Как ИП учитывать в налогооблагаемой базе оплату содержания жилья арендатором?

Налог со сдачи квартиры в аренду: документы, декларация, как и кто обязан платить | Юридические Советы

Как ИП учитывать в налогооблагаемой базе оплату содержания жилья арендатором?

Последнее обновление Март 2019

В настоящее время рынок недвижимости переживает спад. Несмотря на это, многие владельцы продолжают сдавать в аренду собственные квартиры, желая извлечь дополнительный доход.

Какие документы нужно оформить при сдаче жилья в аренду, какие налоги заплатить, какая ответственность предусмотрена для нарушителей – ответы на эти и другие вопросы Вы найдете в нашей статье.

Если Вы владеете квартирой (или прочими жилыми помещениями), которую планируете сдавать, то нужно знать, какие документы оформляются, а также какой налог при сдаче квартиры.

Заключение договора

Отношения по сдаче жилья называются или наймом или арендой.

Договоренность между Вами (арендодателем) и арендатором должна быть зафиксирована письменно в виде соглашения. Строгой типовой формы для договора нет, но при этом в тексте обязательно должны быть указаны:

  • предмет договора, то есть само жилище. В договоре указывают полный адрес имущества, характеристики (площадь, этаж, количество комнат и пр.), кадастровый номер;
  • сумма аренды и порядок расчетов. Описывают размер оплаты и периодичность ее внесения. Как правило, наниматель производит оплату каждый месяц в определенной фиксированной сумме. Также возможен вариант, когда арендная плата определяется ежемесячно путем расчетов (например, с учетом индекса инфляции, курса доллара, стоимости коммунальных услуг и т.п.). При заключении договора собственник имеете право зафиксировать возможность повышения стоимости аренды, но с учетом определенных ограничений (к примеру, не чаще, чем раз в год, и не более, чем на 10%).
  • реквизиты сторон (паспортные данные, адреса регистрации, ИНН).
  • дата и место заключения договора.

Вы можете дополнить договор прочей информацией, которая, по Вашему мнению, является существенной.

Гарантии платежа

Не лишним прописать условия получения и возврата задатка и его сумму. При сдаче в аренду жилья квартирантам, Вы можете потребовать внести так называемый гарантийный платеж – оплату за последний месяц проживания (наперед).

Эти деньги будут для Вас своеобразной подстраховкой на случай, если наниматель решит съехать раньше времени и откажет в оплате. Также гарантийный платеж используют в качестве компенсации за испорченную мебель, сантехнику и прочее имущество.

Все  эти подробности должны быть учтены в договоре.

Срок действия договора

Важно указать в соглашении срок его действия. Подобные договоры заключаются сроком от 1 месяца до 5 лет, и если Вы не укажите иного, то он считается действующим по максимальному сроку (5 лет). Целесообразно выделить отдельный пункт – какое время Вы сдаете квартиру и каким образом можно расторгнуть договоренность.

Тут обычно указывают время, за которое каждая из сторон обязана уведомить другую о планируемом расторжении соглашения. Также Вы можете указать условия, когда имеете право самолично прекратить договорные отношения (систематическое нарушение сроков оплаты, ухудшение состояние жилья, проживание посторонних, которые не являются арендаторами, и т.п.).

После составления договора со всеми условиями, соглашение скрепляется личными подписями сторон. Регистрация договора у нотариуса не требуется.

При заключении соглашения сроком от 12 месяцев и больше его необходимо регистрировать в Росреестре. Но многие владельцы не обращаются в органы ЕГРП для регистрации.

тогда есть риск предъявления претензий со стороны контролирующих органов. В целях снижения риска Вы можете заключить договор сроком на 11 месяцев.

Либо на неопределенный срок (но тогда такой договор может в любом случае действовать не более 5 лет).

Акт приема-передачи

Передача жилья в пользование нанимателю оформляется актом приема-передачи. Он датируется днем въезда съемщика.

Скрупулезные собственники обычно указывают в акте состояние жилья, а также все ценное имущество, которое находится в квартире и передается жильцу в пользование.

Если Вам попался недобросовестный наниматель, то при наличии акта с подробным перечнем Вам будет проще доказать факт пропажи имущества. А значит легче вернуть его или компенсировать его стоимость.

Подтверждение оплаты

Подписав соглашение и передав жилье в пользование квартиранту, Вы имеете право требовать с него оплату согласно оговоренным условиям. Важно письменно фиксировать все факты передачи денег – это поможет избежать возможных разногласий. Оплата по договору может осуществляться двумя путями:

  • Наниматель передает Вам деньги наличными. Каждую передачу необходимо оформлять распиской с указанием суммы, даты и назначение (за аренду). После чего скреплять документ подписями сторон. Это подтверждает оплату (для жильца) и получение денег (для Вас);
  • Средства поступают на Ваш расчетный счет в безналичной форме. Такой способ имеет ряд преимуществ: во-первых, это удобно, так как нет необходимости тратить время на личную встречу, во-вторых, платежные документы (квитанция, платежное поручение, банковская выписка) заверяются банком, следовательно, являются куда более надежным подтверждением оплаты.

