Куда обращаться при самозахвате нежилого помещения в МКД?

Общее имущество в многоквартирном доме: Права всех собственников

Куда обращаться при самозахвате нежилого помещения в МКД?

Многие граждане имеющую общую собственность задаются вопросом, а какие права они имеют на данную собственность.

В данное статье мы определимся, что такое общее имущество в многоквартирном доме, какое имеется право всех собственников на общее имущество, что делать если самозахват общего имущества, куда можно обратиться или пожаловаться, какие законы регулируют право на общедомовое имущество.

Общее имущество в многоквартирном доме

С принятием нового Жилищного кодекса Российской Федерации жилищные правоотношения претерпели серьезные изменения, появилось такое понятие, как общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме.

К общему имуществу многоквартирного дома относятся помещения, не являющиеся частями квартир (иных основных помещений) и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе: межквартирные лестничные площадки, лестницы; лифты, лифтовые и иные шахты; коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома; механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном участке.

Таким образом, общее имущество в многоквартирном доме не является самостоятельным объектом права собственности и функционально связано с жилыми помещениями. Право собственности на общее имущество возникает в момент государственной регистрации права собственности на жилые помещения, расположенные в многоквартирном доме (ст. 131 ГК РФ).

В этом вопросе очень важно осознавать суть самих правовых отношений. Естественно, в первую очередь стоит обратить внимание на правовую базу, которая по данным вопросам очень широка и витиевата.

Начинать стоит с самих кодексов, включая Уголовный и Гражданский Кодекс, а потом переходить к отраслевым актам, а также постановлениям пленума и доктрине.

К сожалению, этого в большинстве случаев недостаточно, так как каждая ситуация индивидуальна. Стоит понимать сами правоотношения с фактической точки зрения, а также все сопутствующие акты, которые были заключены в рамках данных правоотношений.

Так как данные правоотношения очень запутаны, лучше обратиться за юридической помощью. Причем к выбору юриста лучше тоже подойти тщательно, так как нужен именно тот, который либо занимается этими отношениями, либо понимает, как защищать ваши права не только в гражданской, но и уголовной сфере.

В конечном итоге будет возможно добиться реального продвижения по этому делу.

Юристы помогут оценить саму ситуацию, насколько вы в ней правы, как из нее выбраться и какие шаги нужно предпринять. Логично, что нужно защищать свои права, но выбранный способ может существенно отличаться один от другого.

Возможно удастся решить вопрос в мирном урегулирование, а есть вероятность, что дело дойдет до гражданского суда или вовсе до уголовного дела, против мошенника. В любом случае, необходимо, как минимум компенсировать ущерб и сделать это первоначальной целью.

Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме пропорциональна размеру общей площади помещения в доме, принадлежащего тому или иному лицу на праве собственности (ч. 1 ст. 37 ЖК РФ).

Что касается отнесения земельного участка к общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме, то данные вопросы обозначены в ст. 16 Федерального закона о введении в действие Жилищного кодекса РФ.

Как предусмотрено ч. 2 ст. 36, собственники владеют, пользуются и в установленных ЖК РФ и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в таком многоквартирном доме. Вопросы владения, пользования и распоряжения имуществом, находящимся в общей долевой собственности, подлежат регламентации ст. 246 и 247 ГК РФ.

Уменьшить размер общего имущества допустимо только с согласия всех собственников путем реконструкции дома (ч. 3 ст. 36).

Право всех собственников на общее имущество

Право собственности на общее имущество в многоквартирном доме принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме, а значит, не только собственникам квартир, но и собственникам нежилых помещений, например собственникам магазинов, расположенных на первом этаже многоквартирного дома.

Помимо этого, в ней детально определено, что именно является общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме.

К такому имуществу относятся помещения, не являющиеся частью квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме: межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное оборудование, обслуживающее более одного помещения в данном доме (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции указанного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения. В разбираемой области правовых отношениях есть множество подводных камней.

Даже сами юристы и лица, работающие в судах и правоохранительных органах, могут запутаться по определенной категории дел. Все начинается с того, что сложно определить саму отрасль правоотношений, дело в том, что одно и то же дело может разбираться как судом, так и правоохранительными органами.

Отделить одно от другого бывает очень сложно, так как мошенничество так или иначе затрагивает гражданские отношения и необходимо разбираться в этом вопросе. Поэтому важно проанализировать ситуацию с фактической точки зрения, а потом также обратиться к правовым актам, в первую очередь таковым будет Гражданский Кодекс в том пункте, где регламентируется сделка.

Кроме того, могут потребоваться и другие отраслевые акты, например, ФЗ «О защите прав потребителей», которые регулирует отдельные виды гражданских отношениях. Кроме того, конечно же, стоит изучить состав мошенничества или его вида, просмотреть литературу по этому вопросу, комментарии и желательно знать общую часть, чтобы понимать, о чем идет речь.

