Как расторгнуть договор подряда на строительство квартиры?

Расторжение договора строительного подряда в одностороннем порядке

Как расторгнуть договор подряда на строительство квартиры?

При этом, зачастую, подрядчик сам усложняет для себя ситуацию, не уделив надлежащего внимания положениям подписываемого договора и/или законодательства, регулирующего основания и правила расторжения договоров.

Разумеется, еще до подписания договора необходимо тщательно отрабатывать его положения по данному направлению, при этом необходимо обращать внимание на принципы и факторы, разъяснение по которым приведено ниже.

Основания для расторжения договора подряда заказчиком в одностороннем порядке прописываются в договорах размыто и/или неполно

То есть по сути, заказчик может расторгнуть договор без существенных нарушений со стороны подрядчика.

Наиболее распространенными формулировками в договорах (по данному направлению) являются разного рода компиляции причин расторжения, которые сводятся к единственной, «…неисполнению и/или ненадлежащему исполнению…

» подрядчиком своих обязанностей по договору.

При этом под формулировку «неисполнение» и/или «ненадлежащее исполнение» может быть «подогнано» любое нарушение подрядчика, даже несущественное, из-за которого договор в одностороннем порядке заказчик расторгать не вправе.

То есть «размытые» формулировки в договоре, связанные с основанием для его расторжения заказчиком в одностороннем порядке, могут привести к тому, что договор действительно будет расторгнут, хотя существенной вины или нарушений со стороны подрядчика не зафиксировано.

Таким образом, еще до подписания договора, необходимо конкретизировать его положения, подробно расписать, что понимается под формулировками «неисполнение» и/или «ненадлежащее исполнение», именно со стороны подрядчика. 

Это позволит исключить «размытость» и минимизировать основания для расторжения договора по «незначимым» причинам.

Заказчиком игнорируется правило, что основанием для расторжения договора является существенное нарушение подрядчиком свих обязательств

Параметры такой «существенности» определены законодательно, но их нельзя со стопроцентной уверенностью классифицировать как достаточные.

То есть, заказчик, считая нарушение «существенным», принимает решение (одностороннее) о расторжении договора.

Сочетания положений статей 450 и 717 ГК РФ, существующая практика, подтверждает то, что для расторжения договора, тем более в одностороннем порядке, должны быть зафиксированы существенные нарушения, со стороны подрядчика.

При этом, на основании положений ч. 4 ст. 450 ГК РФ, заказчик должен действовать (при намерении расторгнуть договор) «…добросовестно и разумно…» То есть не допускать ситуации, когда действия заказчика принесут явный ущерб законным интересам подрядчика.

Под существенными нарушениями договора подрядчиком должны пониматься такие нарушения, которые влекут или могут повлечь причинение ущерба (значительного) по отношению к заказчику или создают ситуацию, когда выполнение работ или приемка их результатов не представляется возможным.

Важно понимать, что в большинстве случаев отрабатываются даже не убытки заказчика от неисполнения подрядчиком свих обязательств, а то, чего заказчик лишается, по причине нарушений, допущенных подрядчиком.

То есть необходимо анализировать разницу между первоначальными «ожиданиями» заказчика по договору с тем, что он получит в результате выполненных работ (даже частично), если зафиксированы нарушения со стороны подрядчика.

Упрощенно: если подрядчик выполнил часть работ, причем значительную, потом заказчик расторгнул договор, то основания для таких действий заказчика классифицируются как ненадлежащие, так как заказчик все же получил часть того, на что он рассчитывал, подписывая договор.

До подписания договора необходимо конкретизировать параметры «существенности» нарушений со стороны подрядчика.

К примеру, нарушение сроков выполнения работ более, чем на 1 месяц, или существенное отступление от технического задания, причем, в такие параметры обязательно включение формулировки «по вине подрядчика».

Очевидно, что это должно значительно уменьшить «набор оснований» для расторжения договора, который может быть использован заказчиком.

Заказчиком нарушается порядок расторжения договора

По правилам, при намерении расторгнуть договор в одностороннем порядке, заказчик направляет подрядчику уведомление об этом. В уведомлении должны проставляться дата, с которой, если не последует возражений со стороны подрядчика, договор считается расторгнутым.

Зачастую, даже при наличии обоснованного и своевременно отправленного возражения от подрядчика, заказчик игнорирует доводы возражения, и договор расторгает.

Нередки также случаи, когда решение о расторжении договора отправляется подрядчику «с опозданием» с тем, чтобы подрядчик просто не успел подготовить и отправить заказчику свое возражение.