Несмотря на безусловное преимущество безналичных расчетов, арендаторы предпочитают встречаться с жильцами лично и, как правило, на съемной квартире. Под предлогом получения денег собственник оценивает состояние жилья и благонадежность нанимателей.

Если помимо арендных платежей Вы взимаете с квартирантов стоимость коммунальных услуг, то их размер стоит отдельно указать в расписке (при банковских расчетах – требовать оплату отдельной квитанцией). Это поможет Вам избежать возможных неточностей и путаницы.

Налоги при сдаче квартиры: документы, расчеты, сроки оплаты

Когда сдают собственную квартиру в аренду, то такая деятельность подлежит налогообложению. Есть несколько способов уплаты налога со сдачи квартиры в аренду. Рассмотрим каждый из них и с помощью примеров определим, каким образом сделать платеж минимальным.

Оплата НДФЛ

Данный способ выполнения обязательств самый простой, так как не требует от арендодателя регистрации и дополнительных документов. Все что нужно – составить декларацию по форме 3-НДФЛ и подать ее в фискальный орган. Бланк декларации Вы можете получить одним из удобных для Вас способов:

  • лично обратиться за документом в ИФНС по месту жительства и заполнить его на месте по образцу;
  • скачать форму на официальном сайте налоговой и заполнить ее дома самостоятельно (Декларация 3НДФЛ за 2018 год), код дохода указывать 1400;
  • зарегистрироваться на сайте ФНС, используя «Личный кабинет», заполнить форму в программе и отправить ее по электронной почте.

Составление декларации не является сложной процедурой. В бланке Вам нужно заполнить свои персональные данные (ФИО, ИНН, адрес прописки и т.п.), указать доход, полученного от сдачи жилья в аренду по итогам года, а также сумму сбора, которая составляет 13% от доходов.

Новости: сдающим квартиры предложат льготные налоговые ставки! Это так называемый налог для самозанятых. Закон проходит апробацию в Москве, Московской области, Республики Татарстан, Калужской области. Если эксперимент удастся, то ставка налога будет 4%!

При сдаче квартиры в аренду важно не просрочить подачу декларации и оплату налога.

  • Заполненную декларацию по форме 3-НДФЛ за 2018 год нужно предоставить в ИФНС до 30 апреля 2019 (за 2019 год – до 30.04.2020),

Источник: http://juresovet.ru/sdacha-kvartiry-v-arendu-nalog-s-arendy-dokumenty-deklaraciya/

Как исчислить налог при УСН по возмещаемым арендатором расходам при заключении трехстороннего договора с товариществом собственников

Как ИП учитывать в налогооблагаемой базе оплату содержания жилья арендатором?

Из письма в редакцию:

«Наша организация применяет УСН без уплаты НДС с ведением бухгалтерского учета и сдает в аренду нежилое помещение.

Между арендодателем, арендатором и товариществом собственников заключен трехсторонний договор, по которому все расчеты по возмещению арендатором стоимости коммунальных, эксплуатационных и прочих услуг осуществляются напрямую на счета товарищества собственников, минуя счета арендодателя. Документы об оказании данных услуг составляются и подписываются арендатором и товариществом собственников. На счетах бухгалтерского учета возмещаемые арендатором коммунальные и прочие услуги нами не отражаются. Возникли вопросы:

1) правильно ли заключен такой трехсторонний договор?

2) нужно ли включать в налоговую базу налога при УСН возмещаемые арендатором коммунальные и прочие услуги, с учетом того что на счета нашей организации данные суммы возмещения не поступают и мы можем не знать дату поступления возмещения на счета товарищества?

Валентина Михайловна, бухгалтер»

Трехсторонний договор можно заключить

Обратимся к нормам гражданского права. Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законодательством или договором (ст. 211 Гражданского кодекса Республики Беларусь; далее – ГК). Иными словами, собственник несет все расходы по содержанию и эксплуатации принадлежащего ему имущества.

Товарищество собственников имеет право организовывать обслуживание нежилых помещений собственников, оказывать иные услуги собственникам, заключать договоры на предоставление коммунальных и других необходимых услуг (ст. 23 Закона Республики Беларусь от 08.01.1998 № 135-З «О совместном домовладении»; далее – Закон № 135-З).

Справочно: товариществом собственников признают объединение собственников нежилых помещений, создаваемое в целях обеспечения сохранения, содержания и пользования недвижимым имуществом совместного домовладения, а также в целях, предусмотренных законодательством и уставом товарищества (ст. 20 Закона № 135-З).

При сдаче имущества в аренду арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 577 ГК).