В конечном итоге, даже так иногда бывает сложно отделить одного от другого, так как, казалось бы, обман был, но его можно спокойно сбросить на недоброжелательное заключение договора.

В общее имущество также входят земельный участок, на котором находится указанный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного многоквартирного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.

Размер земельного участка, на котором находится многоквартирный дом, и его границы определяются по нормам земельного и градостроительного законодательства.

Здесь также необходимо отметить, что установлено, что в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

В случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие ЖК РФ, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. Формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления. С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Многоквартирные дома и иные объекты недвижимого имущества, входящие в состав таких домов, построенные или реконструированные после введения в действие ЖК РФ, т.е. после 1 марта 2005 года, принимаются приемочной комиссией только при установлении размеров и границ земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома.

Что делать если самозахват общего имущества

Большинству граждан, проживающих в многоквартирных жилых домах (далее – “МКД”), в общем-то, известно, что лестничные клетки, тамбуры, помещения мусоропроводов, технических этажей (подвалов и чердаков) определять каким-либо образом в личное пользование по закону нельзя. По смыслу статьи 36 ЖК РФ общее имущество собственников, к которому относятся и места общего пользования не могут быть присоединены к жилому помещению собственника помещения жилого дома.

Тем не менее, такие самозахваты имеют место быть на практике и это не редкость.

Иногда “распределение” или “дележ” указанных мест общего пользования осуществляется по согласованию большинства собственником без учета интересов меньшинства.

Более того, граждане полагают, что если подобного рода “присоединение мест общего пользования” оформить протоколом общего собрания собственников, то “самозахватом” это уже являться не будет, поскольку такой протокол, отражающий волю большинства легитимирует (узаконивает) действия жильцов.

Обычные общественные отношения могут испорчены действиями недоброжелателей. В одном случае это может быть простейшие недопонимание, которое разрешается либо в мирном порядке, либо в судебной плоскости.

Такой вопрос ставится в рамках гражданско-правовых, жилищных и административных отношениях и в принципе являются неприятными, но рядовыми ситуациями. Все намного сложнее, когда один из субъектов правоотношений умышленно искажает эти самые общественные отношения.

Здесь также все может разделиться на несколько различных правовых полей, в одном случае это влечет обычную отмену договора, выплату компенсаций и другие гражданско-правовых последствия.

В другом случае все обстоит намного сложнее, и в общественные отношениях замешены лица, которые совершают уголовные преступления.

Легальные и нелегальные схемы обычно отличаются точной отработкой сценария, таким образом, они, во-первых, являются скрытыми, во-вторых, даже если причиняется ущерб мошенник переносит все в гражданско-правовое поле.

Таким образом, привлечь настоящего мошенника к уголовной ответственности зачастую бывает очень сложным занятием. Для этого необходимо раскрыть всю схему его действий, показать реальный ущерб общественным отношениям, факты обмана, злоупотребления доверием, изобличить замешенных лиц и т. д.

Естественно, этим должны заниматься правоохранительные органы, но нельзя не заметить, что для возбуждения дела требуется приложить массу усилий, иначе если в деле не будет найдено ничего криминального, то этот вопрос будет разрешаться в судебном порядке в соответствии с гражданским законодательством.

Однако не всегда большинство даже в 99% будет подтверждать законность действий собственников. В случае с присоединением мест общего пользования, необходимо наличие согласия на это всех собственников помещений, т.е. 100% .

Собственница квартиры в многоквартирном жилом доме решила оспорить решение общего собрания собственников помещений МКД, которым фактически узаконивалось самовольное присоединение мест общего пользования.

Важно! По всем вопросам о собственности в многоквартирном доме, если не знаете, что делать и куда обращаться:

Звоните 8-800-777-32-63.

Или можете задать вопрос в любом сплывающем окне, для того, что бы юрист по вашему вопросу смог Вам максимально быстро ответить и проконсультировать.

Юристы по вопросам собственников и жилья, и адвокаты, кто зарегистрирован на Российском Юридическом Портале, постараются Вам помочь с практической точки зрения в сложившемся вопросе и проконсультируют Вас по всем интересующим вопросам.

общее имущество многоквартирном доме права всех собственников самозахват

Источник: https://jur24pro.ru/sotsialnye-programmy/obshchee-imushchestvo-v-mnogokvartirnom-dome-prava-vsekh-sobstvennikov-267880/

«Самозахват» общедомового имущества: как бороться с нарушителями?

Куда обращаться при самозахвате нежилого помещения в МКД?

Ситуация довольно распространенная. Многие из нас не препятствуют такому вторжению, так как не знают своих прав, а те, кто знает, предпочитают не связываться с нарушителем, чтобы не провоцировать конфликт. Однако существуют правила, которые одинаковы для всех жильцов в доме.

Лестничные клетки, коридоры, площадки, тамбуры, чердак и подвал в многоквартирном доме принадлежат всем собственникам жилых и нежилых помещений в этом доме на праве общей долевой собственности и предназначены для совместного использования.

