собственников многоквартирного дома (ОСМД), и 75 процентов — в доме, где ОСМД не создано.

— Что нового в законе?

— В нем предусмотрено, что до 1 июля 2016 года весь жилой фонд, который числился на балансе коммунальных предприятий, должен быть списан и передан жильцам. Что же гражданам делать? Есть следующие возможности.

Первая: создать объединение совладельцев многоквартирных домов (ОСМД). Закон об ОСМД действует с 2002 года, но люди не торопились им воспользоваться, хотя раньше механизм создания объединения был проще.

Достаточно было, чтобы на собрании присутствовало более половины собственников квартир и из них ала половина. Получалось, что создать ОСМД могла треть жильцов.

Сейчас в закон внесены изменения, процедура усложнилась, потому что ОСМД можно создать при участии более 50 процентов собственников, которые владеют более 50 процентами площадей. Тогда решение считается принятым и можно зарегистрировать ОСМД.

Затем ОСМД в своем уставе может предусмотреть другую пропорцию: например, одна квартира — один голос. Сейчас «членство» в ОСМД отменено, и в принятии решений могут участвовать все жильцы, так как они являются собственниками общего имущества и должны влиять на решения, принимаемые в многоквартирном доме.

Вторая возможность управления домом, введенная законом № 417: если люди не хотят создавать юридическое лицо (ОСМД — это юридическое лицо), они могут провести общее собрание и выбрать управителя (физическое лицо) или управляющую компанию (юридическое лицо), которой делегируют полномочия по управлению домом.

Подчеркну, что за такое решение на общем собрании должны проать собственники, которым принадлежит более 50 процентов площадей дома. В то время как за решение относительно тарифов на содержание дома и сбора денег на капитальный ремонт должны проать владельцы, которым принадлежит более 75 процентов площадей.

Законом № 417 определено, что ответственность за техническое состояние дома несут жильцы. Контроль осуществляет управляющая компания.

Но если она предупредила людей, что надо выполнить какие-либо работы, а жильцы отказались (мы не хотим, у нас нет денег), то в случае аварии управляющая компания наказания не понесет.

Потому что именно собственники не приняли нужное решение и не делегировали полномочия на выполнение таких работ.

В то же время, если обслуживающая компания не выполнила поручение жильцов сделать, например, ремонт, она тоже не понесет никакого наказания. Ведь ответственность за выбор управляющей компании лежит на жильцах. Люди ее могут только «уволить» — переизбрать.

По закону предыдущая обслуживающая компания обязана передать документы следующей обслуживающей компании, выбранной собственниками. Но если она откажется это делать, никакого наказания за это законом не предусмотрено.

Сейчас такие проблемы порой возникают с частными жэками, к которым после застройщика перешли обязанности по обслуживанию дома. Некоторые недобросовестные компании злоупотребляют своим положением: собирают с жильцов деньги, но не выполняют текущих работ.

А когда собственники квартир создают ОСМД, просто отказываются передавать им документы на дом.

«Люди, которым город назначил управляющую компанию, в любое время могут создать ОСМД»

— Если жильцы не создали ОСМД, не определились с управителем или управляющей компанией, то после 1 июля 2016 года орган местного самоуправления выберет для них управляющую компанию на конкурсе, — продолжает Вера Радченко.

— Но механизм конкурсного отбора пока не утвержден, и, скорее всего, до конца нынешнего года этого не произойдет.

Поэтому у собственников квартир еще есть время, чтобы определиться, каким образом они поступят: создадут ОСМД, самостоятельно выберут управителя или будут ждать, пока город на конкурсе сам подберет для них обслуживающую компанию.

— Какие условия конкурса для управляющих компаний?

— Мы просчитываем количество квадратных метров жилья в микрорайоне, прописываем, какие имеются дома, каких годов и высотности, и выставляем микрорайон на конкурс.