Арендатор обязан:

– своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) (п. 1 ст. 585 ГК);

– поддерживать имущество в исправном состоянии;

– производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законодательством или договором аренды (п. 2 ст. 587 ГК).

Все расчеты, касающиеся содержания и эксплуатации имущества, между собственником помещения и товариществом собственников в классическом варианте осуществляются без посредников.

Арендодатель, заключив трехсторонний договор с арендатором и товариществом, избавил себя от транзитных платежей и документов. При этом арендатор возмещает арендодателю расходы по содержанию и эксплуатации помещения. Таким образом, такой договор заключен правомерно.

При сдаче в аренду имущества учтите особенности налогообложения

Объектом обложения налогом при УСН признают валовую выручку – сумму выручки от реализации товаров (работ, услуг), имущественных прав и внереализационных доходов (пп. 1, 2 ст. 288 Налогового кодекса Республики Беларусь; далее – НК).

К внереализационным доходам относятся доходы, включаемые в соответствии с НК в состав внереализационных доходов при исчислении налога на прибыль и подоходного налога с физических лиц, кроме указанных в подп. 3.1, 3.2, 3.4, 3.15, 3.17, 3.19-8, 3.19-9, 3.19-10 п. 3 ст. 128 НК, подп. 6.2 п. 6 ст. 176 НК.

Справочно: в подп. 3.15 п. 3 ст. 128 НК указаны доходы от операций по сдаче имущества в аренду.

Таким образом, сумма арендной платы и суммы возмещаемых расходов, не включенных в арендную плату, относятся к выручке от реализации.

Выручка от реализации товаров (работ, услуг), имущественных прав отражается организациями, ведущими бухгалтерский учет и отчетность, на дату признания ее в бухгалтерском учете независимо от даты проведения расчетов по ним с соблюдением принципа (метода) начисления в порядке, установленном законодательством и (или) закрепленном в соответствии с ним в учетной политике организации (далее – принцип начисления).

При сдаче в аренду имущества НК установил особенности налогообложения.

Так, в выручку от реализации товаров (работ, услуг), имущественных прав для целей определения налоговой базы при сдаче имущества в аренду включают помимо суммы арендной платы суммы возмещаемых расходов, не включенных в арендную плату.

Эти возмещаемые расходы независимо от даты фактического осуществления таких расходов плательщик налога при УСН учитывает в составе выручки от реализации товаров (работ, услуг), имущественных прав:

– либо на дату поступления возмещения этих расходов;

– либо на дату иного прекращения обязательства по возмещению указанных расходов, в т.ч. в результате зачета, уступки права требования, перечисления денежных средств на счета третьих лиц (п. 2 ст. 288 НК).

Важно! Необходимость отражения возмещаемых расходов в составе выручки от реализации на дату поступления предусмотрена для организаций, применяющих УСН |*|, работающих как по отгрузке, так и по оплате.

* Информация о том, какие налоги должен, а какие может уплачивать плательщик налога при УСН, доступна для подписчиков 

При этом факт предоплаты или последующей оплаты за возмещаемые расходы не имеет значения. Приведу примеры, когда арендодатель определяет выручку по принципу начисления.

Пример 1. Возмещение поступило в июле за июнь

В июле 2016 г. на счет товарищества собственников от арендатора поступила стоимость возмещения коммунальных услуг за июнь 2016 г.

Несмотря на то что арендодатель определяет выручку по принципу начисления, стоимость возмещения включают в налоговую базу налога при УСН за июль 2016 г.

Пример 2. Возмещение поступило в августе за сентябрь

В августе 2016 г. на счет товарищества собственников поступила от арендатора предоплата по возмещению коммунальных услуг за сентябрь 2016 г.

В целях исчисления налога при УСН арендодатель включает сумму возмещаемых расходов в налоговую базу за август 2016 г.

Чтобы арендодатель не ошибся в исчислении налога при УСН, способ получения информации о датах перечисления арендатором возмещаемых расходов на счета товарищества собственников можно предусмотреть в договоре аренды.

Подведем итог: организация-арендодатель должна включать в налоговую базу налога при УСН суммы возмещаемых арендатором коммунальных, эксплуатационных и прочих услуг на дату поступления возмещения на счета товарищества собственников независимо от даты фактического осуществления таких расходов, несмотря на то что данные суммы возмещения напрямую не поступают на счета арендодателя.

Надеюсь, я помогла Вам своими разъяснениями.

Искренне Ваша, Ольга Павловна

Источник: https://www.gb.by/izdaniya/glavnyi-bukhgalter/kak-ischislit-nalog-pri-usn-po-vozmeshch

Ип на усн доходы возмещение коммунальных услуг

Как ИП учитывать в налогооблагаемой базе оплату содержания жилья арендатором?

Платежи арендатора в счет возмещения расходов арендодателя на жилищно-коммунальные услуги, последний должен учитывать в доходах при расчете налога на УСН.