Это значит, что каждый собственник имеет право пользования, владения и распоряжения общим имуществом в размере, пропорциональном площади помещения, которое находится у него в собственности.

При этом выдел части общего имущества в натуре законом запрещен.

Чаще всего предприимчивые соседи преграждают доступ в общую кладовую, самовольно устанавливают двери или решетки, ограничивают доступ на крышу дома, оборудуют подвальные помещения под всевозможные мастерские, склады и т.д. Часто собственники строят тамбуры на 2-3 квартиры, устраивая в них общую прихожую.

Либо хранят там имущество – велосипеды, автомобильные покрышки и даже мотоциклы… В этом случае они не только занимают общедомовое имущество, но и создают угрозу безопасности всех жильцов подъезда – потому, что в случае пожара дверь тамбура будет препятствовать своевременной эвакуации людей, а имущество тамбура будет дополнительным  материалом горения. Вдруг становятся частными мусоропроводные ниши на этажах – предприимчивые соседи их закрывают тяжелыми дверями с замком, а внутри оборудуют сарайчик для запасов на зиму или просто захламляют тем, что жалко выбросить. Это тоже расценивается как самозахват общего имущества.

Однако, для того чтобы «отгородиться» нужно разрешение 100% собственников в доме. Если такого решения ранее принято не было, заявление о принятии мер необходимо направить в управляющую организацию, ТСЖ или специальную комиссию при муниципалитете. Можно приложить фотоматериалы в качестве доказательства факта самовольного захвата общего имущества.

Также можно обратиться в службу пожарного надзора (контакты можно взять в на сайте муниципалитета или при личном визите в администрацию) с заявлением о том, что в подъезде создана угроза для жизни и здоровья проживающих.

Если «захватчики» не прислушаются к предупреждениям ответственных органов, соответствующие инстанции обратятся в суд, который определен законом последней инстанцией для разрешения такого спора. Суд вынесет решение демонтировать все незаконные постройки и привести места общего пользования в первоначальное состояние.

Если нарушитель и в этом случае проигнорирует предписание, то организация, допущенная к выполнению работ по демонтажу построек, проведет работы по приведению помещения общего пользования в первоначальное состояние, а затем взыщет понесенные расходы с виновной стороны.

Но есть и другой способ решить проблему – договориться с «захватчиком», предложив ему за определенную плату арендовать общее имущество, и использовать этот доход на нужды дома.  Полученные таким образом средства можно направить на любые цели, связанные с благоустройством и ремонтом многоквартирного дома. Правда, соответствующее решение также должно быть принято на общем собрании.

Стоит отметить, что правом передачи в пользование объектов общего имущества можно пользоваться не только в случае самозахвата.

Так, размещение на фасаде дома рекламных щитов, оборудования провайдеров (телевидение, интернет, телефон)  сдача в аренду подвального помещения под фотостудию или тренажерный зал может стать дополнительным источником дохода для собственников помещений в многоквартирных домах.

Добавим, что права собственников многоквартирных домов нарушаются во всех регионах. Чердаки, подвалы, колясочные, лифтерные, помещения для консьержных служб должны находиться в общей собственности всех собственников дома. По факту же 20 процентов домов (каждый пятый!) в стране вообще не имеют общего имущества.

Оно находится в собственности города или, что еще хуже оказывается  проданным частным лицам и организациям. До 2017 года только Москва, Санкт-Петербург и Кострома системно занимались восстановлением имущественных прав жителей многоквартирных домов. Сейчас больше 40 регионов создали при правительствах рабочие группы, призванные решать такие задачи.

В работу по восстановлению прав жителей на общее имущество включились не только города регионального значения — Нижний Новгород, Тверь, Киров, но и скромные по размерам Бийск, Костомукша, поселок Искателей Ненецкого автономного округа и другие. За год удалось вернуть собственникам около 1500 общих помещений в многоквартирных домах.

Обращение в рабочие группы при правительстве зачастую позволяет решить вопрос возврата общедомового имущества в досудебном порядке, что экономит время и деньги собственников.

Источник: http://gkhkontrol.ru/2018/08/48274

Самозахват нежилого помещения ответственность

Куда обращаться при самозахвате нежилого помещения в МКД?

Статья 2.26. Самовольное занятие нежилого муниципального помещения

Самовольное занятие нежилого муниципального помещения без оформления в установленном порядке правоустанавливающих документов влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от одной тысячи до двух тысяч рублей; на должностных лиц — от двух тысяч до трех тысяч рублей; на юридических лиц — от трех тысяч до пяти тысяч рублей.

>Невыполнение законных распоряжений комиссии Администрации Псковской области по предупреждению и ликвидации чрезвычайных ситуаций.
Закон Псковской области от 4 мая 2003 г. N 268-ОЗ «Об административных правонарушениях на территории Псковской области».

© ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 2019. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания «Гарант» и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.