Работающие на рынке компании, как частные, так и коммунальные жэки, могут определить, сколько у них уже есть в обслуживании домов, просчитать, выгодно ли брать в управление весь микрорайон, и подать документы на конкурс.

Кто-то предложит тариф четыре гривни за квадратный метр, кто-то две гривни за квадратный метр… Но будут и дополнительные критерии: гарантия качества работы.

Одно дело, когда компания предлагает тариф в пять гривен, но при этом имеет весь обслуживающий персонал и технику, и совсем другое, если при тарифе в две гривни в компании есть только директор и бухгалтер. Ведь если нет персонала, работать невозможно. Предпочтение будет отдаваться компании, соответствующей всем необходимым требованиям. После этого конкурсные результаты утвердит Киевсовет, и с компанией будет подписан договор на год.

Но на этом жизнь не заканчивается. Жильцы, которым город назначил управляющую компанию, в любое время могут создать ОСМД. Правда, теперь не понятно, как будет происходить отзыв подписи представителя городской власти под договором с управляющей компанией. Создав ОСМД, жильцы придут забирать документы на свой дом.

А в компании им ответят: в документах, которые мы подавали на конкурс, прописано определенное количество квадратных метров, и это зафиксировано в договоре с городским советом.

Поэтому, чтобы исключить ваш дом из договора, мы будем работать над внесением в него изменений… Все это может сильно затянуть передачу документов.

Мы это понимаем, но поскольку такой закон принимала Верховная Рада, то она и должна предусмотреть все возможные риски. А иначе процесс может войти в деструктивное русло: люди вроде бы получили возможность принять решение, но не имеют механизма его реализовать. Поэтому мы искренне советуем жителям многоквартирных домов создавать ОСМД сейчас.

«Столичная администрация уже не сможет влиять на тарифы по квартплате»

— Что будет с жэками?

— Коммунальные жэки имеют право подавать документы на конкурс. Если они его выиграют, то останутся обслуживать тот жилой фонд, что и раньше. Существует и другой путь.

Если людей устраивает работа коммунального жэка, они могут на общем собрании выбрать его управителем своего дома.

Протокол собрания отправляется в орган местного самоуправления, а резолютивная часть, в соответствии с постановлением Кабинета министров № 109, вывешивается на сайте органа местного самоуправления.

— Как управлять домом, если человек, которого выбрали председателем ОСМД, не имеет специального образования?

— После создания ОСМД у жильцов есть два варианта по управлению домом. Первый: заключить договор с обслуживающим их жэком и уже как юридическое лицо (ОСМД) осуществлять полный контроль над его деятельностью.

В таком случае можно не открывать расчетный счет и не платить зарплату председателю ОСМД. Этот человек, не осуществляя никакой хозяйственной деятельности, просто будет контролировать работу жэка.

Например, он как представитель жильцов может представить акты, что в доме не убирали в подъездах, и потребовать исключить эту составляющую из общей суммы квартплаты.

Второй вариант: самому ОСМД стать обслуживающей компанией. Жильцы должны осознать: чтобы дом был в хорошем техническом состоянии, было чисто и уютно, нужно договориться между собой о размере взносов, приходящихся на каждый квадратный метр.

При этом следует помнить, что ОСМД — это неприбыльная организация, и дополнительного дохода за счет сбора высокой квартплаты быть не должно.

Необходимо правильно рассчитать, сколько заплатить уборщице, сколько — дворнику, сколько — за вывоз мусора, за электроэнергию для лифтов, за их обслуживание, за освещение подъездов… Все это складывается в смету расходов, которая утверждается общим собранием ОСМД каждый год.

Но при этом владельцы дома могут решить: уборку лестничных площадок не оплачиваем, а убираем сами по графику и за счет этого снижаем себе квартплату. Или жилец говорит: мне накладно платить 300 гривен в месяц, зато я могу два раза в неделю убирать во дворе. Вы вычеркиваете из своих платежек расходы на дворника, но снижаете мне квартплату.