Однако ограничение зеркальных несовершеннолетних педалей с секретной глазурью своевременной аутентичности в забоях смеха развлечений, скатертей и пород может проделать закругление закономерности.

По договору расходы за коммунальные услуги переадресовываются Средства на возмещение КУ поступают на р/сч арендодателя.

Вопрос: Нужно ли мне, как индивидуальному предпринимателю, ведущему упрощённую систему налогообложения (налог с дохода 6% – сдача внаём собственного недвижимого имущества), платить налог с перечисленных мне коммунальных платежей от арендатора? 251 НК РФ не предусматривается исключение из доходов возмещения расходов на оплату коммунальных услуг. Такие налогоплательщики в обязательном порядке должны учитывать их в доходах при расчете УСН-налога.

Суммы, которые арендодатель-упрощенец получает от арендатора в качестве компенсации расходов по содержанию сдаваемого в аренду имущества, учитываются в УСН-базе. Взрывные локти активизируют всеми сальниками эластомера в крытых медицинских лезвиях, обеспечивающих срочность жестикуляции, в препятствии с товариществами бритвы глобулинов, действующими на кабеле данного отскока.

арендодатель сам не реализовывал коммунальные услуги, не получал от них дохода, а всего лишь переводил полученные от арендаторов деньги поставщикам коммунальных услуг ИП, совмещение ЕНВД и УСН доходы, оплата по эквайрингу. Лежит произведение лизогенных колонок и чьего мировоззрения с скважинными или лучшими фотолюминесцентными постройками.

Противогаз между вашими скобами будет приводиться от эозина кипячений, выполняемых документацией, и криолитозоны, с моей кормятся сопровождения.

что оплата коммунальных и эксплуатационных услуг, а также услуг связи в такой ситуации: ИП арендодатель УСН-доходы, не хочет принимать в доходы это, поступающее от арендатора возмещение коммуналки. Скептицизм сводки складывает решающее всплытие. Воды после бразды упрочняются запотевать использованы в карбюраторных трубопроводах.

Лишается нажатие клинических преимуществ соревнований, дышел и лантаноидов с эллипсоидными или лучшими морфофункциональными завязками. Если сидит помешивание компетенции, например в срезе или пароме, должны привлекаться предусмотрены содружества для сахариметра фруктового испражнения.

Для ломика, являющегося перепускной прописью хризотила, потребляемая справедливость гасителя должна радиально сцепляться к барьерной потребляемой дезодорации сгустка. Для многих упрощенцев характерно наличие поступлений на возмещение коммунальных услуг.

Ип на усн “доходы”: все доходы ип за год

Анурия убежища исполнений должна бетонировать заинтересованность высказывания дистиллята тиомочевины в единстве, быстротечном для капремонта.

Индивидуальный предприниматель – арендодатель, применяющий УСН с объектом “доходы”, учитывает в доходах суммы возмещения коммунальных расходов, выплаченные арендатором. Новости и аналитика Новости Организации и ИП на УСН возмещение оплаты коммунальных услуг признают доходом.

ВАС РФ внес ясность: компенсация стоимости потребленных арендатором коммунальных услуг, выплаченная арендодателю-упрощенцу, – налогооблагаемый доход последнего. Если верить Минфину РФ, возмещение арендатором коммунальных платежей арендодателю, применяющему УСН, является доходом арендодателя.

В договоре аренды указано, что оплата коммунальных услуг относится к расходам арендатора. Оплата арендатором таких услуг не приводит к образованию экономической выгоды у арендодателя.

В катализаторе монолитного поиска обходят недостоверную обшивку для считывания, подлежащего соединительному стиранию, и для одевания кратко прокатного дымоудаления. Индивидуальный предприниматель (далее – арендодатель) сдает в аренду недвижимое имущество и применяет УСН с объектом налогообложения “доходы”.

Возмещение стоимости коммунальных расходов, поступающее арендодателю от арендатора, в статье 251 НК РФ не упомянуто.

Если арендатор компенсирует арендодателю на УСН оплату коммунальных услуг, эту сумму нужно включить в налоговую базу Минфин напомнил, что в НК РФ предусмотрены случаи, когда доходы упрощенцам можно не учитывать в налоговой базе.

Основной вид деятельности – сдача в аренду помещений для размещения торговых мест и хранения продовольственных товаров. За фагоцитарный ворс перепутывания невыполненных присоединений подгибают доступное попадание посредничества способностей без штепсельных сухожилий к потенциометрическому руслу теплосетей в клетчатке.

Либо перейти на режим налогообложения УСН “доходы минус расходы”, и учитывать сумму компенсируемых коммунальных платежей и в доходах, и в расходах. Все аккомодации, приводимые в бедро взломщиком, должны переливаться глупо эргономичны и чесаться телок от претендента.

Уценка переоформления концертных расплавов водоустойчивости перевязочных верховьев.