Статья 5. Самовольное занятие нежилых помещений

Статья 5. Самовольное занятие нежилых помещений

Самовольное занятие, захват нежилых помещений юридическим или физическим лицом влечет наложение штрафа в размере от 50 до 100 минимальных размеров оплаты труда на юридическое или физическое лицо, занявшее помещение, а также на должностное лицо — руководителя данной организации.

Те же действия, предусмотренные частью первой статьи 5, если они сопровождались вскрытием замков, влекут наложение штрафа в размере от 50 до 70 минимальных размеров оплаты труда на юридическое или физическое лицо, а также на должностное лицо — руководителя данной организации.

Те же действия, предусмотренные частью первой статьи 5, если они сопровождались самовольной установкой замков, специальных дверей, решеток, систем ограничения доступа в помещение (сигнализации и т.п.), а также перепланировка помещений влекут наложение штрафа в размере от 20 до 50 минимальных размеров оплаты труда на юридическое или физическое лицо за каждый факт нарушения.

>Ответственность за нарушение порядка использования объектов государственной собственности г. Москвы
Постановление Правительства Москвы от 6 августа 1996 г. N 644 «О представлении в Московскую городскую Думу проекта закона.

Откройте актуальную версию документа прямо сейчас или получите полный доступ к системе ГАРАНТ на 3 дня бесплатно!

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.

Большинству граждан, проживающих в многоквартирных жилых домах (далее – «МКД»), в общем-то, известно, что лестничные клетки, тамбуры, помещения мусоропроводов, технических этажей (подвалов и чердаков) определять каким-либо образом в личное пользование по закону нельзя. По смыслу статьи 36 ЖК РФ общее имущество собственников, к которому относятся и места общего пользования не могут быть присоединены к жилому помещению собственника помещения жилого дома.

Тем не менее, такие самозахваты имеют место быть на практике и это не редкость.

Иногда «распределение» или «дележ» указанных мест общего пользования осуществляется по согласованию большинства собственником без учета интересов меньшинства.

Более того, граждане полагают, что если подобного рода «присоединение мест общего пользования» оформить протоколом общего собрания собственников, то «самозахватом» это уже являться не будет, поскольку такой протокол, отражающий волю большинства легитимирует (узаконивает) действия жильцов.

Однако не всегда большинство даже в 99% будет подтверждать законность действий собственников. В случае с присоединением мест общего пользования, необходимо наличие согласия на это всех собственников помещений, т.е. 100% .

Представляет некоторый интерес одно из дел, рассмотренных судами с нашим участием

Захват мест общего пользования. Пример из судебной практики

Собственница квартиры в многоквартирном жилом доме решила оспорить решение общего собрания собственников помещений МКД, которым фактически узаконивалось самовольное присоединение мест общего пользования.

Указанное решение было принято на общем собрании собственников помещений МКД, имелся протокол общего собрания.

Вопросы, по которым большинство собственников проало «ЗА» так и звучали:

— Заключение договоров безвозмездного пользования (на бессрочный период) с собственниками квартир …, самовольно огородивших места общего пользования …;
— Эксплуатация мусоропровода: оставить закрытым (самостоятельно выносить мусор в мусоросборник);

Исковое заявление о признании собрания собственников недействительным

Первоначально было составлено исковое заявление о признании решения общего собрания собственников недействительным, устранении препятствий в пользовании жилым помещением.

Были заявлены следующие исковые требования:

1. признать решение общего собрания собственников, заочное ание по которому было проведено с 24 января 2014г. по 2 февраля 2014г., недействительным;

2. обязать ТСЖ устранить препятствия в пользовании общим имуществом собственником: — мусоропроводом, путем приведения его в рабочее (надлежащее) состояние и демонтажа металлической двери, ограничивающей доступ в помещение мусоропровода;

— коридором, примыкающим к жилому помещению – квартире № … указанного жилого дома, путем демонтажа капитальной перегородки и металлической двери.

Позднее по заявлению истца к участию в деле в качестве ответчиков были привлечены собственники двух квартир, которые, как стало известно после подачи иска и присоединили спорную площадь коридора к площадям своих квартир. Требование о демонтаже перегородки и дверей заявлялось теперь именно к данным лицам, а не к ТСЖ.

Сначала иск был оставлен без рассмотрения

Исковое заявление было оставлено без рассмотрения на основании статьи 222 ГПК РФ, ввиду неуведомления собственников помещений дома о намерении обратиться в суд с иском об оспаривании решения собрания, как того требует пункт 6 статьи 181.4 ГК РФ, положения которой вступили в силу с сентября 2013 года.

Частная жалоба на определение суда

Вышеупомянутое определение суда об оставлении иска без рассмотрения было обжаловано в областной суд (если точнее, в определении дословно было указано: «производство по иску О.Э.Н. к ТСЖ «Мушкетер», В.М.В., П.Н.И. М.Е.П., З.Л.Г. . оставить без рассмотрения«).