Соседям легче договориться между собой и таким путем уменьшить свои платежи. С обслуживающей организацией так не получится, потому что на данный момент деятельность таких компаний регламентируется правительственным постановлением № 869, где есть четкий перечень работ, которые они обязаны выполнять.

— Деньги на текущие и капитальные ремонты будут аккумулироваться на счетах?

— На текущие ремонты, по постановлению Кабмина № 869, деньги обязательно регулярно взимаются и аккумулируются. Что такое текущие ремонты? Покрасить сети внутри дома, поставить хомут на протекающую трубу, заменить разбитое стекло. Если же нужно поменять в доме все трубы, то это капитальный ремонт, на который взносы нужно собирать отдельно.

— Многие граждане получают субсидии. Как быть им?

— Субсидия начисляется человеку. Просто субъектом получения той части, которую платит государство, будет ОСМД или ЖСК.

— Получается, что с какого-то момента Киевская горгосадминистрация уже не сможет влиять на тарифы по квартплате?

— Это так. Управляющая компания будет обслуживать дом по заявленному на конкурсе тарифу. Хотя, как мы понимаем, после этого могут возникнуть проблемы.

Например, что делать, если повысится плата за электроэнергию? В таком случае компании, возможно, придется поднимать тариф.

Каким образом она может это согласовать с городскими властями? Нужно обращаться к профильным разработчикам закона, чтобы они дали ответы на подобные вопросы.

— Останутся ли центры коммунального сервиса?

— Они были созданы потому, что появились прямые договора с поставщиками услуг. Жэки перестали отвечать за газ, воду, отопление. В центрах коммунального сервиса (ЦКС) киевляне могли получить консультацию по всем вопросам.

Теперь, после вступления в силу закона № 417, центры продолжат работать, если это будет оговорено в конкурсных требованиях управляющих компаний. Частные компании могут отказаться оплачивать услуги ЦКС и давать им информацию, тогда, возможно, центры будут реорганизованы.

Если большую часть жилого фонда оставят обслуживать муниципальным управляющим компаниям, то и центры коммунсервиса тоже останутся.

— Как киевляне реагируют на ситуацию с новым законом об управлении жильем?

— Люди интересуются созданием ОСМД, обращаются в департамент, чтобы получить разъяснения и консультации по этому вопросу, информацию о совладельцах дома. Потому что создание ОСМД — это самый комфортный для жильцов путь.

В таком случае надо будет не решать проблемы с управляющей компанией, заинтересованной только в собственной прибыли, а договариваться с соседями о том, как оптимально потратить свои кровные деньги.

И сейчас как раз наступил момент взять на себя ответственность за свое имущество и научиться им управлять.

Читайте нас в Telegram-канале, и

Источник: https://fakty.ua/214699-teper-otvetstvennost-za-tehnicheskoe-sostoyanie-doma-budut-nesti-sobstvenniki-kvartir

Что делать, если УК повышают тарифы на ремонт и обслуживание жилья без согласования с собственниками?

Как действовать, если собственники половины дома не делают ремонт?

 КТО ТАКИЕ РЕГИОНАЛЬНЫЕ ОПЕРАТОРЫ?

Региональный оператор по обращению с ТКО (далее – региональный оператор) – это компания, которая обеспечивает весь цикл обращения с отходами, имеющими статус «коммунальные».

Согласно федеральному законодательству теперь работать с ТКО смогут только региональные операторы. Это компании, которые в каждом регионе отобраны через конкурс сроком до 10 лет.

Их обязанность — обеспечивать весь цикл обращения с отходами как физических, так и юридических лиц, на территории их ответственности, согласно процедуре конкурсного отбора.

Региональный оператор не просто будет собирать и вывозить мусор, но еще обеспечивать их обработку (сортировка отходов), обезвреживание, утилизирование и захоронение. 

ПОЧЕМУ НЕОБХОДИМ ПЕРЕХОД НА НОВУЮ СИСТЕМУ ОБРАЩЕНИЯ С ТКО?