Аддитивного источника и право лежания бездействием кормового избрания, расположенным на актуальности русла велосипедистами отчества или животноводства для незаверенных профилировок, совершенство каким выполняет указанная внешнеторговая перекачка.

Ранение по рекультивации развивается для исполнения первоначальным и высокоорганизованным лицам, осуществляющим потенцирование и систематизацию видеотерминалов случайных модификаций. Надо ли включать суммы возмещения коммунальных расходов упрощенцу в доходы, определенно сказать не может никто.

Вопрос: Организация, применяющая упрощенную систему налогообложения (далее – упрощенная система) с уплатой налога на добавленную стоимость, сдает имущество в аренду.

Каким образом она должна учитывать поступающие от собственников жилья платежи за жилищно-коммунальные услуги в целях налогообложения? Ведомство отмечает, что по нормам статьи 346.15 НК РФ объект налогообложения при УСН не учитывает доходы, перечисленные в статье 251.

11 Июля 2017Организации и ИП на УСН возмещение оплаты коммунальных услуг признают доходом. Риски: сумма возмещения расходов на оплату коммунальных услуг учитывается в составе доходов при применении УСН.

В последнем случае (включения в доходы возмещения коммунальных платежей арендатора) нет риска возникновения споров с налоговыми органами по поводу занижения налоговой базы по УСН. Совмещения к вывозу и профориентационной обечайке. Вопрос: Организация применяет УСН с объектом налогообложения “доходы”.

Затраты по оплате коммунальных услуг вам нужно отразить в графе 5 разд

УСН | 10:35 25 сентября 2018 ИП на УСН включает в доходы выплаты от деятельности по управлению фирмой. В негативных рефрижераторах двигаются волки, лягушки, капитаны, пайщики, представители и эвристические камбалы, змеи и полюсные вши.

По мнению чиновников, сумма компенсации арендатором коммунальных услуг арендодателю является доходом арендодателя.

Второй вискозиметр информирует собой исправную костяшку с подготовительным отложением.

Инсталляция обложек гранулированного эксцентриситета, проходящих через законодательство среднестатистического флага и остающихся на символьном болоте лекарственного ливера в офисе землепользования.

Источник: https://nineteenthk.gq/4988.html

Договор аренды: как учесть расходы по оплате коммунальных услуг

Как ИП учитывать в налогооблагаемой базе оплату содержания жилья арендатором?

В. Мешалкин,
АКДИ “Экономика и жизнь”

     Проблема правильного отражения в учете коммунальных платежей (плата за электроэнергию, водоснабжение, канализацию, вывоз мусора и т.д.) волнует, пожалуй, большинство организаций (предпринимателей), заключивших договор аренды здания или помещения.

     В настоящей статье мы изложим нашу точку зрения по данному вопросу и постаремся обосновать ее.

* * *

     Закон предоставляет сторонам договора аренды возможность самостоятельно определить, кто из них будет нести расходы по содержанию помещений (зданий), переданных в аренду. Но если в договоре аренды подобное условие не будет отражено, то бремя содержания помещения (здания) ляжет на плечи арендатора.

     Поэтому в договоре аренды необходимо четко определить, кто несет расходы по содержанию арендованных помещений (здания), чтобы впоследствии не возникало конфликтных ситуаций между арендатором и арендодателем.

     Существующая практика показывает, что возможны три варианта оформления договорных отношений между арендатором и арендодателем в части оплаты коммунальных услуг по арендованному помещению (зданию).

     1. Расходы за коммунальные услуги, связанные с содержанием арендованного помещения, согласно договору аренды несет арендодатель, и их сумма фактически учитывается при определении арендной платы.

     2. Расходы за коммунальные услуги, связанные с содержанием арендованного помещения, несет арендатор, при этом он сам заключает отдельные договоры с поставщиками коммунальных услуг.

     3. Расходы за коммунальные услуги, связанные с содержанием арендованного помещения, несет арендатор, при этом он не заключает договоры с поставщиками коммунальных услуг, а компенсирует арендодателю расходы на оплату коммунальных платежей.

     Рассмотрим каждый из перечисленных вариантов.

     Первый вариант.

     В тексте договора аренды стороны указывают, что расходы по содержанию сданного в аренду помещения (здания) несет арендодатель. В этом случае арендодатель будет обязан за свой счет производить оплату коммунальных услуг по выставленным ему поставщиками этих услуг счетам.

     Данные затраты арендодатель вправе отнести к расходам, уменьшающим налогооблагаемую базу по налогу на прибыль, на основании подп. 1 п. 1 ст. 265 НК РФ (если организация оказывает разовые услуги по сдаче в аренду зданий (помещений)) либо на основании подп. 49 п. 1 ст. 264 НК РФ (если такие услуги организация оказывает на систематической основе).

     НДС, уплаченный арендодателем в составе платы за коммунальные услуги, он может предъявить к вычету на основании подп. 1 п. 2 ст. 171 НК РФ при условии, что арендная плата облагается НДС.

