Как при заключении договора аренды жилья обезопасить себя от ухудшения условий проживания в нем?

Квартира внаем: как обезопасить себя от возможных проблем

Как при заключении договора аренды жилья обезопасить себя от ухудшения условий проживания в нем?

фото портала “Тюмень – наш дом”

Снять жилье в Тюмени не составляет труда. В областной столице доступны варианты с посуточным и долгосрочным наймом. При этом собственники не всегда оформляют наем в соответствии с законодательством.  

О том, как правильно закрепить отношения между нанимателем и хозяином квартиры и обезопасить себя от возможных проблем, корреспондент “Тюменской линии” поговорил с адвокатом Тюменской областной коллегии адвокатов Инессой Смирновой и представителем Общественного совета при УМВД России по Тюменской области, членом Ассоциации юристов России Ярославом Ильиным.

– Прежде всего, давайте уточним, кто может сдавать квартиру внаем? Устанавливает ли законодательство какие-либо ограничения?

Инесса Смирнова: Предоставить жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем по договору найма вправе собственник или управомоченное им лицо.

Если жилое помещение предоставлено на основе договора аренды или иного договора юридическому лицу, то оно может использовать это помещение только для проживания граждан.

По закону владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в общей долевой собственности, осуществляется по взаимному соглашению всех ее участников.

Сообща владеют и пользуются общим имуществом участники совместной собственности (как правило, супруги), если иное не предусмотрено соглашением между ними.

Согласие участников совместной собственности предполагается независимо от того, кем из них совершается сделка.

Проще говоря, стоит убедиться, что сособственники общего имущества согласны с его передачей в чье-либо владение и пользование на определенных условиях.

Нередко бывает, что один из супругов, спорящих о разделе имущества в суде, в ущерб интересам другого сдает общую собственность в пользование третьим лицам, получая от этого доход. Второй пытается этому воспрепятствовать или диктовать свои условия.

Спокойствия квартирантам, при конфликте интересов собственников, не будет. Они вынуждены искать другое жилье.

Актуальные сведения о зарегистрированных правах на недвижимость сегодня получить довольно просто, эту информацию предоставляет Росреестр. Предъявленное “хозяином” квартиры ранее выдававшееся свидетельство о праве собственности может оказаться недостоверным (недействующим). Мошеннические действия – худшая из опасностей для нанимателей.

В поднаем с согласия наймодателя может передать часть или все нанятое им помещение наниматель, оставаясь ответственным перед наймодателем по договору найма жилого помещения при наличии поднанимателя.   

И, конечно, наймодателям не стоит забывать о своих налоговых обязательствах.

– На что обращать внимание, если помещение сдает не сам собственник? 

И.С.: На его полномочия, которые должны быть указаны в доверенности, и срок ее действия.

Доверенность от имени юридического лица обычно выдается за подписью его руководителя. Доверенность от имени гражданина должна быть нотариально удостоверена.

Также бывают случаи, когда предусмотрена возможность передоверия. При порядке передоверия документ не должен содержать в себе больше прав, чем предоставлено по основной доверенности, а срок действия такого не может превышать срока действия доверенности, на основании которой она выдана.

Условия, на которых предполагается заключить соответствующий договор, могут быть определены в доверенности либо отнесены на усмотрение доверенного лица наймодателя.

Часто по доверенности, выданной другими собственниками, действует один из участников общей собственности.

– Договор найма (аренды) – это основной документ, который регулирует правоотношения между жильцом и владельцем квартиры. Какие нюансы следует учесть при его подписании? 

И.С.: Перед тем, как заключить любую сделку, лучше обратиться за советом к юристу, чтобы правильно понимать ее существо и последствия.

И хотя толкование закона требует грамотного подхода, я все же рекомендую ознакомиться с Гражданским кодексом РФ, который оговаривает основные виды договоров и требования к ним, а также ответственность за неисполнение обязательств.

Участники правоотношений, которые пытаются самостоятельно их урегулировать, будут хотя бы представлять, какие условия договора являются обязательными, чтобы договор считался заключенным.

Какие отнесены на усмотрение сторон, а какие предписаны законом (и, значит, в любом случае будут применены судом), когда и в каком порядке может быть расторгнут договор. Иначе говоря, будут знать меру своей свободы и ответственности.

Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме и подписывается сторонами.

В случае заключения договора на срок не менее года производится государственная регистрация в порядке, установленном законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Если взаимные права и обязанности, а также иные условия договора определены полно и не допускают неоднозначного толкования, риск возникновения разногласий будет меньше, а исход их урегулирования предсказуем.  

Несоблюдение правил может повлечь невозможность судебной защиты интересов или ее недостаточную эффективность.

– На какие пункты договора следует обратить особое внимание?

