Как заставить застройщика подписать ДДУ, если кредитный договор уже подписан?

Покупка квартиры у застройщика без потери денег и жилья

Как заставить застройщика подписать ДДУ, если кредитный договор уже подписан?

Многие россияне опасаются покупать жилье в не сданном доме, особенно когда застройщик предлагает нестандартные варианты совершения сделки.

При желании приобрести квартиру в новостройке вы можете как оформить покупку еще строящегося жилья по договору долевого участия, так и приобрести уже готовую квартиру, но по предварительному договору купли-продажи или договору о переуступке – если право собственности на объект пока не оформлено. Мы расскажем о тонкостях договоров и о том, какой вариант лучше выбрать.

Это один из вариантов приобретения квартиры в сданном жилом комплексе, если застройщик еще не оформил право собственности на жилье. По данному соглашению одна сторона передает другой права требовать выполнение обязательств.

Первое звено цепи – дольщик. Он заключает с застройщиком договор долевого участия. В качестве дольщика может выступать как организация (риелторская контора, подрядчики застройщика), так и частное лицо.

Если дольщик (цедент) решает продать квартиру, а право собственности на нее еще не оформлено, заключить договор купли-продажи нельзя. Но можно оформить соглашение о цессии и уступить покупателю (цессионарию) свое право требования на указанное жилье.

Это называется переменой лиц в обязательстве.

Заключить договор цессии в долевом участии можно в любой момент до подписания акта приема-передачи объекта недвижимости, то есть после официального введения построенного дома в эксплуатацию. Застройщик завершил строительство, госкомиссия приняла дом – жильцы могут въезжать!

Цедент («продавец» квартиры) передает цессионарию (покупателю квартиры) оригиналы документов, подтверждающих его права на заключение договора о переуступке.

Вы должны получить на руки оригинал зарегистрированного в Росреестре договора долевого участия или его заверенную копию, а также оригиналы платежных документов по договору либо справку от застройщика опроведенной оплате.

Узнайте больше о роли нотариуса в совершении сделки купли-продажи квартиры: https://rosreestr.

net/info/chem-polezen-notarius-pri-oformlenii-jilya-i-kogda-on-deystvitelno-nuj

Если продавцом квартиры является организация, оплачивать переуступку прав следует только после государственной регистрации договора цессии. По закону юридическим лицам запрещено принимать от покупателя деньги за жилье до регистрации сделки. С оплатой частному лицу лучше тоже не торопиться, договоритесь по известному правилу: сначала стулья – потом деньги.

В некоторых случаях договор цессии можно заключить и после сдачи жилья. Как правило, это промежуток времени между получением разрешения на ввод здания в эксплуатацию и постановкой дома на кадастровый учет. После этого Росреестр будет отказывать в регистрации договоров цессии, но на практике встречаются исключения.

Конечно, как и любая другая сделка, переуступка тоже имеет свои недостатки.

Самый главный риск покупки квартиры по договору цессии до введения дома в эксплуатацию – в случае просрочки сдачи дома застройщиком расчет неустойки будет идти из минимальной суммы, по которой квартиры приобретал посредник (цедент).

То есть в момент строительства комплекса застройщик продает жилье по цене ниже рыночной в 2-3 раза различным компаниям, которые в дальнейшем задорого перепродают жилье.

Конечный покупатель объекта получит размер неустойки не от тех денег, которые заплатил он, а от суммы первоначальной продажи жилья. Но это единственное отличие договора цессии от договора долевого участия, потому что фактически конечный покупатель встает на место первоначального дольщика и приобретает все его права по переуступке.

Существует несколько вариантов предварительного договора купли-продажи строящегося объекта, по которым вы можете приобрести квартиру напрямую у застройщика. Одни из них законные и дают гарантию проведения чистой сделки, другие построены на мутных схемах и обмане покупателя.

Суть предварительного договора сама по себя сложная: продавец продает покупателю то, чего у него на данный момент нет – но в перспективе появится чуть позже.

Либо предмет договора существует, но прав на него у продавца не имеется: например, в случае регистрации ипотеки в пользу банка до дачи согласия банком или до полного погашения кредита продавец не может распорядиться объектом и продать другому лицу.

По сути, договор долевого участия тоже является своего рода предварительным договором купли-продажи несуществующего, будущего жилья.

Застройщик продает жильцам квартиры, которые обещает построить, а пока договор заключается за «воздух».

Есть и такие варианты купли-продажи жилья, когда здание сдано в эксплуатацию, но право собственности на квартиру еще не зарегистрировано – соответственно, у застройщика нет права распоряжаться этим объектом.

Если дом не введен в эксплуатацию, а вам предлагают заключить договор купли-продажи квартиры – это прямое нарушение закона.

В данном случае правомерными являются только договоры долевого участия, иначе вы рискуете не получить квартиру от застройщика, и вместо празднования новоселья придется доказывать в суде свое право на новое жилье – если оно успешно достроится.

Вы также можете попасть в ситуацию, когда застройщик продает одну квартиру сразу нескольким покупателям – и тогда суд признает права на объект только за первым подписавшим договор, остальные покупатели останутся без денег и без жилья.

Если дом введен в эксплуатацию, но не поставлен на кадастровый учет, возникает так называемый «мертвый период», когда застройщик больше не может продавать квартиры по договорам долевого участия, но и для договоров купли-продажи время еще не пришло. По окончании этого времени застройщик обязан перезаключить с покупателями все предварительные соглашения на основные договоры купли-продажи и зарегистрировать переход прав на введенное в эксплуатацию жилье.