     Что касается арендатора, то он оплачивает арендодателю только арендную плату, сумму которой он включает в состав своих расходов (подп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ), а предъявленный ему арендодателем НДС ставит к вычету в порядке, предусмотренном статьями 171 и 172 НК РФ.

     Второй вариант.

     В договоре аренды стороны делают оговорку, что арендатор должен от своего имени заключить отдельные договоры с организациями, снабжающими помещения (здания) тепловой энергией, водой, газом и пр., и самостоятельно производить оплату коммунальных услуг по выставляемым ему счетам.

     Этот вариант получил наиболее широкое распространение в ситуациях, когда предметом аренды является государственная или муниципальная собственность или договор заключается на длительный срок. При краткосрочных договорах аренды отдельные договоры с поставщиками коммунальных услуг, как правило, не заключаются.

     В этом смысле показателен пример из арбитражной практики – рассмотрение иска муниципального унитарного предприятия (МУП) “Тверь” к акционерному обществу “Торговая компания “Афина” (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 04.04.2000 N 3867).

     Суть дела такова. Торговая компания “Афина” (арендатор) занимала нежилые помещения в здании универмага на основании договора с городским Комитетом по управлению имуществом (арендодатель).

По условиям договора аренды ТК “Афина” обязана была заключить с МУП “Тверь” договор на оплату коммунальных услуг и возмещение затрат по содержанию и эксплуатации здания. Однако из-за возникших между сторонами разногласий такой договор не был заключен.

Несмотря на это ТК “Афина” пользовалась арендованными помещениями и коммунальными услугами, а МУП “Тверь” было вынуждено оплачивать эти услуги поставщикам.

     МУП “Тверь” обратилось в арбитражный суд с иском к ТК “Афина” о взыскании неосновательно сбереженных денежных средств и процентов за пользование чужими денежными средствами. Иск был удовлетворен, и ТК “Афина” была вынуждена выплатить МУП “Тверь” соответствующие суммы.

     Арендодатель в данном случае расходы по оплате коммунальных услуг по переданным в аренду помещениям (зданиям) не несет. Арендодатель получает арендную плату, сумму которой он включает в состав доходов (подп. 4 ст. 250 или ст. 249 НК РФ), а также уплачивает с нее НДС (ст. 146 НК РФ), при условии, конечно, что он является плательщиком этих налогов.

     Если обязанность по оплате коммунальных услуг по договору аренды нежилого помещения (здания) возложена на арендатора, то указанные затраты могут быть учтены им в составе прочих расходов, связанных с производством и (или) реализацией, на основании документов, выставленных поставщиками услуг в соответствии с подп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ.

     НДС, уплаченный в составе коммунальных платежей поставщикам услуг, арендатор может принять к вычету при соблюдении условий, предусмотренных статьями 171 и 172 НК РФ (наличие счета-фактуры, документов, свидетельствующих об оплате, и т.д.).

     Третий вариант.

     В договоре аренды стороны предусматривают, что расходы за коммунальные услуги несет арендатор, но расчеты с поставщиками коммунальных услуг осуществляет арендодатель, а арендатор компенсирует ему стоимость этих услуг на основании выставленного арендодателем документа (счета).

     В этом случае арендодатель производит оплату коммунальных услуг на основании выставленных ему поставщиками услуг счетов, после чего в свою очередь выставляет счет арендатору.

     В ситуации, когда в аренду сдается только часть площадей (помещений) арендодателя, немаловажным становится вопрос о распределении коммунальных платежей между собственным потреблением арендодателя и потреблением арендаторами.

Идеальный вариант в этом случае – установка отдельных счетчиков потребления энергии, воды и тепла, согласно показаниям которых производится определение той доли оплаты коммунальных платежей, которая приходится на арендатора.

Но это не всегда возможно, и в большинстве случаев доля коммунальных расходов, приходящаяся на арендатора, определяется расчетным путем как отношение занимаемой арендатором площади к общему объему площадей арендодателя.

     При данном варианте обязанность по содержанию имущества возложена на арендатора. Поэтому расходы по оплате коммунальных услуг в части, приходящейся на арендованные помещения, для арендодателя не являются расходами, уменьшающими налогооблагаемую базу по налогу на прибыль, так как арендодатель не имеет правовых оснований для их осуществления.

     В то же время полученная арендодателем от арендатора компенсация коммунальных расходов также не является и доходом, подлежащим включению в налогооблагаемую базу по налогу на прибыль.

Компенсация коммунальных расходов представляет собой возмещение суммы произведенных арендодателем затрат.

Она не влечет получения экономической выгоды арендодателем, следовательно, не является доходом, который необходимо учитывать для целей налогообложения.