И.С.: Во-первых, следует четко определить предмет договора, указав точное описание помещения или его части (в необходимых случаях, сославшись на соответствующий план). Это касается как найма жилья, так и аренды нежилых помещений. Если предмет договора не согласован, договор считается не заключенным.  

Нужно четко оговорить условия, касающиеся цены договора, причем определить, что есть плата за наем (арендная плата), а что – иные расходы, которые обычно возлагаются на нанимателя (арендатора) – например, коммунальные платежи, расходы на связь и Интернет, уборку помещения.

Необходимо составить акт приема-передачи имущества, достаточно подробно отразив состояние помещения (особенно при улучшенной, дорогостоящей отделке); можно приложить фотографии. Если с помещением передается какое-либо имущество – мебель, бытовая техника, посуда, оборудование – его тоже следует описать.

В случае спора о состоянии имущества при его возврате нанимателем (арендатором) будут соответствующие доказательства.

Важно точно фиксировать действия сторон при исполнении договора, прежде всего – внесению платы за пользование помещением и иных платежей.

Если расчеты наличными подтверждаются распиской наймодателя в получении денег, должна быть указана сумма (лучше прописью),  период, за который она вносится, и назначение платежа.

При оплате посредством банковских карт стоит направлять соответствующее сообщение наймодателю.  

Споры, и как следствие судебные тяжбы, обычно связаны с платой за пользование помещением, изменением наймодателем цены, досрочным расторжением договора, причинением вреда наймодателю, не освобождением помещения при окончании срока пользования.  

–  Каковы рекомендации наймодателю при выборе нанимателя, арендатора? 

Ярослав Ильин: Прежде всего, если речь о сдаче квартиры не на день или два, а на более длительный срок, нужно проявить внимание.

Посмотреть паспорт человека, которого вы пускаете в дом, расспросить, чем он занимается, по какому делу приехал.

Если замечаете странности – например, наниматель не хочет показать свои документы или оформить договор, или просит заключить договор от чужого имени – насторожитесь, даже если он готов компенсировать отсутствие бумаг более высокой платой.

В прошлом году в Тюменской области правоохранители задержали банду, которая организовала целую сеть уличных попрошаек. Этих людей – около десятка человек – заселили в съемную квартиру. Владелец мог не знать о том, кто проживает в его жилье. 

– Как себя обезопасить на стадии подписания договора?

Я.И.: В договоре найма или аренды можно прописать условие о том, что владелец недвижимости проконтролирует использование по назначению жилого помещения, соблюдение порядка, бережного использования общего имущества.

Однако следует заранее оговорить время визита и избегать прихода в другой час или в отсутствие нанимателя, потому что за этим могут последовать претензии съемщика о нарушении, например, личной или семейной тайны.

– А что делать в случае, если договор уже заключен, но у владельца появились сомнения в законопослушности жильца?

Я.И.: Если есть основания полагать, что деятельность человека может представлять угрозу для правопорядка, необходимо уведомить компетентные органы. Например, обратиться в полицию по телефону доверия, это нормальная практика.

К сожалению, бывают ситуацию, когда жилье снимают для преступной деятельности и размещают там притоны, поэтому владельцу надо быть бдительным и помнить об ответственности (Ст. 205.6 УКРФ “Несообщение о преступлении” – прим. ред.)

Если вы намерены пустить в свою квартиру иностранца, необходимо учесть некоторые нюансы.

В частности, существует установленный порядок предоставления жилого помещения иностранным гражданам, за нарушение которого предусмотрена ответственность (ст. 18.

9 Кодекса РФ об административных правонарушения – “Нарушение правил пребывания в Российской Федерации иностранных граждан и лиц без гражданства” – прим. ред.).

– Судя по вашей практике, по какой причине чаще всего происходят судебные разбирательства в сфере найма недвижимости?

И.С.: Большинство споров касаются оплаты. В частности, арендаторы или наниматели покидают помещение без окончательного расчета с собственником.

Избежать этого можно, установив предоплату при определении периода, за который вносится очередной платеж.

Споры возникают и из-за неясной формулировки, что относится к арендной плате, а что сверх нее – к иным платежам, а также вследствие ненадлежащей фиксации расчётов по договору.

Из-за того, что стороны не подписали акт приема – передачи и не указали состояние помещения при разрешении спора в суде было трудно доказать факт передачи имущества во владение и пользование ответчика и последующее ухудшение его состояния по сравнению с естественным износом.  

Был следующий случай: собственник сдал квартиру семье с инвалидом-колясочником и те для удобства передвижения стесали топором все пороги и столь же варварским способом расширили дверные проемы.

Оставив помещение в таком виде и не лучшем санитарном состоянии, не расплатившись до конца, квартиранты выехали в неизвестном направлении, прихватив часть чужих вещей.