Существенные условия предварительного договора купли-продажи

Главный недостаток предварительных договоров купли-продажи – Росреестр их не регистрирует.

Поэтому получается, что данные договоры лежат за сферой законного регулирования, никто не может проверить число предварительных договоров между застройщиком и потенциальными покупателями каждый квартиры, коих на один объект может насчитываться десяток.

Но стоит отметить, что крупная компания с репутацией никогда не будет заниматься подобными черными схемами, поэтому тщательно выбирайте компанию, которая построит вам новое жилье.

Предварительный договор обязывает продавца заключить основное соглашение с покупателем, однако на практике застройщики могут бессовестно уклоняться от выполнения обязательств, игнорируя граждан и пропуская сроки, даже если вы уже внесли аванс. Заставить продавца выполнять условия договора можно только с помощью суда – он поможет зарегистрировать переход права собственности через Росреестр даже в случаях, когда застройщик исчезает из поля зрения.

Источник: https://rosreestr.net/info/pokupaem-kvartiru-u-zastroyshchika-kak-ne-lishitsya-deneg-i-jilya

Застройщик навязал договор

Как заставить застройщика подписать ДДУ, если кредитный договор уже подписан?

Мой друг покупал квартиру у застройщика.

Вместе с договором долевого участия за 30 000 Р ему навязали услуги по регистрации права собственности, которую можно сделать самостоятельно.

Сергей Болдин

юрист, подал в суд на застройщика

По закону отказаться можно, но по факту пришлось соглашаться.

История произошла с моим другом, но юридическую поддержку, включая все суды, ему обеспечивал я. В статье расскажу, как друг заключил этот ненужный договор, как мы расторгали его через суд, сколько потратили времени и сколько получили денег.

Чтобы купить квартиру у застройщика, моему другу необходимо было заключить договор оказания услуг, по которому застройщик регистрировал договор долевого участия (ДДУ) и дополнительные соглашения в Росреестре. После сдачи квартиры застройщик должен был оформить право собственности на нее. За это в 2013 году он попросил 30 000 Р.

В договоре был оценен каждый этап оказания услуг: регистрация ДДУ стоила больше всего —15 000 Р, получение документов для регистрации права собственности на квартиру — еще 9000 Р.

Самый важный этап — это сама регистрация права собственности, но она стоила меньше всего — 6000 Р.

Я думаю, застройщик сделал так специально, чтобы основную часть денег по договору отработать сразу, как только его заключит.

Кроме того, закон о защите прав потребителей запрещает обуславливать приобретение одних услуг обязательным приобретением других. То есть нельзя для заключения ДДУ требовать заключения договора на его регистрацию.

Потребителю не могут запретить заключить один договор, пока он не заключит другой. Это касается в том числе кредитных договоров под залог недвижимости или автокредита. В кредите могут отказать только по условиям его выдачи, например, если у заемщика недостаточный доход. Банк не вправе отказать в кредите, потому что заемщик не заключил какой-то другой договор.

Исключение — договор страхования. Согласно статье 343 Гражданского кодекса заложенное имущество страхуют от рисков утраты и повреждения. Банк может попросить заемщика за свой счет застраховать предмет залога или иной страховой интерес. Это делается, чтобы обеспечить исполнение обязательств по договору, — так банк ограждает себя от рисков не вернуть деньги.

Если отказаться от договора страхования, банк вправе отказать в кредите или предложить менее выгодные условия. Это законно.

Другу было досадно отдавать деньги за навязанные услуги — на эти траты он не рассчитывал. Но спорить с застройщиком было бесполезно: менеджеры, которые сопровождали сделку, не слышали про нормы гражданского законодательства, а больше обсудить нарушения было не с кем. Поэтому друг согласился, подумав, что так будет быстрее.

Самостоятельно зарегистрировать право собственности можно было почти сразу после подписания акта приема-передачи. Друг не стал ждать застройщика и с моей помощью обратился к нему с предложением расторгнуть договор и вернуть оставшиеся деньги.

От договора возмездного оказания услуг можно отказаться в любое время, возместив исполнителю фактически понесенные расходы. Это правило установлено законом и не может быть изменено в договоре.

В ответ на наше предложение расторгнуть договор и вернуть деньги застройщик отдал нам все документы, которые нужны для самостоятельной регистрации права собственности, а для возврата денег предложил подписать соглашение о расторжении. Для этого нужно было приехать в офис застройщика еще раз и предварительно записаться на подписание соглашения.

В заявлении об отказе от договора мы указали банковские реквизиты, на которые застройщик должен был вернуть деньги за неоказанные услуги. Застройщик на заявление через 10 дней не ответил, тогда мы с другом решили восстановить справедливость через суд.

Пока мы ждали ответа, я помог другу самостоятельно зарегистрировать право собственности на квартиру — это можно быстро сделать через МФЦ. А могли бы ждать еще полгода.

Письмо застройщику о расторжении договора

От уплаты госпошлины за подачу иска потребители освобождены.

Как я уже сказал, заказчик должен компенсировать исполнителю фактически понесенные им расходы, поэтому в письме об одностороннем расторжении мы попросили застройщика подтвердить его фактические расходы. Но застройщик не ответил, поэтому размер фактических расходов мы посчитали неподтвержденным и в суде требовали возврата всей суммы по договору — 30 000 Р.

Застройщик оказал две услуги из трех: зарегистрировал ДДУ и дополнительные соглашения к нему и получил документы для оформления собственности. Получается, что 24 000 Р он отработал.

Но раз уж мы пошли в суд, я не стал давать фору застройщику, соглашаясь с тем, что он понес расходы, и решил, что пусть застройщик в суде сам доказывает их точный размер.