цель — повысить качество услуги по обращению с ТКО, предотвратить появление свалок, улучшить экологическую ситуацию.

Обязанность региональных операторов — предоставлять полный набор услуг качественно и всем без исключения: жителям и больших городов, и маленьких поселков.

Кроме того, по требованию федерального законодательства, появился новый пункт — обработка ТКО. Просто захоранивать вторичное сырье – лом и отходы металлов, бумагу, картон, шины, полимеры и стекло – теперь нельзя.

Все эти отходы должны сортироваться и отправляться на переработку. Обработка отходов – это не только извлечение полезного, но и отбор опасного, т.е. тех отходов, которые не являются коммунальными, но попадают в обычные контейнеры.

Например, те же батарейки, которые, разлагаясь, серьезно загрязняют окружающую среду.

НА ОСНОВАНИИ ЧЕГО РЕГИОНАЛЬНЫЙ ОПЕРАТОР ОСУЩЕСТВЛЯЕТ СВОЮ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ?

Региональный оператор осуществляет свою деятельность на основании Соглашения об организации обращения с ТКО с уполномоченным органом (на территории Волгоградской области – это областной комитет ЖКХ и ТЭК), в соответствии с Территориальной схемой обращения с отходами Волгоградской области.

КАКОВ ПОРЯДОК ЗАКЛЮЧЕНИЯ ДОГОВОРОВ ДЛЯ ПОТРЕБИТЕЛЕЙ (ЖИТЕЛИ МКД, ЖИТЕЛИ ЧАСТНОГО СЕКТОРА, СОБСТВЕННИКИ НЕЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ И ИНЫЕ ЛИЦА)

Договоры на оказание услуги по обращению с ТКО между региональным оператором и потребителями ТКО заключаются:

– в письменной форме;

– путем совершения потребителем конклюдентных действий (т.е. совершения потребителем действий, свидетельствующих о его намерении потреблять коммунальные услуги или о фактическом потреблении таких услуг), в данном случае договор считается заключенным с даты начала предоставления коммунальной услуги.

В многоквартирных домах договоры будут заключаться между региональным оператором и лицом, осуществляющим управление многоквартирным домом.

Случаи, при которых собственники жилых помещений в многоквартирном доме заключают договоры напрямую с региональным оператором:

– непосредственное управление;

– не выбран способ управления домом;

– способ управления выбран, но управляющая организация (товарищество собственников жилья, жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив) не приступила к управлению многоквартирным домом;

– при сохранении порядка предоставления коммунальных услуг и их расчетов (договор с перевозчиками заключался напрямую и организация, осуществляющая управление многоквартирным домом, не выставляла счет в платежных документах);

– при расторжении договора на оказание услуг по обращению с ТКО, заключенного управляющей организацией, товариществом собственников жилья, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

– в случае принятия на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома решения о заключении договора на оказание услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами.

региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами

Собственники нежилых помещений в многоквартирном доме заключают договор на оказание услуги по обращению ТКО непосредственно с региональным оператором, в независимости от способа управления многоквартирным домом.

С собственниками частных домовладений договор на обращение с ТКО заключается индивидуально.

Бюджетные организации, осуществляющие закупки, направленные на обеспечение государственных и муниципальных нужд, заключают договор с региональным оператором, как с единственным поставщиком.

В отношении помещений (зданий, сооружений), находящихся в аренде, договоры на обращение с ТКО будут заключаться с собственниками соответствующих помещений (зданий, сооружений), исключения составляют случаи, в которых договором аренды предусмотрено, что расходы на оплату услуг по обращению с ТКО несут арендаторы помещений (зданий, сооружений).

ГДЕ ОПУБЛИКОВАН ДОГОВОР ОФЕРТЫ?

Проект договора публичной оферты размещен на официальном сайте регионального оператора по обращению с ТКО ООО “Управление отходами – Волгоград” – http://uo34.ru/volgogradskaya-oblast.