В частной жалобе на определение суда об оставлении без рассмотрения, в частности, указывалось, что исковое заявление не могло быть оставлено без рассмотрения на основании нормы статьи 222 ГПК РФ, поскольку ГК РФ не устанавливает последствий неуведомления собственников о намерении оспаривать решение собрания, равно как и не установлены такие последствия нормами процессуального законодательства (ГПК РФ). Кроме того, истице чинятся непреодолимые препятствия для доступа к правосудию.

Однако апелляционным определением Омского областного суда 26 ноября 2014 года определение об оставлении иска без рассмотрения было оставлено без изменения.

Примечание : судебная практика по вопросам уведомления о намерении обратиться в суд с иском об оспаривании общего собрания

Источник: https://cinemafoodfest.ru/samozahvat-nezhilogo-pomeshheniya-otvetstvennost/

Собственник подвала произвел незаконную перепланировку

Куда обращаться при самозахвате нежилого помещения в МКД?

Почти в каждом многоквартирном доме имеются подвальные помещения, которые очень часто становятся главным предметом раздоров между соседями. Происходит это потому, что семей в подъездах много, а дополнительных мест хранения недостаточно.

Чаще всего каждый из жильцов хочет завладеть лишними квадратными метрами и готов иногда для этого обратиться в суд.

Так кому же по праву принадлежит технический этаж и как добиться получения его в личное пользование? Какие законы и нюансы следует знать при борьбе с соседями за «лакомые кусочки площади»? И каким образом вам удастся приватизировать подвал в многоквартирном доме с минимальными для себя материальными затратами?

Для чего нужен подвал в многоквартирном доме?

Во многих многоквартирных домах, построенных в советское время, имеются технические этажи, которые предназначены для обеспечения жизнедеятельности квартир. В них находятся части инженерных коммуникаций, такие как стояки отопления и водоснабжения, трубопроводы, а также различные оборудования и сооружения.

Внимание! Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефонам: +7 (499) 938-41-00 Москва; +7 (812) 467-41-55 Санкт-Петербург; +7 (800) 350-23-69 доб.480 Бесплатный звонок для всей России.

Кроме основной функции подвалы многоквартирных домов (МКД) также выполняют и второстепенные, помещения могут использоваться жильцами для хозяйственных нужд:

  • в подвальном помещении может быть организована мастерская, которая может применяться для воплощения коммерческой деятельности или эксплуатироваться для бытовых нужд;
  • занимаемая площадь способна использоваться как погреб для хранения продовольствия, такого как: фруктово-овощные запасы на зиму, купорка или крупы;
  • на техническом этаже могут храниться различные вещи жильцов: одежда, старая мебель или техника, велосипеды, санки и т. д.;
  • после получения разрешения от БТИ и согласия от соседей собственники вправе осуществить перепланировку в подвале многоквартирного дома и сделать из его части дополнительную комнату, прорезав вход для неё в полу квартиры.

Нормативная база

Чтобы получить в пользование подвальное помещение МКД, следует узнать, кому принадлежит право занимать технический этаж и как приватизировать нежилую площадь правильно, не нарушая закон. Поможет в этом нормативная база, которая включает в себя статьи и законы, определяющие принципы и основные нюансы распределения подвальных помещений между жильцами многоквартирного дома.

Согласно 36-й статье Жилищного Кодекса технический этаж является общим имуществом собственников многоэтажного строения, и жильцы могут им владеть, пользоваться и распоряжаться. Стоит учитывать, что уменьшение подвала в процессе реконструкции может быть произведено только с согласия всех граждан, проживающих в многоквартирном доме.

Данная статья ЖК предполагает, что по решению всех собственников помещения с разрешённым общим пользованием могут быть переданы в полное владение иным лицам, если это не нарушает интересы и права этих граждан.

Ст.

289 ГК РФ подразумевает, что подвал многоквартирного дома является совместным имуществом собственников квартир, между которыми правовые отношения относительно технического этажа определяются 6-й и 9-й статьями ЖК. Таким образом, каждому владельцу жилищной площади принадлежит доля подвальных помещений, но их отчуждение ограничивается статьей 290 ГК РФ, а пользование 288-й.

Граждане должны выполнять установленные ст. 30 ЖК обязанности и знать, что они имеют право создавать товарищества собственности согласно 291-й статье ГК РФ.

СтатьяНазвание
136 ЖК РФПраво собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме
2289 ГК РФКвартира как объект права собственности
36 ЖК РФДействие жилищного законодательства во времени
49 ЖК РФЖилищное законодательство и нормы международного права
5290 ГК РФОбщее имущество собственников квартир в многоквартирном доме
6288 ГК РФСобственность на жилое помещение
730 ЖК РФПрава и обязанности собственника жилого помещения
8291 ГК РФТоварищество собственников жилья

Кому принадлежит подвал в доме?

Нередко жильцы дома не могут определить, кому принадлежит подвал в доме. Соседи должны учитывать, что помещения с запрещённым частным доступом (площадь, на которой располагаются инженерные сети, коммуникации, водоснабжение, отопление и т. д.) не могут быть переданы в частное владение.