Сделать это он мог актами, которые мы подписывали после каждого этапа оказания услуг. Они действительно были подписаны на всю сумму — 24 000 Р.

В суд мы не ходили, потому что были уверены в победе, — в законе прямо предусмотрено наше право на отказ от договора. Мы решили не тратить время и в исковом заявлении просили суд рассмотреть дело без нас.

С точки зрения экономии времени решение не ходить в суд было правильным: из-за судебной волокиты с момента подачи иска до момента вынесения решения прошло 8 месяцев. Но это не помогло нам выиграть. Суд мы проиграли: нам отказали во всех требованиях.

Еще одной ошибкой суда было то, что он сослался на пункт договора, по которому в случае его расторжения в период оказания услуг по регистрации права собственности на квартиру денежные средства возврату не подлежат.

Но закон прямо говорит, что при расторжении договора оказания услуг деньги возвращаются — за вычетом фактически понесенных расходов.

Если в договоре с потребителем есть условие, которое ущемляет его права в сравнении с законом, такое условие недействительно.

Условия нашего договора о том, что его можно расторгнуть только по соглашению сторон да еще и не получить обратно деньги, противоречат закону и не могли применяться судом. Возможно, если бы мы ходили на заседания, нам бы удалось донести это до суда, и решение могло быть в нашу пользу. Но так как мы решили не тратить время на судебные заседания, пришлось тратить время на апелляцию.

Пункт 7.4 договора, согласно которому он может быть расторгнут только по соглашению сторон и в случае его расторжения в период оказания услуг по регистрации права собственности на квартиру денежные средства возврату не подлежат.

Этот пункт послужил причиной решения суда не в нашу пользу

Кроме того, есть еще ряд безусловных оснований для отмены решения.

Например, решение в любом случае отменят, если нет протокола судебного заседания или если стороны не были извещены о дате и времени судебного заседания.

В нашей ситуации суд не применил статью 16 Закона о защите прав потребителей о недействительности положений договора, которые ущемляют права потребителя в сравнении с законом. Это неправильное применение норм права и основание для отмены решения.

Мы жаловались на то, что суд руководствовался пунктами навязанного договора, которые противоречат закону. На заседание мы опять решили не ходить, но в этот раз суд вышестоящей инстанции с нами согласился и признал договор расторгнутым.

Апелляционный суд взыскал с застройщика оставшуюся часть денег по договору — 6000 Р, такую же сумму неустойки по закону о защите прав потребителей, штраф по тому же закону — 6250 Р, а еще 500 Р в качестве компенсации морального вреда и 1000 Р за составление искового заявления — меньше, чем я взял с друга. Всего получилось 19 750 Р — это почти ⅔ от суммы, уплаченной по договору, и более чем в три раза превышает сумму, которую застройщик был должен моему другу.

Через 4 месяца после решения вышестоящего суда мы получили исполнительный лист. Столько времени потребовалось для того, чтобы суд апелляционной инстанции изготовил определение об отмене решение суда первой инстанции и вернул его вместе с делом в нижестоящий суд, который выслал нам исполнительный лист.

В заявлении необходимо указать реквизиты своего банковского счета, ФИО, гражданство, реквизиты документа, удостоверяющего личность, место жительства или место пребывания, а также ИНН при его наличии. К заявлению нужно приложить исполнительный лист.

Через несколько дней деньги уже были на счете друга.

Заявление в банк об исполнении решения суда

  1. Если застройщик навязал договор возмездного оказания услуг, его можно расторгнуть в одностороннем порядке. Для этого не нужно подписывать дополнительные соглашения — достаточно письменно уведомить застройщика о прекращении договора по желанию заказчика.
  2. Штрафы и неустойки за расторжение договора возмездного оказания услуг незаконны.
  3. Условия договора оказания услуг о том, что его можно расторгнуть только по соглашению сторон да еще и не получив обратно деньги, противоречат закону.
  4. Если застройщик не вернул деньги после уведомления о расторжении, справедливость можно восстановить через суд.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/navyazali-dogovor/

Этапы заключения договора

Как заставить застройщика подписать ДДУ, если кредитный договор уже подписан?

НЕЧАЕВА ОЛЬГА ОЛЕГОВНА
эксперт Комитета по взаимодействию
застройщиков и собственников жилья

В случае если Вы уже выбрали застройщика, объект на первичном рынке недвижимости и уже решились на подписание договора участия в долевом строительстве, предлагаем Вам следующий алгоритм действий.

• Резервирование/бронирование

Бронирование бывает:

  1. Устное (как правило, от 3-х до 7-и дней)
  2. Платное
    • Срок бронирования от 2х недель до месяца с фиксацией цены, как правило, оформляется для привлечения ипотечных средств. Договор ипотеки оформляется на основании договора о бронировании, который предоставляется Вашему ипотечному специалисту.
    • Стоимость бронирования определяется отделом продаж застройщика (в среднем составляет от 30 до 50 тыс. руб.).
    • Эта сумма либо возвратная (после подписания основного договора, необходимо написать заявление на возврат денежных средств), либо оформляется по договору возмездного оказания услуг (в дальнейшем она пойдет в счёт оплаты регистрации договора представителем застройщика в Росреестре).

Для бронирования квартиры необходимо предоставить:

  • отсканированный паспорт (главная страница, страница с регистрацией)
  • оформить заявку в соответствии с формой застройщика, образец/пример ниже

• Привлечение дополнительных денежных средств (ипотека)

  • При оформлении ипотеки на купленную недвижимость накладывается обременение, которое снимается после полного погашения кредита.
  • Ипотечный кредит оформляется тогда, когда у Вас недостаточно собственных наличных средств для оплаты 100% стоимости квартиры.
  • Использование ипотеки допускается при заключении всех видов договоров (ДДУ, ЖСК, уступка прав требования).