Такие нарушения приводят к тому, что у подрядчика просто не имеется возможности принять меры, использовать рычаги (предоставленные ему на законодательном уровне) для того, чтобы воспрепятствовать расторжению договора.

Разумеется, до подписания договора необходимо проанализировать порядок его расторжения, если он приведен в договоре. И в случае, если таковой порядок приводит или может привести к нарушениям прав подрядчика, требуется его откорректировать. Если порядка расторжения договором не предусмотрено, необходимо включить в договор положения, регулирующие порядок его расторжения.

Нарушение порядка действий, в рамках фиксации и оплаты выполненных (фактически) работ

Расторгая договор без надлежащих на то оснований, заказчик, по сути, стремится не оплачивать выполненные подрядчиком работы. Согласно правилам, на основании уже сложившейся практики, если договор расторгается, стороны фиксируют фактически выполненные работы, их стоимость, которая потом подлежит оплате заказчиком.

Но, раз договор расторгнут, то уже не имеется зафиксированного срока оплаты.

Также возникает масса споров относительно самих выполненных работ, к ним возникают претензии, чаще всего необоснованные, часть работ заказчик вообще отказывается принять, то есть сумма, подлежащая оплате уже по расторгаемому договору, может существенно уменьшиться.

Вывод: в договоре необходимо предусмотреть порядок действий сторон после расторжения, порядок приемки работ и оплаты за фактические выполненные работы. 

Пени, штрафы, отказ оплачивать выполненные работы

Начисление пеней и штрафов в сочетании с отказом оплачивать выполненные работы может привести и приводит к существенным убыткам для подрядчика.

Даже если сумма, подлежащая оплате, за фактически выполненные подрядчиком работы зафиксирована, заказчик ее уменьшает на суммы штрафных санкций, которые он применяет, расторгая контракт.

И у подрядчика остается возможность доказать свою правоту только в суде, что и затратно и весьма долго.

Прежде всего, из договора необходимо исключить те положения, которые дают право заказчику удерживать любые неустойки в одностороннем порядке. Разумеется, необходимо также отработать вопрос с уменьшением штрафов, которые будут применяться при расторжении договора, если нарушения со стороны подрядчика будут существенными.

Необходимо отметить также то, что грамотная проработка проекта договора перед его подписанием имеет еще и психологическое значение. Ведь, если подрядчик вносит изменения в договор, приводя его к надлежащему виду, то наличие в договоре четко прописанных правил и оснований для его расторжения способно значительно снизить желание заказчика его расторгнуть.

Действия подрядчика при получении уведомления о расторжении договора

Основной принцип – своевременность. 

Получив от заказчика уведомление о расторжении, подрядчик обязан незамедлительно приступить к сбору доказательств отсутствия своей вины в тех нарушениях, которые, по мнению заказчика, подрядчик допустил. 

Эти доказательства, надлежащим образом оформленные, предоставляются в возражении. Это делается, прежде всего, для того, чтобы потом его возражение не было классифицировано как ненадлежащее, неполное, необоснованное.

Само возражение, в первую очередь, должно содержать формулировки, фиксирующие несогласие подрядчика с намерением заказчика расторгнуть договор. Относительно доказательств отсутствия вины подрядчика или самих нарушений разъяснение приведено выше.

И в возражении целесообразно отработать текст уведомления с тем, чтобы подсветить необоснованность или даже недостоверность доводов и информации, приведенной в уведомлении о расторжении договора.

Это необходимо сделать максимально оперативно, чтобы уложиться в рамки по предоставлению заказчику мотивированного возражения.

Разумеется, если можно перевести спор из плоскости расторжения в одностороннем порядке в плоскость расторжения по соглашению сторон, то, подписывая соглашение по расторжению, требуется прописать значимые для подрядчика параметры, от стоимости фактически выполненных работ, до сроков их оплаты.

Таким образом, понимание основных принципов позволяет не только надлежащим образом откорректировать договор до его подписания, но и грамотно действовать, когда получено уведомление о намерении заказчика договор расторгнуть.

Вера Никулина, юрист компании «U-Nika», г. Пермь

Источник: https://in-regional.ru/realizatsiya-stroitelstva/dogovornaya-rabota/item/451-rastorzhenie-dogovora-stroitelnogo-podryada-v-odnostoronnem-poryadke.html

Отказ от исполнения договора строительства жилого дома

Как расторгнуть договор подряда на строительство квартиры?