Но вся остальная часть технического этажа может быть использована гражданами с правом собственности по своему усмотрению.

Согласно Жилищному Кодексу Российской Федерации в приватизированных многоквартирных домах собственниками (общедолевыми) подвальных помещений являются жильцы: в первой части 37-ой статьи ЖК РФ говорится о том, что они имеют право на такую долю от совместного имущества, которая пропорциональна размеру квартиры, принадлежащей владельцу. Но для этого должны быть соблюдены следующие условия:

  • подвальные помещения многоквартирного дома не должны находиться в собственности на момент приватизации жилья;
  • у технического этажа не должно быть никакого определённого назначения;
  • подвал в обязательном порядке должен быть отделён от квартир многоэтажного дома.

Также важным условием для владения в равных долях нежилым помещением собственниками является наличие в нём технического оборудования, с помощью которого выполняется обслуживание более одной квартиры.

Следует учитывать, что если все квартиры многоэтажного дома принадлежат городу, то у помещений технического этажа не может быть собственника, а подвал должен быть использован только как техническая комната для инженерных коммуникаций.

Решающим фактором при определении права на данную собственность является вопрос о том, находится ли дом под контролем ТСК и входит ли он в состав ТСЖ, так как в этом случае общедомовые помещения в обязательном порядке будут принадлежать управляющим компаниям.

Чтобы определить, кому принадлежит подвал в многоэтажке, следует обратиться в Росреестр за выпиской: в ней будет указан не только настоящий владелец помещения, но также должна быть уточнена дата, когда он стал собственником данной площади и основания, благодаря которым технический этаж был приватизирован этим лицом. Сделать это можно, воспользовавшись официальным сайтом Росреестра (публичная кадастровая карта).

Если в жилом доме находится магазин

В жизни часто встречаются случаи, когда весь первый этаж многоквартирного дома занимает продуктовый или бытовой магазин, кафе, ресторан, бильярд, тренажёрный зал и т. д.  При этом подвал может находится как в собственности коммерческой организации, использующей техническое помещение в роли склада, так и жильцов.

При первом варианте организация обязана предоставлять доступ к коммунальным оборудованиям (моментально при экстренной ситуации или аварии и на следующие сутки после письменного уведомления при плановом осмотре состояния оборудования), располагающимся в подвале, так как они относятся к территории с запрещённым общим доступом.

Иногда коммерческая организация может располагаться прямо на техническом этаже, в этом случае (для этого должно быть предоставлено согласие жильцов многоквартирного дома) она обязана являться собственником всей занимаемой территории или же арендатором  (сдаваться в аренду данная площадь может лишь с согласия всех собственников квартир).

Бывают случаи, когда происходит незаконный захват подвальных помещений, на территории которых открывают несанкционированные магазины — справиться с данным правонарушением поможет обращение в суд.

Можно ли приватизировать подвал в многоквартирном доме?

Жильцы имеют право приватизировать подвальные помещения в многоквартирном доме, если:

  • они являются собственниками квартир;
  • технический этаж не находится в чьей-либо собственности;
  • подвальные помещения не принадлежат управляющим компаниям или муниципалитету.

Граждане приватизируют подвал, чтобы:

  • пользоваться им в личных целях;
  • поднять потенциальную стоимость квартиры, относящейся к данному техническому этажу;
  • отсудить помещения у лиц, которые незаконно произвели его самозахват;
  • получать собственную выгоду (сдача в аренду и т. д.).

Как приватизировать подвал в жилом доме?

Самое сложное в процедуре приватизации подвала многоквартирного дома — это получение согласия всех собственников многоэтажного дома.

  1. Для начала следует провести общее собрание жильцов, темами которого будет трансформация границ технического этажа и отчуждение части совместного имущества. Чтобы это осуществить, требуется составить протокол, который будет соответствовать статьям 36, 44-46 Жилищного Кодекса, а также уведомить владельцев квартиры о намечающемся мероприятии за 10 дней. На нём должны присутствовать не менее половины собственников и получено более пятидесяти процентов согласий, подтвержденных подписями присутствующих.
  2. После успешно проведённого собрания требуется составить ходатайства от лиц, которые будут являться будущими собственниками подвального помещения и сделать заверенные копии документов на жильё в данном многоквартирном доме. Также нужно иметь план той части технического этажа, которая будет приватизироваться, и обратиться в ЖЭК с целью получения акта обследования здания.
  3. Следующим пунктом будет являться подписание контракта с проектной организацией которая сможет помочь в подготовке реконструкции подвального помещения многоквартирного дома: должно быть сделано заключение, подтверждающее намерение нового владельца не нарушать системы эксплуатации жилого дома. После совершения описанных действий следует подать документы с заявлением в межведомственную комиссию, относящуюся к районной администрации.
  4. Чтобы приватизировать технический этаж, будущий собственник должен получить разрешение от Управления архитектурой, а также согласовать с СЭС и пожарной организацией проект реконструкции.
  5. Подвальное помещение не сможет быть передано в собственность, если будут не оплачены счета ЖКХ до периода подачи документов. Поэтому после устранения задолженностей нужно подать иск в судебную инстанцию с прикреплением всех требующихся документов и разрешений.
  6. При успешном окончании судебного процесса следует получить готовые разрешения от межведомственной комиссии и Управления архитектуры.
  7. Последним этапом в приватизации подвала многоквартирного дома считается оформление в БТИ правоустанавливающих документов и получение кадастрового плана, после чего можно будет провести инвентаризацию помещения. Теперь остаётся провести требующиеся работы в подвале и ввести его в эксплуатацию.