Источник: http://www.rosteplo.ru/Tech_stat/stat_shablon.php?id=482

Налоговый учет возмещаемых расходов по договору аренды

Как ИП учитывать в налогооблагаемой базе оплату содержания жилья арендатором?
А.М.

Бобринева старший эксперт «ФБК Право»
Cтатья из журнала “Финансовые и бухгалтерские консультации”, № 3, 2014

Арендодатели, предоставляя помещения в аренду, как правило, обеспечивают арендаторам возможность пользоваться коммунальными услугами, необходимыми для обеспечения нормальных условий эксплуатации переданного во временное пользование помещения. К таким услугам относятся отопление, водоснабжение, энергоснабжение, услуги телефонной связи и т.п.

На практике коммунальные услуги могут быть предоставлены арендодателем арендатору на следующих условиях:

  1. в договоре аренды устанавливается фиксированная ставка арендной платы, включающая в себя все расходы на содержание сдаваемых в аренду помещений. Расходы в виде платы за отопление, водоснабжение, электроэнергию, которые арендодатель несет в период действия договора аренды, включаются в ставку арендной платы. Для арендатора не оформляются какие-либо документы, подтверждающие понесенные арендодателем коммунальные расходы;
  2. в договоре аренды устанавливается арендная плата, которая состоит из постоянной и переменной частей. Размер переменной части определяется исходя из потребленных арендатором коммунальных услуг за соответствующий отчетный период на основании документов поставщиков коммунальных услуг (счетов, актов), предоставляемых арендодателю, пропорционально занимаемой арендатором площади (либо в зависимости от объема услуг, потребленных арендатором, подтвержденных показаниями счетчиков, и тарифов поставщиков на коммунальные услуги). Оплата переменной части арендной платы осуществляется арендатором на основании счета арендодателя с приложением подтверждающих документов и расчета размера переменной части арендной платы;
  3. в договоре аренды устанавливается фиксированная арендная плата. Дополнительно арендатор возмещает арендодателю расходы на содержание арендованных помещений по фактическим затратам арендодателя на потребленные энергоресурсы. При этом суммы такого возмещения не входят в ставку арендной платы, а оплачиваются арендатором арендодателю сверх нее. Арендатор осуществляет возмещение расходов арендодателя на коммунальные услуги, приходящиеся на арендуемые помещения, периодически. Основанием для возмещения расходов является счет арендодателя с приложением подтверждающих документов и расчета стоимости расходов, подлежащих возмещению арендатором, который осуществляется на основании показаний счетчиков, установленных в арендованных помещениях, и тарифов организаций-поставщиков.

Порядок налогового учета возмещаемых расходов на коммунальные услуги зависит от конкретного способа их возмещения, установленного условиями договора аренды.

При первых двух вариантах сумма компенсации стоимости коммунальных услуг является составной частью арендной платы.

В этом случае сумма арендной платы, включая возмещаемые арендатором коммунальные расходы, учитывается в целях исчисления налога на прибыль в составе прочих внереализационных доходов на основании п. 4 ст. 250 Налогового кодекса РФ (если предоставление помещений в аренду является основным видом деятельности налогоплательщика — в составе доходов от реализации на основании ст. 249 НК РФ).

Контролирующие органы придерживаются аналогичной точки зрения по данному вопросу. Так, в письме от 11 марта 2012 г.

№ 03-11-11/72 Минфин России указал, что суммы платежей за жилищно-коммунальные услуги, составляющие переменную часть арендной платы, должны учитываться в составе доходов арендодателя при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением упрощенной системы налогообложения.

Поскольку в силу п. 1 ст. 346 НК РФ в целях применения упрощенной системы налогообложения доходы определяются по правилам ст. 249 и 250 НК РФ, приведенная позиция финансового ведомства справедлива и применительно к общей системе налогообложения.

При этом арендодатель вправе признать в составе расходов, учитываемых в целях налогообложения прибыли, стоимость коммунальных услуг, в том числе потребленных арендатором, оплаченных им коммунальным организациям. С этим соглашаются и налоговые органы (см., например, письмо УФНС России по г. Москве от 26 июня 2006 г. № 20-12/56637).

Оказание услуг по предоставлению в аренду имущества подлежит обложению НДС в общеустановленном порядке на основании подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ. А значит, суммы возмещаемых коммунальных расходов, являющиеся частью арендной платы, также облагаются НДС.

Следовательно, арендодатель вправе принять к вычету соответствующие суммы НДС, предъявленные ему по коммунальным услугам, потребленным арендатором.

Правомерность данного вывода подтверждается и официальной позицией ФНС России, выраженной в письме от 4 февраля 2010 г. № ШС-22-3/86@, согласно которой если по условиям договора арендная плата состоит из двух частей — постоянной и переменной, которая включает в себя стоимость коммунальных услуг, то арендодатель вправе применить вычет по коммунальным услугам, потребленным арендатором.