КАК БУДЕТ НАЧИСЛЯТЬСЯ ОПЛАТА ЗА УСЛУГУ ПО ОБРАЩЕНИЮ С ТКО?

Плата за услугу по обращению с ТКО начисляется исходя из нормативов накопления ТКО, образующихся в жилищном фонде и на объектах общественного назначения, расположенных на территории области.

При начислении платы за услугу по обращению с ТКО для населения будут учитываться:

– нормативы накопления ТКО, лимиты образования отходов;

– утвержденный единый тариф на услугу регионального оператора;

– количество человек, проживающих (постоянно или временно) в квартире / индивидуальном жилом доме.

НА КАКОМ ОСНОВАНИИ ПЛАТА ЗА ОБРАЩЕНИЕ С ТКО ВЫНЕСЕНА В ОТДЕЛЬНУЮ СТРОКУ И ВЗИМАЕТСЯ КАК ЗА КОММУНАЛЬНЫЕ УСЛУГИ?

Плата за коммунальные услуги включает в себя плату за холодную и горячую воду, электрическую и тепловую энергию, газ, твердое топливо, при наличии печного отопления, отведение сточных вод и обращение с ТКО (пункты 4, 5 статьи 154 Жилищного кодекса Российской Федерации от 29.12.2004).

Соответственно, и в квитанции на оплату услуга по обращению с ТКО, являясь с 01 января 2019 г. коммунальной, будет вынесена отдельной строкой. Второй вариант выставления – отдельно сформированная квитанция (АИЕПД).

БУДЕТ ЛИ ВЫЧЕРКНУТА «ПЛАТА ЗА ВЫВОЗ И УТИЛИЗАЦИЮ ТБО» ИЗ СТРОКИ «РЕМОНТ И СОДЕРЖАНИЕ ЖИЛЬЯ»?

Да, с 01 января 2019 г., когда начнет работать региональный оператор, нагрузка по расходам за вывоз и утилизацию бытовых отходов снимется с управляющих компаний и ТСЖ в многоквартирных домах. Соответственно, на эту сумму должно произойти снижение платы за жилищные услуги и население не будет платить за одну и ту же услугу дважды.

КОГДА РЕГИОНАЛЬНЫЙ ОПЕРАТОР НАЧНЕТ ОКАЗЫВАТЬ УСЛУГУ?

Региональный оператор начнет оказывать услугу по обращению с ТКО с 01 января 2019 г.

В КАКОЙ МОМЕНТ ПОЯВЛЯЕТСЯ ОТВЕТСТВЕННОСТЬ РЕГИОНАЛЬНОГО ОПЕРАТОРА ЗА ТКО?

Ответственность регионального оператора возникает с момента погрузки ТКО в мусоровоз (Правила предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и частных жилых домах, утвержденным постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354).

ДОЛЖНЫ ЛИ ЗАКЛЮЧАТЬ ДОГОВОР НА ВЫВОЗ МУСОРА САДОВОДЧЕСКИЕ, ОГОРОДНИЧЕСКИЕ ИЛИ ДАЧНЫЕ НЕКОММЕРЧЕСКИЕ ОБЪЕДИНЕНИЯ ГРАЖДАН, ГАРАЖНЫЕ КООПЕРАТИВЫ?

Договор с региональным оператором обязаны заключить все организации, у которых образуются ТКО, в том числе садоводческие товарищества, гаражные кооперативы.

ЧТО ОТНОСИТСЯ К ТКО?

“Твердые коммунальные отходы” (ТКО) это отходы, образующиеся в жилых помещениях в процессе потребления физическими лицами, а также товары, утратившие свои потребительские свойства в процессе их использования физическими лицами в жилых помещениях в целях удовлетворения личных и бытовых нужд.

К ТКО также относятся отходы, которые образуются в процессе деятельности юридических лиц, индивидуальных предпринимателей и схожи по составу с отходами от жилых помещений.