Подписание кредитного договораКредитный договор:

  • подписывается в один день с договором долевого участия (т.е. оба договора должны быть датированы одним числом).
  • может быть подписан как до, так и после подписания ДДУ (реквизиты кредитного договора согласовываются и вносятся в текст ДДУ до получения одобрения на объект и назначения даты подписания этих договоров).

Что нужно знать:

  • На подписании кредитного договора необходимо иметь при себе паспорт и оригиналы документов, которые подавали на ипотеку.
  • Необходимо оформить страхование кредита от 0,3 до 1% от суммы взятого кредита (оплачивается наличными в момент подписания кредитного договора).

• Запись на подписание договора

Вам необходимо связаться с представителем отдела продаж застройщика и утвердить дату и время подписания договора.
Договор – это основной документ, на основании которого Вы будете регламентировать свои отношения с застройщиком.

Несмотря на то, что застройщики предоставляют в открытом доступе образцы договора, это всего лишь образцы. Необходимо работать с оригиналами документов, где указаны реквизиты, юридического лица, сумма, обязанности и ответственности сторон, сам объект и многое другое.

Для этого Вам необходимо будет изучить всю информацию перед подписанием договора.

• Подготовка документов для регистрации договора в Федеральной регистрационной службе

Вам необходимо связаться с представителем отдела продаж застройщика и утвердить дату и время подписания договора.
Договор – это основной документ, на основании которого Вы будете регламентировать свои отношения с застройщиком.

Несмотря на то, что застройщики предоставляют в открытом доступе образцы договора, это всего лишь образцы. Необходимо работать с оригиналами документов, где указаны реквизиты, юридического лица, сумма, обязанности и ответственности сторон, сам объект и многое другое.

Для этого Вам необходимо будет изучить всю информацию перед подписанием договора.

Процедура:

  • Перечень и образцы предоставляет застройщик на подписании договора,
  • Документы оформляются нотариально,
  • Оплачивается государственная пошлина.

Необходимые документы:

  • Доверенность на юристов/представителей застройщика для подачи документов на регистрацию (шаблон выдается на подписании ДДУ)
  • Документ о семейном положении: Нотариально заверенное заявление о семейном положении, если вы не состоите в браке, или нотариально оформленное согласие супруга/супруги на покупку объекта недвижимости с обязательным указанием строительного номера квартиры и строительного адреса объекта. Если заключен брачный договор его необходимо приложить к пакету документов.
  • Государственная пошлина составляет 175 руб., если договор оформляется на одного человека. Если договор оформляется более чем на одного человека, то госпошлина составит 117 руб. на каждого из участников. Без комиссии пошлину можно оплатить в любом отделении Сбербанка. Остальные банки взимают комиссию.

Для оформления этих документов Вы должны иметь с собой:

  • Паспорт каждого из участников договора.
  • Свидетельство о заключении брака (для оформления супругом/супругой согласия на сделку)
  • Договор долевого участия
  • Сумму в размере 1500-3000 руб. (расходы на нотариальное оформление документов)

После оформления всех документов необходимо предоставить их застройщику, взять расписку о принятии документов.

• Открытие аккредитива в банке

Процедура:

  • Вы открываете в указанном застройщиком банке счёт (аккредитивный);
  • Вы вносите денежные средства в зависимости от формы расчётов указанных в договоре (полная стоимость объекта или первоначальный взнос).

Сроки:
При рассрочке или 100% оплате:

  • в течение 5 дней с даты подписания ДДУ в банке застройщика;

При ипотеке:

  • в течение 5 дней с даты подписания ДДУ на аккредитив в банке

За открытие аккредитива необходимо оплатить комиссию от 1500 до 5000 руб. в зависимости от банка.
После открытия аккредитива Вам необходимо выслать для сверки копию платежного поручения на электронную почту специалиста по продажам застройщика, с которым Вы работаете.

КОМИТЕТ РЕКОМЕНДУЕТ!
ВОСПОЛЬЗОВАТЬСЯ УСЛУГАМИ ПРОФЕССИОНАЛОВ НА ЛЮБОМ ИЗ 5 ЭТАПОВ СДЕЛКИ

Выбор только за вами

Источник: http://opendevelop.ru/service/zakletap

Новостройка в ипотеку: личный опыт

Как заставить застройщика подписать ДДУ, если кредитный договор уже подписан?

Сразу скажу, я не банковский работник, не специалист по недвижимости и вообще не в этой сфере работаю. Просто опишу свой опыт покупки и с чем я столкнулась; на экспертные знания и плюсы не претендую.

Миф №1. Чтобы получить ипотеку, нужна идеальная кредитная история и высокооплачиваемая работа.

Вводные данные: мне 24 года, стаж работы по трудовой 1 год, образования нету, кредитной истории нету. Оклад 30 тысяч (с учётом НДФЛ) + 15 тысяч официальной премии. Мне сбербанк одобрил лимит аж до 3,99 миллиона

Совет №1. Ипотеку можно одобрить, (почти) не вставая с дивана

Сейчас одобрение ипотеки в большинстве случаев происходит в электронном виде. Вы регистрируетесь на сайте банка, получаете в бухгалтерии 2-НДФЛ и заверенную трудовую в отделе кадров и просто загружаете документы на сайт. Три дня – и вам приходит волшебная смс от банка о том, что вам одобрен лимит на такую сумму

Совет №2. Сначала получаем одобрение ипотеки, и только потом идём к застройщику

Я надеялась и молилась, чтобы мне одобрили хотя бы 1,8 миллиона – чтобы купить самую занюханную студию в Петерурге (смотрите стартовые условия – я не самый богатый и надёжный человек с точки зрения банка). НЕОЖИДАННО мне одобряют лимит, которого хватает аж на хорошую квартиру с отделкой у нормального застройщка. Согласитесь, разница есть – жить вдвоём в студии или же в однушке)

Совет №3. При выборе застройщика поройтесь в интернете.