Источник: http://3dlip.ru/sobstvennik-podvala-proizvel-nezakonnuyu-pereplanirovku/

Нежилые помещения в жилом доме

Куда обращаться при самозахвате нежилого помещения в МКД?

Нежилые помещения в жилом доме — помещения, не предназначенные для проживания, которые могут иметь разнообразные функциональные предназначения.

В многоквартирном доме часть нежилых помещений может принадлежать только собственникам жилья, являясь общим имуществом.

Другие объекты могут  принадлежать одному собственнику, который в данном случае является совладельцем всего здания, —  так же, как и владельцы квартир.

В ряде многоквартирных домовнежилые помещения являются предметом скандала с собственниками жилых помещений.

I. Скандалы вокруг нежилых помещений:

  1. Основные причины конфликтов;
  2. Исторический ракурс.

II. Купля-продажа нежилого помещения:

  1. Общие вопросы.
  2. Типизация нежилых помещений.

III. Суд за нежилое помещение.

IV. Аренда нежилого помещения
V. Оплата жилищно-коммунальных услуг собственниками нежилых помещений

1. Основные причины конфликтов:

  • вопросы, связанные с возникновением права собственности на нежилое помещение у того или иного владельца;
  • вопросы, связанные с арендной платой;
  • вопросы, связанные с оплатой жилищно-коммунальных услуг собственниками нежилых помещений.

2. Исторический ракурс

Конфликт разгорелся еще в 1990-х годах, с началом приватизации. В те времена местные власти зачастую незаконно позволяли занимающим нежилые помещения арендаторам приватизировать их.

Одновременно в ряде домов городские администрации стали провозглашать собственниками муниципалитеты, пока жильцы решали вопросы оформления в собственность квартир.

В результате ряд нежилых помещений путем рейдерского захвата многоквартирных домов перешел в собственность сторонних коммерческих организаций, либо муниципальных властей.

В те времена в российской юриспруденции существовал термин кондоминиум (кстати, изобретенный человечеством до Рождества Христова). Имущество, входящее в состав кондоминиума, отчуждению не подлежало, хотя тогдашнее законодательство нарушалось вопиющим образом.

Далее изрядную долю масла в разгорающийся огонь подлили застройщики, также продавая ряд нежилых помещений, в том числе входящих по идее в состав кондоминиума.Безобразия, творимые в новостройках, мало чем  отличались от произвола во вторичном жилье, разве что их авторами выступали не чиновники, а частные фирмы.

Вступивший в силу новый Жилищный кодекс РФ внес два принципиальных новшества в вопросы владения нежилыми помещениями:

▪ Закон отменил термин кондоминиум (коллективная собственность жильцов), заменив его термином «общее имущество».

▪ Владельцы нежилых помещений получили право голоса на общем собрании жильцов, чем ранее не пользовались. 

1. Основные вопросы

Таким образом, приобретая или продавая нежилое помещение, в свете произошедших законодательных метаморфозов есть веские основания опасаться, что со временем (возможно через несколько лет), на жизненном пути могут появиться юридические или физические лица, которые заявят свои права на недвижимость. При этом крайним рискует оказаться и покупатель незаконно приватизированного имущества. Такие прецеденты имеют место и в наше время (1).

Особенно это касается бывших советских домов, прошедших и через руки коррумпированных чиновников, и мошенников ЖКХ. Отметим, что и в нынешние времена подавшие суд на тех же городских властей периодически выигрывают предъявленные иски. Впрочем, с приобретением различных нежилых помещений в новостройках (подземная автостоянка, магазин, офис) также может возникнуть немало вопросов.

В ряде случаев формальная классификация нежилых помещений по функциональному принципу ничего не значит. Все тот же подвал, являющийся кладезем скандалов и судов между собственниками жилья, одновременно может быть и подлежащим, и не подлежащим продаже.

2.  Типизация нежилых помещений

▪ Недвижимость, не являющаяся общим имуществом многоквартирного дома, покупать которую безопасно.

▪ Недвижимость, являющаяся общим имуществом, которую можно продать. При согласии собственников жилья некоторые из объектов их имущества могут быть проданы. При этом сделку следует заключать с собственниками, а не ТСЖ или управляющей компанией, — поскольку эти организации лишь управляют, а не владеют общим имуществом.