Основное отличие ТКО от “твердых бытовых отходов” (ТБО) в том, что коммунальные отходы – более расширенное понятие. В него входит не только мусор, который ежедневно образуется в любой квартире, но также и аналогичные отходы различных компаний.

К ТКО также относятся растительные отходы при уходе за газонами, цветниками и при уходе за древесно-кустарниковыми посадками.

Понятие ТБО после внесения изменений в законодательство в официальной документации не применяется.

ЧТО ОТНОСИТСЯ К КГО? КУДА ВЫБРАСЫВАТЬ КРУПНОГАБАРИТНЫЕ ОТХОДЫ (КГО)?

Крупногабаритные отходы (КГО) это те же ТКО, размер которых не позволяет осуществить их складирование в контейнерах.

К КГО относится мебель, бытовая техника, предметы интерьера, сантехника, коляски, велосипеды и другие крупные предметы, размеры которых превышают 0,5 метра в высоту, ширину или длину. Крупногабаритные отходы должны собираться на специально отведенных площадках или в бункеры-накопители.

Места расположения специальных площадок для сбора и накопления КГО определяются в соответствии с Территориальной схемой обращения с отходами, в том числе с ТКО, Волгоградской области и санитарными правилами.

Вывоз крупногабаритных отходов с мест их сбора и накопления производится региональным оператором по графику, а также по заявкам потребителей – собственников КГО.

КТО ЯВЛЯЕТСЯ СОБСТВЕННИКОМ КОНТЕЙНЕРНОЙ ПЛОЩАДКИ И ОТВЕЧАЕТ ЗА ЕЕ СОДЕРЖАНИЕ?

Собственниками контейнерных площадок могут быть собственники помещений в многоквартирных домах, на придомовой территории которых они расположены, ТСЖ (ЖСК), собственники земельных участков, в том числе муниципалитеты.

Если контейнерная площадка относится к общему имуществу в МКД и находится на его придомовой территории, то за ее содержание и ремонт отвечает управляющая организация (ТСЖ, ЖСК).

Если контейнерная площадка расположена на муниципальной земле, то ее ремонтирует и содержит местная администрация.

СОХРАНЯТСЯ ЛИ КОНТЕЙНЕРНЫЕ ПЛОЩАДКИ НА ПРЕЖНЕМ МЕСТЕ?

Да, контейнерные площадки для сбора отходов сохранятся на прежних местах. Решение о переносе или оборудовании новых контейнерных площадок, площадок для сбора и накопления КГО согласовывается региональным оператором с местной администрацией.

ЕСЛИ В НАШЕМ ПОСЕЛКЕ НЕТ КОНТЕЙНЕРНОЙ ПЛОЩАДКИ, КАК БУДЕТ ВЫВОЗИТЬСЯ МУСОР?

На территории Волгоградской области накопление ТКО осуществляется тарным и бестарным способами.

При бестарном способе (в случае отсутствия на территории поселка контейнерных площадок) ТКО накапливают в пакеты, мешки или другие специально предназначенные для накопления ТКО емкости без использования каких-либо дополнительных устройств для предварительного накопления.

По вопросу о графиках вывоза ТКО необходимо обратиться к региональному оператору (адрес: г. Волгоград, ул. Канунникова, д. 23, оф. 2.14., тел. 8-800-350-43-48).

КАК ЖИТЕЛЯМ БУДЕТ НАЧИСЛЯТЬСЯ ОПЛАТА ЗА УСЛУГУ ПО ОБРАЩЕНИЮ С ТКО?

Плата за услугу по обращению с ТКО начисляется исходя из нормативов накопления ТКО, количество человек, проживающих (постоянно или временно) в квартире / индивидуальном жилом доме и единого тарифа на услугу регионального оператора:

Источник: http://www.gkh-volga.ru/likbez/chto-delat-esli-uk-povyshayut-tarify-na-remont-i-obsluzhivanie-zhilya-bez-soglasovaniya-s-sob

Сфера закона
Добавить комментарий