Пришлось обращаться не только в суд, но и в полицию.

Я.И.: Часто размолвки случаются в связи с тем, что наниматели не берут у наймодателя расписку в простой письменной форме о передаче денег. В ней должна быть указана сумма, а также зафиксировано, за какой период произведен платеж.

Желательно, чтобы крупные суммы передавались в присутствии свидетелей, в особых случаях не исключено ведение аудио- или видеозаписи. Если есть сомнения и позволяет договор, возможно, сначала имеет смысл ограничиться только задатком.

Эти меры помогут обезопасить себя, потому что вернуть уже выплаченные деньги будет непросто.

И.С.: В случае трений между сторонами важно, чтобы все общение по договору было письменным, чтобы можно было ссылаться на переписку – какая сторона о чем просила, было ли это исполнено.

Напомню, что если наниматель не хочет съезжать, то нужно помнить о том, что выселение проводится в судебном порядке. Пусть это займет больше времени, но самоуправством заниматься не следует во избежание встречных обвинений.

На практике между моментом иска и решением о выселении может пройти от 2 до 3 месяцев. Но это законный вариант.

Я.И.: В любом случае, главный совет – внимательно читайте договор найма (аренды). Если есть непонятные или спорные моменты, не доверяйте устным заверениям противоположной стороны. Возьмите время на обдумывание и, возможно, консультацию с юристом.

К сожалению, практика показывают, что абсолютное большинство граждан подписывают документ не глядя, не читают их вдумчиво, верят на слово и бьют тревогу после того, как поставили подпись. Документ, конечно, может быть признан недействительным, а сделка ничтожной, но только если нарушены требования закона. В остальном обеим сторонам следует помнить о свободе договора.  

Татьяна Ковалева

Источник: https://t-l.ru/244235.html

Образец договора аренды жилого помещения: порядок его составления и примерный бланк

Как при заключении договора аренды жилья обезопасить себя от ухудшения условий проживания в нем?

Согласно нормам закона, аренда квартиры или дома обязательно должна сопровождаться заключением договора. Он не имеет установленной формы, однако содержит существенные (обязательные) условия.

Заверять у нотариуса или регистрировать документ в государственных органах нет необходимости. Главное, чтобы сделка была юридически грамотной и была подписана обеими ее сторонами.

Что такое аренда жилого помещения?

Согласно статье 34 Гражданского кодекса РФ, аренда – это передача прав пользования (а не владения) помещением.

Жилое помещение (квартира или дом) также может быть сдано в аренду.

Стороны такой сделки именуются арендатором и арендодателем соответственно.

Обязательным условием соглашения является плата. Ее размер, срок, порядок перечисления обязательно указываются в договоре – документе, сопровождающем сделки по передаче имущества одного лица другому.

Образец договора аренды квартиры можно скачать здесь.

Аренда в отличие от найма жилого помещения имеет некоторые особенности:

  • предоставляется юридическим лицам – организациям, предприятиям;
  • жилье может быть использовано исключительно физическими лицами и только для проживания в нем.

Право собственности на жилье остается у владельца, оно не переходит к арендатору. А вот полученная выгода от пользования жильем – продукция, товары – принадлежат лицу, снявшему жилье.

Иными словами, если, например, арендатор «пересдал» квартиру, – заключил договор субаренды – то полученный доход принадлежит только ему.

На практике аренда жилых помещений чаще всего происходит после устных соглашений, без составления договора.

Последнее действие влечет за собой необходимость уплаты налогов, что останавливает владельцев недвижимости от уведомления государственных органов о сдаче жилья.

Различия в понятиях «аренда» и «найм»

Найм представляет собой передачу права владения (зачастую для проживания) физическим лицам.

Обычные граждане, снимая квартиру для проживания, заключают договор найма.

Если владельцем жилья является муниципалитет или государство, то оформляется договор социального найма.

Важным условием заключения найма является пригодность для проживания снятой квартиры. То есть, ветхие, признанные аварийными, изношенные помещения сдаваться не могут.

Максимальный срок договора не может превышать пяти лет. Если снявшее квартиру или дом лицо продолжает проживать в помещении, заключается новый документ.

Для нанимателя преимуществом является тот факт, что даже при смене владельца помещения договор не прерывается автоматически, а только с согласия нанимателя.

Если владелец квартиры хочет ее продать до окончания срока договора, он должен согласовать это с нанимателем. Если последний против, до окончания договора выселять его из жилья нельзя.

Аренда – это съем пригодного жилья организациями (юридическими лицами) для граждан-физических лиц.

Чаще всего такая операция осуществляется фирмами и компаниями для своих сотрудников. Арендовать можно землю, здания, строения и жилье: квартиры, дома, флигели и так далее.