Вопрос:

Заключили договор строительства жилого дома с подрядной организацией. До настоящего времени дом не построен. Подрядчиком возведен только фундамент и стены. Качество сделанной работы оставляет желать лучшего: фундамент кривой, кирпич в цоколе крошится, швы пустотелые. Мы хотим расторгнуть договор с подрядчиком. Можем ли мы это сделать?

  • Вопрос: №372 от: 2014-01-27.

Ответ:

По существу заданного вопроса сообщаем следующее.

В силу ч. 1 ст. 702 Гражданского кодекса Российской Федерации от 30 ноября 1994 года № 51-ФЗ (далее по тексту – ГК РФ) по договору подряда одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его.

Согласно ч. 2 ст. 702 ГК РФ к отдельным видам договора подряда (бытовой подряд, строительный подряд, подряд на выполнение проектных и изыскательских работ, подрядные работы для государственных нужд) положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если иное не установлено правилами настоящего кодекса об этих видах договоров.

В соответствии со ст. 709 ГК РФ в договоре подряда указывается цена подлежащей выполнению работы или способ ее определения.

Согласно ст. 743 ГК РФ цена работы может быть определена путем составления сметы.

Если работа выполняется в соответствии со сметой, составленной подрядчиком, смета приобретает силу и становится частью договора подряда с момента подтверждения ее заказчиком.

Цена работы (смета) может быть приблизительной или твердой. При отсутствии других указаний в договоре подряда цена работы считается твердой.

В соответствии с п. 1 ст. 708 ГК РФ в договоре подряда указываются начальный и конечный сроки выполнения работы. И если иное не установлено законом, иными правовыми актами или иное не предусмотрено договором, подрядчик несет ответственность за нарушение как начального, так и конечного сроков выполнения работ.

Согласно ч. 2 ст. 715 ГК РФ если подрядчик не приступает своевременно к исполнению договора подряда или выполняет работу настолько медленно, что окончание ее к сроку становится явно невозможным, заказчик вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возмещения убытков.

По смыслу действующего законодательства подрядчик обязан выполнить работы с соответствующим качеством в объеме и в сроки, предусмотренные договором и сдать результаты работы.

При этом, заказчик имеет право осуществлять контроль и надзор за ходом и качеством выполняемых работ.

Согласно ст. 721 Гражданского кодекса РФ качество выполненной подрядчиком работы должно соответствовать условиям договора подряда, а при отсутствии или неполноте условий договора требованиям, обычно предъявляемым к работам соответствующего рода.

Если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором, результат выполненной работы должен в момент передачи заказчику обладать свойствами, указанными в договоре или определенными обычно предъявляемыми требованиями, и в пределах разумного срока быть пригодным для установленного договором использования, а если такое использование договором не предусмотрено, для обычного использования результата работы такого рода.

В соответствии с Преамбулой Закона РФ от 07 февраля 1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей» (далее по тексту – Закон о защите прав потребителей) потребителем является гражданин, имеющий намерение заказать или приобрести либо заказывающий, приобретающий или использующий товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности; а исполнителем – организация независимо от ее организационно-правовой формы, а также индивидуальный предприниматель, выполняющие работы или оказывающие услуги потребителям по возмездному договору.

Следовательно, на Ваши отношения с подрядной организацией по договору строительства жилого дома распространяют свое действие нормы Закона о защите прав потребителей.

В соответствии со ст. 4 Закона о защите прав потребителей исполнитель обязан выполнить работу, оказать услугу, качество которых соответствует договору.

При отсутствии в договоре условий о качестве работы (услуги) исполнитель обязан выполнить работу, оказать услугу, соответствующие обычно предъявляемым требованиям и пригодный для целей, для которых работа (услуга) такого рода обычно используются.

Если законами или в установленном ими порядке предусмотрены обязательные требования к работе (услуге) исполнитель обязан выполнить работу (оказать услугу), соответствующие этим требованиям.

Согласно ст. 29 Закона о защите прав потребителей потребитель вправе отказаться от исполнения договора о выполнении работы (оказании услуги), если им обнаружены существенные недостатки выполненной работы (оказанной услуги) или иные существенные отступления от условий договора.

Потребитель вправе потребовать также полного возмещения убытков, причиненных ему в связи с недостатками выполненной работы (оказанной услуги). Убытки возмещаются в сроки, установленные для удовлетворения соответствующих требований потребителя.