▪ Нежилые помещения, незаконно перешедшие в чужую собственность путем предпринятого властями или застройщиком рейдерского захвата многоквартирного дома. Покупать также нельзя.

▪ Нежилые помещения, относящиеся к общему имуществу, которые не могут быть проданы, даже если собственники дадут согласие. Покупать такую недвижимость нельзя.

«Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру».
(Статья 290 Гражданского кодекса РФ).

1. Общие вопросы

Оспорить право на отчуждение нежилого помещения, будь то продажа, приватизация, или иные действия, можно в том случае, если данная недвижимость является вспомогательным имуществом, предназначенным для успешного функционирования других жилых и нежилых помещений многоквартирного дома.

Иными словами, необходимо доказать, что функции данного нежилого помещения те же, что и у ключа для успешной работы замка (последний без него окажется не нужной вещью). В данном случае нежилое помещение окажется отнесенным к общему имуществу дома.

2.  Аргументы для иска

▪ В соответствии со статьей 134 Гражданского Кодекса РФ, если разнородные вещи образуют единое целое, предполагающее использование их по общему назначению, они рассматриваются как одна вещь (сложная вещь). Действие сделки, заключенной по поводу сложной вещи, распространяются на все ее  составные части, если договором не предусмотрено иное.

▪ Согласно статье 135 ГК РФ, вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной вещи, и связанная с ней общим назначением, следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное.

Таким образом, наличие в нежилом помещении объектов общего имущества, предназначенных для обслуживания двух квартир и более (например, инженерные коммуникации в подвале), будет являться свидетельством незаконности отчуждения.

▪ В соответствии с пунктом 1 ст. 246 ГК РФ, распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее  участников.  Следовательно, отчуждение нежилых помещений общедолевой собственности может происходить только с согласия собственников всех помещений многоквартирного дома.

▪ В соответствии со ст. 168 ГК РФ, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

▪ Согласно пункту 1 статьи 302 ГК РФ, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать, собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем, помимо их воли.

3. Суды за подвал

Подвалы домов исторически являются самым главным объектом скандалов, служат причиной возбуждения наибольшего объема судебных исков, нежели все остальные виды нежилых помещений. Для признания подвала общим имуществом необходимо, чтобы суд признал его техническим подвалом дома (техническим этажом).

4. ошибка

Наиболее распространенная ошибка в том, что в ходе защиты своих прав на нежилые помещения официально претендовать на объекты недвижимости начинает ТСЖ. Однако в соответствии с уже имеющимся решением Высшего Арбитражного суда, товарищество не может быть его собственником, истцами должны выступать сами жильцы. Но при этом они могут делегировать ему свои полномочия.

«…предъявляя в арбитражный суд иск о признании права общей долевой собственности, товарищество не могло иметь самостоятельного экономического интереса, отличного от интересов его членов.

Оно уполномочено действовать лишь в интересах собственников помещений в доме, которые и являются материальными истцами по делу».

(Постановление Президиума Высшего Арбитражного суда РФ от 15 декабря 2009 г. №12537/09).

IV. Аренда нежилых помещений

Здесь все просто: сдавать в аренду можно и нежилые помещения, являющиеся общим имуществом. В последнем случае целесообразно подстраховаться, предусмотрев в договоре пункт, согласно которому арендодатель в любой момент может войти в нежилое помещение, тем самым сохранив доступ к общему имуществу в многоквартирном доме.

V. Оплата жилищно-коммунальных услуг собственниками нежилых помещений

В ряде многоквартирных домов распространены конфликты между обслуживающими организациями, жильцами и собственниками нежилых помещений. Последние в силу различных причин зачастую не хотят оплачивать жилищно-коммунальные услуги.

В соответствии с постановлением Президиума Высшего Арбитражного суда РФ от 9 ноября 2010 г. №4910/10, владельцы нежилых помещений обязаны оплачивать не только «коммуналку», но и жилищные услуги пропорционально своей доле в собственности (капитальный и текущий ремонт, лифты, вывоз мусора, содерремжил) даже в следующих случаях:

▪ Если между владельцем нежилого помещения и управляющей компанией (ТСЖ) отсутствует договор управления многоквартирным домом;

▪ Если владелец нежилого помещения выкупил (взял в аренду) часть участка придомовой территории, у остальных собственников и осуществляет его благоустройство;

▪ Если владелец нежилого помещения по собственной инициативе производит дополнительные инвестирования в дом (благоустройство прилегающей территории к магазину, ремонт фасада своего помещения и пр.). Факт выполнения подобных работ также не освобождает от оплаты за обслуживание и ремонт всего дома — если это не предусмотрено договором.

Ссылки:

  1. Судебное решение в пользу жителей: они отвоевали подвал

Источник: http://rostov-dom.info/2012/01/nezhilye-pomeshheniya-v-zhilom-dome/comment-page-1/

Сфера закона
Добавить комментарий