Юридически грамотный, полный образец договора жилого помещения содержит такие пункты:

  1. Дата, место его заключения.
  2. Реквизиты сторон: арендатора и арендодателя.
  3. Предмет договора – квартира или дом. Обязателен адрес, описание всего, что находится в помещении. Общая площадь, количество комнат, этаж.
  4. Размер оплаты в рублях и крайний срок ежемесячного (или иного) внесения.
  5. Номер и орган, выдавший свидетельство права собственности.
  6. Отсутствие обременений, залога, прав третьих лиц на жилье.
  7. Права арендодателя: распоряжаться жильем, требовать соблюдения целевого использования, возврата помещения в исправном состоянии.
  8. Права нанимателя: оплачивать коммунальные услуги (описать тарифы), прочие сопутствующие платежи, проживать членам семьи арендатора, по согласию с владельцем производить ремонт или улучшение жилья.
  9. Обязанности сторон.
  10. Порядок предоставления помещения (акт приема-передачи).
  11. Система расчетов: сумма оплаты, последнее возможное число ее снесения, способ оплаты.
  12. Сумма залога, если это предусмотрено в документе.
  13. Срок договора.
  14. Разрешение спорных моментов.
  15. Подписи сторон.

По желанию сторон в текст документа можно вписать практически любые условия, например, пребывание третьих лиц в квартире в течение определенного времени. Но на практике такое указывается крайне редко.

Образец договора аренды квартиры можно скачать здесь.

Особенности договоров найма

Наем жилья можно осуществить в государственной или частной собственности.

Соответственно, выделяют два вида договора:

  • наем жилого помещения;
  • социальный наем.

Если снятое жилье наниматель эксплуатирует с целью получения прибыли, то такое соглашение принято называть «договором коммерческого найма». Такой договор с владельцем квартиры заключается в основном предпринимателями.

Договор коммерческого/жилого найма – разновидности одного соглашения. В обоих документах обязательно описывается сумма оплаты, сроки, предмет сделки и прочие условия.

Социальный же наем предусматривает передачу в пользование жилья из государственного или муниципального фонда.

Получить таковое можно при определенных условиях:

  • нужда в улучшении жилищных параметров лица или семьи;
  • постановка на учет;
  • постоянное место жительство в районе получения жилья.

В социальном найме условия устанавливаются государством или местными органами власти, в то время как жилое или коммерческое предложение помещений может сопровождаться утверждением любых пунктов в тексте документа.

По 432 статье ГК к существенным пунктам относятся следующие:

  • предмет договора – жилое помещение;
  • его пригодность для проживания, позволяющая называть недвижимость жилой;
  • описание предмета договора – площадь, этажность, категория, имущество внутри помещения.

Некоторые юристы к существенным условиям относят еще порядок и размер оплаты, а также срок действия документа.

При описании предмета сделки – квартиры, дома – обязательно точно описать его в соответствии с документацией.

Так, площадь указывается та, что определена в техпаспорте БТИ, адрес списывается со свидетельства права собственности, указывается целевое назначение использования (проживание).

Кроме этого, если речь идет о квартире, требуется указать этаж, тип здания (панельный, кирпичный), количество жилых комнат, подсобных или иных помещений (кладовая, балкон).

Условия и причины расторжения сделки

Расторгнуть договор аренды жилого помещения может любая из сторон договора.

Арендатор имеет на это право в таких случаях:

  • собственное желание;
  • квартира стала совершенно непригодной для жизни;
  • несоблюдение условий договора: несоответствие описания предмета сделки с реальными условиями, ухудшение нюансов проживания и так далее.

Если наниматель планирует покинуть квартиру или дом, то за 60 дней он должен в письменном виде предупредить хозяина жилья.

Если наниматель мешает соседям, создает неудобства сам, гости и родственники нарушают порядок, это также может стать причиной выселения. Только сначала наймодатель должен письменно потребовать устранения этих нарушений.

Арендатор также может аннулировать соглашение:

  • если планирует выселять жильцов ранее срока, надо предупредить их письменно за 90 дней;
    наниматель испортил имущество;
  • если арендодатель планирует сам или с семьей въехать в помещение;
  • если наниматель не вносит плату в установленный срок.

Если арендатор причинил существенный ущерб имуществу или привел его к гибели, суд может обязать его в течение определенного срока (чаще всего, одного года) восстановить разрушения.

В передаче ведется дискуссия о нюансах коммерческого найма жилья. Рассказывается какие сложности могут возникнуть при сдаче жилья в аренду, какие схемы обмана существуют в данной сфере. Даются советы, как обезопасить себя при составлении договора найма жилого помещения.

Источник: http://propertyhelp.ru/kvartira/arenda/dogovor-arendy-zhilogo-pomeshheniya-obrazec.html

Сфера закона
Добавить комментарий