В силу ст. 31 Закона о защите прав потребителей требования потребителя о возврате уплаченной за работу (услугу) денежной суммы и возмещении убытков, причиненных в связи с отказом от исполнения договора, предусмотренные пунктом 1 статьи 28 и пунктами 1 и 4 статьи 29 настоящего Закона, подлежат удовлетворению в десятидневный срок со дня предъявления соответствующего требования.

Таким образом, в случае, если в ходе проверки результатов работ будут выявлены недостатки (в том числе существенные) в качестве выполненных работ (допущены отклонения от требований соответствующих ГОСТов, в результате чего имеются дефекты производственного характера), отрицательно влияющие на эксплуатационные характеристики, и препятствующие дальнейшему осуществлению строительных работ на объекте, и при отказе подрядчика добровольно удовлетворить Ваши требования, Вы вправе обратиться в суд с целью расторжения действующего договора строительства жилого дома, взыскания уплаченной суммы денежных средств, неустойки и причитающихся процентов, штрафа, государственной пошлины и иных судебных расходов.

При производстве по делу судом будет назначена судебная строительно-техническая экспертиза, по результатам которой будет известно насколько недостатки выполненной работы существенны.

От результатов проведенной экспертизы и правильно выстроенной правовой позиции будет зависеть объем удовлетворенных судом исковых требований.

Для более развернутой консультации рекомендуем Вам обратиться в приемную адвоката Ивлева Сергея Сергеевича по адресу: г. Оренбург, ул. Шевченко 20В, офис 414, тел.: 8-919-865-42-20.

Внимание! Информация, предоставленная в статье, актуальна на момент ее публикации.

Источник: http://advokativlev.ru/vopros-otvet/otkaz-ot-ispolneniya-dogovora-stroitelstva-jilogo-doma/

Договор подряда на строительство дома из бруса | Приволжская юридическая коллегия

Как расторгнуть договор подряда на строительство квартиры?
на строительство дома из бруса

г.

«» 2018 г.

Гр.

, паспорт: серия , № , выданный , проживающий по адресу: , именуемый в дальнейшем «Заказчик», с одной стороны, и в лице , действующего на основании , именуемый в дальнейшем «Подрядчик», с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий договор, в дальнейшем «Договор», о нижеследующем:

1.1. Подрядчик обязуется изготовить, доставить и установить, а Заказчик надлежащим образом принять и оплатить следующее изделие (с указанием типа, размеров и количества модулей согласно каталога): .

1.2. Цена изделия (с учетом транспортных, экспедиционных и складских расходов): рублей.

1.3. Комплектность изделия согласно каталога.

2. СРОК ИСПОЛНЕНИЯ ЗАКАЗА. УСЛОВИЯ ПОСТАВКИ И РАСЧЕТОВ ЗА ТОВАР

2.1. Срок исполнения заказа рабочих дней с момента подписания договора и получения аванса подрядчиком. Подрядчик оставляет за собой право на досрочную поставку и изготовление. При внесении аванса в кассу подрядчика в момент подписания договора, срок исполнения заказа назначается: начало строительства «»2018 г., окончание строительства и сдача объекта заказчику «»2018 г.

2.2. Доставка изделия осуществляется с базы подрядчика и транспортом подрядчика.

2.3. Адрес доставки изделия с указанием направления (названия шоссе), расстояния до объекта: .

2.4. Заказчик обязан сопровождать автотранспорт подрядчика от базы подрядчика до строительной площадки.

2.5.

В стоимость изделия входят погрузочно-разгрузочные работы, доставка изделия заказчику в пределах км от базы подрядчика и установка (монтаж) на месте за исключением хозблоков и бытовых дачных домиков, в стоимость которых входят погрузочно-разгрузочные работы и доставка на место. Стоимость доставки каждого модуля на расстояние свыше км от базы оплачивается из расчета рублей за каждый последующий километр, в этом случае расчет производится с водителем транспортного средства, осуществляющего доставку изделия.

2.6. При подписании договора вносится аванс в размере %, включающий в себя частичную или полную стоимость материалов, страховую сумму, транспортно-экспедиционные и складские расходы. После доставки материалов на участок вносится еще % от общей стоимости.

2.7. Окончательная оплата производится после приемки изделия заказчиком, за исключением хозблоков и бытовых дачных домиков, поставляемых в собранном виде, окончательная оплата за которые производится на базе подрядчика, после приемки изделия заказчиком и перед отправкой изделия заказчику.

2.8. Форма оплаты – наличный или безналичный расчет. При оплате по безналичному расчету цена изделия увеличивается на % от цены наличного расчета при условии полной предоплаты.