Совет, на первый взгляд, очевидный – запрос в гугл “название-застройщика неустойка” и “название застройщика-долгострой” заставит вас по-новому взглянуть на казалось, именитых и известных застройщиков.

Также помогают запросы по названию застройщика в новостные ресурсы вроде Яндекс-новости или Ведомости.

Совет №4. Найдите группу ЖК в соцсетях.

Чтобы узнать о качестве домов застройщика, в соцссетях в поиске групп вбейте название ЖК выбранного застройщика. В группе ЖК наверняка попадутся фотографии квартир (особенно полезно, если берёте отделку от застройщика), обсуждение недочётов дома, обсуждение кварплаты и прочие любопытные вещи.

Совет №5. Проверка документов

Ооооочень рекомендую – заранее получить от застройщика заполненный ДДУ, а от банка – заполненный ипотечный договор, чтобы внимательно его дома перечитать и проверить каждую циферку. В идеале – показать его юристу (мне проверка документов обошлась в 7 тысяч).

По своему опыту – даже работники сбербанка ошибаются; я на подписании договора нашла ошибку.

Бумаг предстоит проверять и подписывать невероятно много – 100-120 страниц без учёта копий (ДДУ, договор ипотечного кредитования, договор на открытие лицевого счёта, договор на открытие аккредитива, договор страхования жизни и здоровья) – и всё это в один день.

Крайне советую ехать на подписание бумаг не одному, а взять супруга/супругу, родителей или других близких людей для помощи в проверке документов (но целым табором тоже не стоит ехать).

Совет №6. Проверить застройщика по истории судебных дел

Не лишним будет и посмотреть список судебных дел, заведённых на застройщика – сайт ФССП и сайт базы арбитражныых дел вам в этом поможет. Самое полезное – узнать, были ли судебные тяжбы с дольщиками и в каком количестве.

Подводный камень №1. Отделка от застройщика

Желательно, чтобы отделка от застройщика была включена в договор ДДУ с полным описанием состояния квартиры (в каком виде она будет предоставлена). Если отделка прописана в ДДУ, а застройщик предоставил вам квартиру с недочётами, вы можете отказаться подписывать акт приёмки-сдачи и заставить застройщика всё исправить.

Небольшая история: мои знакомые купили однушку в новостройке “Я-романтик”; отделка, якобы, “идёт в подарок”.

Как это оформлено по документам: помимо ДДУ, застройщик им подсунул договор с благотворительным фондом, деятельностью которого будет выполнение отделки в купленной квартире; в самом ДДУ отделка не прописана.

В чём минусы? Чтобы не быть голословной, проиллюстрирую, с какой отделкой предоставляются квартиры дольщикам Я-романтика:

Новостройка моих знакомых только будет сдаваться (в 2018 году), но я уже предвкушаю веселье 🙂

Подводный камень №2. Кабальные условия ДДУ

В договорах популярного в Петербурге Норманна есть такие кабальные пункты, как:

– подключение горячего водоснабжения в течение 5 месяцев со сдачи дома в эксплуатацию;

– оборудование лифтов в течение полугода после ввода дома

Мне уже представляется весёлая ситуация – получаете вы ключи от долгожданной новостройки,и… тащите мебель пешком на 16 этаж! А потом принимаете ледяной душ)

Если что – типовой договор застройщика можно менять, но застройщики неохотно на это идут.

Подводный камень №3. Площадь квартиры

Какие-то застройщики включают площадь балкона/лоджии в стоимость (то есть вы платите 100% за эти метры), кто-то не включает (балкон вам достаётся бесплатно), кто-то включает половинную стоимость в общий метраж (и стоимость!) квартиры. Будьте внимательны.

Подводный камень №4. Сроки сдачиРазные застройщики по-разному прописывают сроки в ДДУ – кто-то прописывает срок сдачи дома в эксплуатацию, кто-то прописывает срок передачи ключей. ИМХО, второе предпочтительнее.

Если интересно и полезно – буду писать и дальше, с чем столкнулась при покупке (алгоритм выбора и приобретения, накладные расходы и прочее).

К слову, приобрела однушку площадью 32кв.м. (+3 лоджия) с полной отделкой (включая установку сантехники) за 2,55 миллиона; сдача дома планируется в феврале 2019, ключи – до сентября 2019 (прописано в ДДУ).

[моё] Недвижимость Новостройка Ипотека Сбербанк Квартира Длиннопост

Источник: https://pikabu.ru/story/novostroyka_v_ipoteku_lichnyiy_opyit_5484850

Порядок оформления переуступки прав требования на квартиру

Как заставить застройщика подписать ДДУ, если кредитный договор уже подписан?
Статья обновлена: 14 октября 2019 г.

Переуступка прав собственности на квартиру, т.е. сделка купли-продажи квартиры до завершения строительства дома, называется цессией. Цедент (лицо, купившее квартиру в новостройке напрямую у Застройщика, чаще всего инвестор) продает, т.е.

передает цессионарию (покупателю) право на получение новой квартиры за более высокую плату, чем он приобретал сам у строительной компании.