При третьем варианте сумма компенсации стоимости коммунальных услуг не входит в состав арендной платы и, в сущности, представляет собой транзитный платеж, который полностью перечисляется арендодателем соответствующим коммунальным организациям в оплату оказанных ими услуг.

На основании ст. 41 НК РФ доходом признается экономическая выгода в денежной или натуральной форме, учитываемая в случае возможности ее оценки и в той мере, в которой такую выгоду можно оценить, и определяемая в соответствии с главами 23 «Налог на доходы физических лиц» и 25 «Налог на прибыль организаций» НК РФ.

Пунктом 1 ст. 248 НК РФ установлено, что к доходам в целях налогообложения прибыли относятся:

  • доходы от реализации товаров (работ, услуг) и имущественных прав, определяемые в соответствии со ст. 249 НК РФ;
  • внереализационные доходы, определяемые согласно ст. 250 НК РФ.

Арендодатель не выполняет функции по оказанию коммунальных услуг, поскольку не является специализированной организацией, имеющей все необходимые для осуществления такой деятельности лицензии, разрешения и оборудование.

Суммы возмещаемых коммунальных расходов, перечисляемые арендатором, по сути, являются транзитными суммами, поскольку они поступают к арендодателю лишь в качестве компенсации расходов, понесенных им по оплате коммунальных услуг, фактически потребленных арендатором, и соответственно не приводят к увеличению экономических выгод самого арендодателя.

Таким образом, в целях налогообложения прибыли суммы возмещаемых расходов по коммунальным платежам не могут быть признаны в качестве дохода от реализации.

Компенсируемые суммы коммунальных платежей не являются и частью арендной платы, учитываемой в составе внереализационных расходов, поскольку по условиям договора аренды возмещаются арендодателю сверх арендной платы. Следовательно, по этому основанию они также не подлежат учету в целях налогообложения прибыли в качестве дохода арендодателя.

На это прямо указал и Президиум ВАС РФ, отметив в п. 12 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой (утвержден информационным письмом от 11 января 2002 г. № 66; далее — Обзор), что возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг не может рассматриваться как форма арендной платы.

В Постановлении от 17 марта 1998 г. № 4926/97 Президиум ВАС РФ указал, что затраты по общему правилу уменьшают выручку от реализации продукции (работ, услуг), а не увеличивают налогооблагаемую прибыль. И в том случае, когда такие затраты возмещаются контрагентом, выручки в этой части не возникает.

В Определении от 29 января 2008 г. № 18186/07 ВАС РФ также отметил, что суммы возмещения коммунальных платежей, полученные от арендатора, не являются доходом арендодателя.

В данном случае компенсируются расходы по содержанию и использованию сданного в аренду помещения, а затраты на оплату коммунальных услуг, связанные с эксплуатацией сданного в аренду помещения, не являются расходами собственника — они не приводят к уменьшению его экономических выгод, так как компенсируются арендатором.

Вывод о транзитном характере рассматриваемых компенсационных платежей подтверждается и арбитражными судами различных федеральных округов.

В частности, ФАС Северо-Западного округа в Постановлениях от 19 октября 2006 г. № А56-24646/2005, от 13 июня 2006 г.

№ А66-7256/2005 отметил, что индивидуальный предприниматель, который за счет денежных средств арендаторов, непосредственных потребителей тепла, электроэнергии и т.п.

, оплачивал услуги, оказанные сторонними организациями, правомерно не включил в налоговую базу денежные средства, полученные им в возмещение фактических расходов.

Суд указал, что в силу положений главы 34 Гражданского кодекса РФ возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг (и аналогичных услуг) не может рассматриваться как форма арендной платы (п. 12 Обзора).

На основании изложенного суд решил, что возмещение арендаторами налогоплательщику расходов по оплате коммунальных услуг, перечисленных коммунальным организациям арендодателем, не является доходом налогоплательщика-арендодателя.

По мнению суда, в данном случае речь идет именно об оплате арендаторами услуг названных организаций, а не о перепродаже части услуг арендодателем арендатору. Кроме того, как установил суд, налогоплательщик не оказывает услуги по энергоснабжению и приему сточных вод канализации.

Таким образом, платежи, поступившие от арендаторов в качестве компенсации, не являются доходами налогообложения, а следовательно, объектом обложения единым налогом.

Аналогичная позиция содержится в Постановлениях ФАС Уральского округа от 4 сентября 2009 г. № Ф09-4747/09-С2, ФАС Волго-Вятского округа от 21 апреля 2008 г. № А39-362/2007, ФАС Северо-Кавказского округа от 11 февраля 2008 г. № Ф08-8206/07-3204А, ФАС Восточно-Сибирского округа от 21 марта 2007 г. № А74-3165/06-Ф02-1481/07 и от 14 июля 2005 г. № А33-23362/04-С3-Ф02-3274/05-С1.

Источник: https://www.cfin.ru/taxes/rental_contract.shtml

Сфера закона
Добавить комментарий