Открытие заказа и отпуск изделия со склада в этом случае производится по мере поступления денег на расчетный счет подрядчика. Срок исполнения заказа исчисляется с момента поступления денег на расчетный счет подрядчика.

При безналичном способе расчетов стороны руководствуются Правилами безналичных расчетов в народном хозяйстве.

2.9. При безналичной оплате Заказчик обязан после подписания договора выплатить аванс и вручить подрядчику копию платежного документа или известить его телеграммой с уведомлением. При невыполнении 3aказчиком требований настоящего пункта Договора, Подрядчик вправе расторгнуть настоящий Договор в одностороннем порядке и снять заказ.

2.10. За день до исполнения договора подрядчик уведомляет заказчика о сроках и времени приемки исполненного договора по телефону или иным способом, отраженным в дополнительных условиях.

2.11. 3а хранение готового изделия на базе подрядчика взимается оплата в размере рублей из расчета одних суток хранения каждого модуля, в этом случае стоимость хранения не входит в общую сумму договора и отражается в дополнительных условиях, где также отражается изменение даты доставки. Время хранения изделия может отсчитываться, начиная с даты, указанной в п.2.1.

2.12.

При невозможности проезда автотранспорта и погрузочно-разгрузочной техники до места назначения в связи с отсутствием подъездных путей, подрядчик оставляет за собой право доставки и разгрузки готового изделия на участке, выбранном заказчиком до начала непроезжего участка дороги, либо все расходы по обеспечению прохождения транспортом сложных участков дороги до места назначения и обратно до проезжего участка дороги возлагаются на заказчика.

2.13. При отказе заказчика от разгрузки доставленного готового изделия согласно п.2.11, заказчик оплачивает погрузочно-разгрузочный и транспортные расходы, связанные с повторной доставкой в размере рублей за каждый модуль и рублей за каждый километр доставки сверх км из расчета за каждый модуль.

3. ГАРАНТИИ ИСПОЛНЕНИЯ ОБЯЗАТЕЛЬСТВ И ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

3.1. Подрядчик гарантирует исправность и комплектность изделия, своевременную доставку, разгрузку и монтаж изделия согласно договора.

Гарантируется исправность изделия в течение лет с момента приемки изделия заказчиком при условии соблюдения норм эксплуатации свежерубленных домов и деревянных конструкций и пожарной безопасности.

На хозяйственные блоки и бытовые дачные домики гарантия – месяцев.

3.2. За просрочку исполнения договорных обязательств подрядчик уплачивает заказчику пеню в размере % от стоимости оплаченной, но неисполненной в срок части договора за каждый день просрочки.

3.3. При несвоевременной оплате исполненного заказа, Заказчик уплачивает подрядчику пени в размере % от стоимости изделия за каждый день просрочки.

3.4. За необоснованный отказ или уклонение от оплаты произведенного изделия, заказчик выплачивает подрядчику страховую сумму, транспортно-экспедиционные и складские расходы в размере % от общей стоимости, которые удерживаются из внесенного аванса.

3.5. Стороны прикладывают максимальные усилия, чтобы устранить возникшие разногласия исключительно путем переговоров, при невозможности устранения разногласий путем переговоров, стороны обращаются в судебные органы РФ.

4. ПРОЧИЕ УСЛОВИЯ

4.1. При невозможности доставки, разгрузки и монтажа изделия по указанному адресу по независящим от сторон обстоятельствам: погодные условия, распутица, отсутствие подъездных путей и т.п.

, сроки и условия исполнения договора могут быть пересмотрены и отражены в дополнительных условиях, в этом случае заказчик оплачивает подрядчику стоимость хранения готового изделия и дополнительные транспортные расходы.

4.2. Стороны не несут ответственности по настоящему договору, если невозможность исполнения ими условий настоящего договора наступила в силу форс-мажорных обстоятельств.

4.3. Во всем, что не предусмотрено настоящим договором, стороны руководствуются действующим законодательством.

5. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ

5.1. Договор может быть изменен, расторгнут, признан недействительным только на основании действующего законодательства.

5.2. Все изменения и дополнения к договору действительны лишь в том случае, если они оформлены в письменной форме и подписаны обеими сторонами.

5.3. Настоящий договор вступает в силу с момента подписания и прекращает свое действие после исполнения договорных условий обеими сторонами.

7. ПОДПИСИ СТОРОН

Заказчик _________________

Подрядчик _________________

Источник: https://kollegia-nn.ru/document/templates/dogovor-podryada/dogovor_podryada_na_stroitelstvo_doma_iz_brusa

Сфера закона
Добавить комментарий