Покупатель должен понимать, что покупая квартиру по переуступке, на него переходит не только право участника строительства, но и обязанности и риски, связанные с нарушениями по вине Застройщика.

Небольшое отступление: если нужна бесплатная юридическая консультация, можете в любое время написать онлайн юристу справа внизу, можете заказать звонок внизу слева или сами позвонить: 8 (499) 938-45-06 (Москва и обл.); 8 (812) 425-64-92 (Санкт-Петербург и обл.); 8 (800) 350-29-86 (все регионы РФ).

До оформления сделки по переуступке

  • При переуступке права по договору долевого участия (ДДУ).Прежде продать квартиру по договору долевого участия Продавец обязан оплатить Застройщику всю сумму долга за квартиру или оставшуюся сумму задолженности можно перевести на Покупателя. Для этого составляется Договор перевода долга новому владельцу. Данный вид продажи квартиры можно проводить неоднократно, но только до тех пор, пока дом не будет сдан в эксплуатацию и собственник не получит передаточный акт на квартиру. Продажа квартиры по Договору долевого участия требует обязательной регистрации в УФРС.КАК ОФОРМИТЬ ПЕРЕУСТУПКУ ПРАВ ТРЕБОВАНИЯ ПО ДДУ
  • При переуступке права по предварительному договору купли-продажи.Покупая квартиру по предварительному договору, право требования на нее остается также у Продавца, т.е. Покупатель не сможет продать квартиру третьему лицу, по переуступке права требования.1 апреля 2005 года вступил закон об обязательной регистрации договора долевого участия или договора инвестирования в Регистрирующем органе. Соответственно, если квартира приобреталась до 1 апреля 2005 года по договору долевого участия с Застройщиком в простой письменной форме, то переуступка прав не подлежит обязательной регистрации в Регистрирующем органе. Для этого достаточно покупателю заключить соглашение об уступке прав требования с Застройщиком.

В обоих случаях переуступка прав требования может быть оформлена только после оплаты продавцом застройщику суммы по заключенному между ними договору или одновременным заключением договора перевода оставшегося долга на покупателя.

Порядок оформления переуступки

Порядок оформления переуступки прав на квартиру в новостройке я разделила на 4 основных этапа.

1-й этап — проверка наличия необходимых документов у Застройщика

Перед тем как приступить к процедуре оформления сделки по переуступке, необходимо проверить наличие разрешительной документации у Застройщика. Для этого достаточно обратиться в офис компании и попросить необходимые документы:

  • Учредительные документы строительной компании, а именно устав и учредительный документ;
  • Свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;
  • Документы, подтверждающие права собственности на землю;
  • Бухгалтерская отчетность за последний квартал текущего года;
  • Разрешение на строительство;
  • Проект на строительство, в котором должно быть указано:
    1. разрешение на строительство;
    2. права на земельный участок, на котором идет строительство дома. Если Застройщик не является собственником участка, то Договор аренды, в котором должен быть указан кадастровый номер и площадь участка;
    3. цель проекта;
    4. этап строительства;
    5. срок реализации;
    6. предполагаемый срок сдачи дома в эксплуатацию.
  • Проектная декларация, в которой должно быть указано о способе исполнения обязательства строительной компании указанной в Договоре;
  • Договор, в котором указано, на основании каких денежных средств производится строительство дома.

Перед продажей квартиры по переуступке прав собственности продавцу необходимо:

  1. Уведомить Застройщика о продаже квартиры по переуступке права требования.

    Для этого необходимо прийти в офис компании или письменно уведомить Застройщика, о намерении провести юридическую процедуру переуступки права требования.

    В случае не уведомления строительной компании о смене покупателя, то сделка может быть признана недействительной.

    Желательно, чтобы при сделке по переуступке права представитель строительной компании (застройщика) был в качестве третьей стороны.

  2. Получить письменное согласие Застройщика на продажу квартиры.

    Согласие Вы можете получить в офисе компании. Чаще всего Застройщик требует 5% за процедуру переуступки права требования и выдачу согласия на сделку. Чаще всего Продавец продает квартиру по более высокой цене, чем купленной у Застройщика.

    Процент оплаты Строительной компании вычисляется от продаваемой суммы Продавца. Например: квартира куплена у Застройщика за 1,5 млн. руб., а продается за 2 млн.руб., то 2 млн.* 5% = 100 тыс.руб.

    — данная сумма вносится на лицевой счет в банке строительной компании.

  3. Взять у Застройщика справку об отсутствии долга перед ним.

    В ней должно быть указано то, что расчёты по договору произведены полностью и обязанность продавца по оплате исполнена в полном объёме.

    Справку строительной компании можно получить только при полном погашении долга или при заключении Договора перевода оставшейся суммы задолженности на Покупателя, заключенный между Продавцом и Покупателем.

    В данном договоре третьим лицом должен быть указан Застройщик.

  4. Получить нотариальное согласие супруга(и) на продажу квартиры по переуступке прав долевого участия, если квартира приобреталась в браке.
  5. Взять письменное согласие Банка продавцу на уступку права требования, если квартира находится в залоге по ипотечному кредитованию. Данное согласие Банк даст только после полного погашения суммы задолженности по ипотеке.
  6. Получить выписку из ЕГРН на квартиру (бывший ЕГРП).

    В данной выписке должен быть указан продавец, в качестве правообладателя, в том случае, если Договор долевого участия или договор инвестирования регистрировался в регистрирующем органе. Выписка должна быть бумажной. Чтобы узнать как ее заказать, пройдите по ссылке.

