Можно ли взыскать неустойку с застройщика, если нарушены сроки строительства частного дома?

Получу ли я компенсацию от застройщика за перенос сроков сдачи?

Можно ли взыскать неустойку с застройщика, если нарушены сроки строительства частного дома?

Застройщики, к сожалению, очень часто нарушают сроки сдачи домов в эксплуатацию.

Бывает, конечно, и по не зависящим от них причинам, но если дольщик не готов дожидаться новых сроков сдачи, то он имеет полное право расторгнуть договор со строительной компанией в одностороннем порядке и вернуть свои денежные средства. Также дольщик всегда может продать недостроенную квартиру путем переуступки прав на нее.

В случае, если дольщик имеет возможность и готов ждать, то он может потребовать выплату неустойки за нарушение условий ДДУ, штраф, возмещение убытков и моральную компенсацию.

Важно понимать, что несоблюдение именно срока передачи квартиры (то есть просрочка даты подписания передаточного акта), а не срока сдачи самого дома в эксплуатацию будет считаться нарушением, за которое дольщик вправе потребовать компенсацию.

Для получения неустойки за несоблюдение сроков передачи квартиры по условиям, прописанным в ДДУ, строительной компании сначала направляется досудебная претензия.

В ней, помимо самого требования о выплате компенсации, также указывается подтвержденный факт несоблюдения срока передачи объекта согласно договору, и размер неустойки, предусмотренный законом.

В случае, если строительная компания откажется выплачивать неустойку на добровольной основе, то данное претензионное письмо позже послужит основанием для взыскания в судебном порядке еще и штрафа за несвоевременную выплату компенсации.

Сдача дома затянулась, что делать?

Какие права есть у дольщика, если застройщик сдает дом не в срок?

Претензию можно направить как до момента подписания передаточного акта, так и после, когда квартира уже была сдана, но со сдвинутыми сроками. Такое претензионное письмо составляется в двух экземплярах, один из которых передается строительной компании под подпись и печать на экземпляре дольщика. Также претензию можно направить заказным письмом.

Реакция от застройщика должна поступить в течение одного месяца. Если застройщик идет навстречу и дает согласие на добровольное возмещение неустойки за задержку сроков сдачи квартиры, то вопрос считается закрытым. Дольщик предоставляет свои данные для перевода ему неустойки, которая рассчитывается по формуле:

размер неустойки = 1/150 х ставка рефинансирования ЦБ РФ х стоимость квартиры по ДДУ х количество дней просрочки. Здесь 1/150 – это коэффициент, который применяют к ставке рефинансирования для физических лиц (для юрлиц он другой – 1/300). Дополнительный штраф с застройщика в этом случае взиматься не будет.

В случае, если компания застройщика никак не реагирует на претензионное письмо в течение 30 дней, то это расценивается как отказ от выплаты запрашиваемой неустойки. При таком стечении обстоятельств следует подать иск в суд, к которому прилагаются расчет исковых требований, помимо всех необходимых документов.

Но тут есть важный нюанс! Уже в самом договоре долевого участия может быть прописан порядок досудебного разрешения споров (сюда входит и подача претензии). Вот тогда дольщику придется следовать букве договора. Это может также касаться даже образца заявления с претензией, сроков подачи и сроков ее рассмотрения.

Подав иск в суд, дольщик, помимо неустойки от застройщика за задержку сдачи квартиры, может также рассчитывать еще и на дополнительные денежные выплаты в качестве компенсации:

  • возмещение убытков, которые возникли вследствие задержки сдачи квартиры (например, потраченных денежных средств на вынужденную и незапланированную аренду жилья);
  • за причинение морального ущерба;
  • штраф, равный 50% от суммы, которую решит установить суд за отказ добровольно выполнить требования заявителя;
  • возмещение судебных расходов.

Подавать иск в суд можно и на этапе строительства дома, и после его завершения. Но тут не стоит слишком затягивать, так как существует срок исковой давности, который равен трем годам. После его истечения суд может отклонить иск дольщика. Судебная статистика таких дел показывает, что, как правило, исковые требования дольщиков удовлетворяются – иногда в полной мере, иногда частично.

И еще один момент. Согласно законодательству РФ, суд имеет полное право сократить сумму компенсации, если сочтет, что она несоразмерна нарушению ДДУ.

Отвечает эксперт по недвижимости бизнес-класса в Санкт-Петербурге Георгий Патанин:

Скорее всего, застройщик предложит подписать дополнительное соглашение о продлении сроков сдачи. Для того чтобы в дальнейшем взыскать неустойку, Вам стоит отказаться от подписания этого соглашения.

Дождитесь получения ключей от квартиры и после подписания акта приема-передачи можете готовить документы в суд. Такая стратегия позволяет Вам получить квартиру и неустойку.

Если Вы обратитесь в судебные органы уже сейчас, то рискуете создать дополнительные проблемы застройщику и, как следствие, не получить свою же квартиру во II квартале 2018 года.

Что я должна делать при банкротстве застройщика моего ЖК?

Как расторгнуть договор паевого взноса и вернуть всю сумму?

Отвечает генеральный директор «Юридического бюро № 1» Юлия Комбарова (Санкт-Петербург):

Если договор на покупку квартиры был оформлен в рамках 214-ФЗ и произошла задержка со сдачей дома в срок, то дольщик вправе претендовать на денежную компенсацию. Добровольно застройщик платить не будет или постарается снизить размер выплат. Единственным правильным решением в такой ситуации является подать иск в суд.