Что необходимо сделать Покупателю

Перед покупкой квартиры по переуступке прав требования покупателю необходимо:

  1. Получить согласие супруга(и) на покупку квартиры заверенное нотариально, когда покупка происходит одним из супругов находящихся в браке. Если же оба супруга участвуют в сделке или между ними заключен брачный договор о раздельном имуществе, то данного согласия не требуется.
  2. Подписать и получить кредитный договор и закладную, если квартиру покупаете по ипотеке (или иному кредитованию).

3-й этап — составление договора переуступки прав

Источник: https://prozhivem.com/kvartira/novostrojka/pereustupka-prav-trebovanija-na-kvartiru.html

Условия Договора долевого участия бывают разные

Как заставить застройщика подписать ДДУ, если кредитный договор уже подписан?

Последнее обновление: 24.01.2019

Ситуация из практики:

Покупая квартиру в строящемся доме, Покупатель уверен, что если он заключает с Застройщиком Договор долевого участия, то он надежно защищен законом о долевом строительстве (ФЗ-214), и может не беспокоиться о нарушении своих прав.

Это не совсем так. Здесь есть некоторые нюансы. Что здесь не учитывает Покупатель?

Ошибка Покупателя:

Дело в том, что Договор долевого участия (ДДУ) действительно призван защищать именно права дольщиков от недобросовестных действий Застройщиков, но единой формы этот договор не имеет, и его условия могут отличаться от случая к случаю.

То есть каждый Застройщик разрабатывает свой собственный текст ДДУ – главное, чтобы он явно не противоречил положениям закона ФЗ-214. А это дает возможность Застройщикам манипулировать условиями договора, и трактовками положений закона. Манипулировать, естественно, в свою пользу, максимально облегчая жизнь себе, и усложняя ее для дольщиков.

Законодатель не предусмотрел единого типового образца Договора долевого участия (ДДУ), в законе указаны только определенные моменты (требования, положения), которые этот договор должен в себе обязательно содержать. Например, Договор долевого участия обязательно должен содержать такие составляющие (условия) как:

  • юридические основания для ведения строительства (указание реквизитов прав на земельный участок, разрешения на строительство, и т.п.);
  • описание квартиры, которую приобретает дольщик (этаж, метраж, количество комнат, и т.п.);
  • фиксированная стоимость приобретаемой квартиры (цена договора);
  • сроки строительства дома (сроки передачи квартиры дольщику);
  • и некоторые другие обязательные требования.

Подробнее о составе и условиях ДДУ – смотри в Глоссарии: Покупка квартиры по Договору долевого участия (ДДУ).

Если ДДУ не содержит указанных в законе обязательных требований, то он автоматически становится ничтожным, и не пройдет государственную регистрацию в Росреестре. Поэтому каждый Застройщик, имея штат квалифицированных юристов, естественно соблюдает необходимые требования. В основном. Но дьявол, как известно, кроется в деталях.

Образец Договора долевого участия (ДДУ) можно скачать здесь. 

Детали договора ДДУ – на усмотрение Застройщика

Благодаря этим самым деталям договора, Застройщики виртуозно уворачиваются от некоторых обязательств, указанных в законе. Как? Да примерно так же, как это делал Остап Бендер.

Застройщики трактуют некоторые положения ФЗ-214 по-другому, нежели это предполагалось законодателем, и используют эти трактовки в свою пользу. Либо пользуются старым народным методом – «что не запрещено, то разрешено».

То есть отыскивают в 214-м законе лазейки, позволяющие им вставлять в договор условия, которые явным образом в этом законе не запрещены.

Например, 214-закон требует указать срок сдачи дома в эксплуатацию, и срок передачи квартир дольщикам. Застройщик указывает.

Но не конкретную дату, а приблизительную – например, вместо «01 июля 2017 года», может быть указано «в 3-м квартале 2017 года».

Это на некоторое время спасает Застройщика от выплаты штрафов и пеней дольщику за нарушение сроков сдачи дома и передачи квартиры.

Еще пример. Согласно ФЗ-214, у дольщика есть право расторгнуть договор и вернуть уплаченные деньги, если нарушаются сроки строительства дома.

Но Застройщик, конечно, не заинтересован в том, чтобы возвращать уже полученные деньги, поэтому он «пугает» дольщика отдельными пунктами условий ДДУ, где прописывает штрафы для дольщика за расторжение договора по его (дольщика) инициативе.

Покупателю же квартиры в новостройке следует знать, что Застройщик не имеет права взыскивать с дольщика штраф за то, что тот пожелает расторгнуть с ним договор (основания для этого — см. по ссылке).

И если Застройщик все же возвращает деньги с удержанием штрафа, то дольщик без труда может добиться полного возврата всей суммы через суд, да еще с процентами за пользование деньгами (п.2, ст.9, ФЗ-214).

Как проверить надежность Застройщика самостоятельно – см. на соответствующем шаге Инструкции, по ссылке.

Застройщик может включить в Договор долевого участия и другие условия, урезающие права дольщиков, либо просто психологически настраивая их не совершать определенных (невыгодных Застройщику) действий. Например, в условиях ДДУ могут присутствовать такие формулировки от Застройщика, как:

  • Увеличение цены договора в одностороннем порядке, с обоснованием такого увеличения изменившимися рыночными условиями строительства (например, при удорожании стройматериалов);
  • Уклонение от выплаты дольщику разницы в цене, в случае, когда построенная квартира оказалась меньшей площади, чем было указано в проекте (т.е. в договоре указываются «допустимые отклонения площади»);
  • Уменьшение гарантийного срока на построенную квартиру, в том числе путем смещения даты его отсчета – не с момента передачи квартиры дольщику, а с момента ввода дома в эксплуатацию;
  • Ограничение возможности дольщика по выходу из проекта путем переуступки права требования по ДДУ;
  • Указание места разрешения споров – в другом городе, на другом конце страны, что физически лишает дольщика возможности судебного разбирательства с Застройщиком.

В Договоре долевого участия (ДДУ) могут быть и другие условия, в зависимости от фантазии и квалификации штатных юристов Девелопера.

Но Покупателю новостройки следует знать, что некоторые подобные формулировки можно оспорить в суде и признать их недействительными, даже если они явно не запрещены в ФЗ-214, но противоречат так называемому «духу закона» (юридический термин).

Конечно, такие действия по отстаиванию своих прав дольщику следует предпринимать при поддержке квалифицированных юристов. 

Компенсационный фонд защиты прав дольщиков. Что это такое? Как это работает? Смотри по ссылке.

Некоторые Застройщики вставляют в свои Договоры долевого участия такие условия, при которых дольщики должны будут платить Застройщику дополнительные деньги, помимо стоимости квартиры по ДДУ.

Например, Застройщик может выставить дольщику счет за услуги по оформлению готовой квартиры в собственность дольщика.

Прямого запрета на это в законе нет, но «дух закона» предполагает, что Застройщик и так обязан это сделать, а потому дотошный дольщик с помощью юриста вполне может заставить Застройщика провести эту процедуру бесплатно.

Застройщик может указать в договоре, что если итоговая площадь построенной квартиры окажется больше, чем указанная в проекте, то Покупатель должен будет доплатить за случайно образовавшуюся «лишнюю» площадь.

Логика понятна, но следует иметь в виду, что ошибки Застройщика (несовпадение площади) – это его проблемы, а не дольщика.

И дольщик не обязан за эти ошибки платить, даже если он при этом получает квартиру чуть большей площади, чем указано в договоре.

Дольщик может попасть на дополнительные расходы и другим способом. Это зависит, например, от того, когда именно он, согласно договору, принимает на себя обязанности по оплате коммунальных услуг.

По логике, дольщик должен начать платить «коммуналку» с момента приемки квартиры по Передаточному акту, но в договоре Застройщик может указать, что обязанность по коммунальным платежам возникает у дольщика с момента сдачи дома в эксплуатацию (т.е. гораздо раньше).

Таким образом, Застройщик снимает с себя бремя оплаты «коммуналки» по повышенным тарифам.

Что делать дольщикам при банкротстве Застройщика – см. в этой заметке.

Еще одна распространенная уловка Застройщиков состоит в том, что некоторые дополнительные условия Договора долевого участия (ДДУ) могут быть указаны не в самом договоре, а в дополнительном соглашении к нему, которое пускается в ход по мере необходимости.

Например, при задержке строительства Застройщик обязан уведомить об этом дольщика заблаговременно (за 2 месяца до указанного в договоре срока), и предложить ему подписать допсоглашение к ДДУ, в котором срок передачи квартиры переносится (п.3, ст. 6, ФЗ-214).

 Но не все дольщики знают, что они вовсе не обязаны соглашаться и подписывать это допсоглашение о переносе сроков сдачи дома. Тот, кто подпишет допсоглашение, поможет Застройщику законно уйти от ответственности за срыв сроков строительства.

А тот, кто откажется подписывать, получит возможность требовать с Застройщика неустойку.

Практика показывает, что подписывая Договор долевого участия (ДДУ), Покупатели новостроек вообще плохо знают свои права, и не уделяют должного внимания нюансам и условиям договора.

А Застройщики, тем временем, придумывают все новые уловки в условиях ДДУ, вплоть до полной его подмены – предложения подписать Предварительный ДДУ, который во многом схож с настоящим ДДУ, но на самом деле не имеет никакого отношения к ФЗ-214, и не подпадает под его защитное действие.

Как Покупателю квартиры вернуть НДФЛ? Какой здесь порядок действий? Смотри по ссылке.

Что делать:

Рекомендация здесь вполне тривиальная – внимательно и не торопясь изучить договор, обращая внимание на перечисленные выше моменты. В первую очередь убедиться, что это действительно Договор долевого участия, а не «Предварительный ДДУ» с похожими условиями (в чем тут подвох — читай по ссылке).

Если ДДУ настоящий – уже хорошо, значит, под защиту закона ФЗ-214 дольщик, определенно, подпадает. Остальные условия и формулировки лучше изучить с помощью профильного юриста, который не только укажет, какие хитрости применил в этом договоре Застройщик, но и предложит альтернативные формулировки договора, защищающие дольщика от подобных уловок.

На практике, правда, не каждый Застройщик согласится изменить отдельные пункты условий своего Договора долевого участия. Но здесь уже каждый сам решает, принимать ли предложенные условия Застройщика, или нет. Главное, чтобы Покупатель квартиры (дольщик) ясно осознавал, что именно он подписывает, и чем это ему может грозить в будущем.

С 2017 года очередные поправки в закон ФЗ-214 заставили Застройщиков выкладывать на своих сайтах проекты ДДУ в свободном доступе для ознакомления дольщикам. Именно эти договоры и следует скачать, тщательно изучить или показать своим юристам.

Перед тем, как принимать решение, надежнее будет проконсультироваться у профильного юриста.
Услуги юристов по недвижимости можно найти ЗДЕСЬ
.

 «СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Правила и последовательность подготовки сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/primery-oshibok/oshibki-sovershaemye-na-pervichnom-rynke/usloviya-dogovora-dolevogo-uchastiya/

Сфера закона
Добавить комментарий