Согласно данному примеру, задержка составит 123 дня. Тогда (при условии, что ставка рефинансирования ЦБ не изменится с нынешних 7,25%, а стоимость квартиры по договору – 6 млн рублей) выплата будет равна примерно 356 тысячам рублей. Кроме того, дольщик может претендовать на компенсацию морального вреда.

Отвечает старший юрист ООО «Национальный юридический центр» Арсен Аристакесян (Волгоград):

Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.

2004 года № 214-ФЗ предусмотрен ряд компенсационных мер при нарушении застройщиком прав дольщиков, в том числе неустойка за несвоевременную передачу объекта долевого строительства (то есть Вашей будущей квартиры).

Для реализации права на данную компенсацию первоначально необходимо обратиться к тексту Вашего договора долевого участия в строительстве жилого дома.

Дело в том, что срок сдачи объекта долевого строительства в эксплуатацию и срок передачи объекта долевого строительства гражданину являются двумя разными понятиями и могут быть разнесены во времени друг от друга на два-три месяца.

Вас, как сторону договора, в первую очередь должен интересовать срок передачи объекта долевого строительства дольщику.

Если он напрямую не указан в договоре, а указан лишь срок окончания строительства или ввода многоквартирного дома в эксплуатацию, то ищите в тексте пункт, регулирующий срок передачи готовой квартиры гражданину после введения дома в эксплуатацию. В таком случае крайним сроком передачи квартиры по договору будет являться срок окончания строительства, определенный в договоре, плюс максимальный срок, указанный в договоре для передачи этого объекта дольщику.

Важно знать, что перенос застройщиком сроков сдачи многоквартирного дома налагает на него обязательство оповестить всех дольщиков о данном событии. Как правило, застройщик будет пытаться подписать с Вами соглашение о переносе сроков.

Однако подписывать данное соглашение стоит только в том случае, если застройщик добровольно соглашается компенсировать Вам неустойку в связи с просрочкой обязательств. Неустойка по договору долевого участия будет равняться 1/300 от учетной ставки Центрального банка РФ за каждый день просрочки.

Если участником долевого строительства является гражданин (не юридическое лицо, а физическое), то неустойка насчитывается в двойном размере.

Первым шагом к принудительному взысканию неустойки с застройщика является подача письменной претензии с указанием требований по выплате неустойки. Застройщик должен рассмотреть указанные требования в течение 10 дней с момента получения текста претензии. Если же застройщик добровольно не исполнил Ваши требования в указанный срок, необходимо обращаться с исковым заявлением в суд.

Как взыскать компенсацию с застройщика, задержавшего сдачу дома?

Новостройку сдали на 7 лет позже. Мы можем продать квартиру без налога?

Отвечает адвокат, к. ю. н. Юлия Вербицкая:

Конечно, возможна. Ваши интересы, как дольщика и как участника долевого строительства, защищает специальный закон № 214-ФЗ, а также закон о защите прав потребителей.

Вы вправе потребовать с застройщика неустойку в размере 1/300 от ключевой ставки ЦБ х 2 (если дольщик – физическое лицо), штраф, компенсацию морального вреда, а также убытки и судебные расходы. Однако чтобы рассчитать все правильно, а также представить необходимые и достаточные доказательства, возможно, Вам имеет смысл воспользоваться квалифицированной юридической помощью.

Порядок действий следующий:

  • составление и направление в адрес застройщика судебной претензии;
  • получение (или неполучение) ответа;
  • подготовка документов в суд;
  • взыскание денежных средств с застройщика в судебном порядке.

Отвечает коммерческий директор компании BSA Алексей Зубик:

В том случае, если застройщик срывает сроки сдачи объекта и не уведомляет об этом покупателя или же уведомляет, предложив перенести даты вручения ключей, но дольщик отказывается от этого, то ДДУ считается недействительным.

В теории компания обязана вернуть клиенту всю сумму, которую он заплатил за покупку квартиры, а также оплатить ему неустойку. На практике я бы не стал спешить с расторжением договора, поскольку зачастую застройщик в течение ближайших месяцев все же выдаст ключи, а данные проблемы вызваны процветающей бюрократией.

Если же застройщик не уведомляет дольщика о срыве сроков сдачи объекта, то следует написать претензию, в которой нужно указать, какую компенсацию и на каком основании недобросовестная компания обязана Вам выплатить. Необходимо следить за тем, чтобы все сопутствующие юридические документы были приложены к письму. Только в этом случае оно будет иметь силу.

Очень важно, чтобы все эти документы существовали в двойном экземпляре и имелись в наличии у Вас.

Если застройщик получил письмо, но никак на него не отреагировал, дольщик имеет право подать на него в суд.

Если ситуация доходит до суда, то дольщику необходимо в первую очередь нанять адвоката, так как даже несмотря на то, что большинство судей встают на сторону обманутых клиентов, компании имеют широкие финансовые возможности и, наняв квалифицированных юристов, могут уйти от ответственности.

Если решение суда принято в пользу истца, застройщик обязан удовлетворить его требования, согласно решению суда. Если же и после этого дольщик не получает своих денег, то он может обратиться в соответствующие компетентные органы, которые возбудят уголовное дело и начнут процедуру принудительной передачи средств от застройщика к клиенту.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Можно ли въехать в новостройку до госкомиссии?

Что делать, если строительство затянулось: 11 полезных статей

Как обстоят дела с задержкой строительства в Германии?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/poluchu_li_ya_kompensatsiyu_ot_zastroyschika_za_perenos_srokov_sdachi/7131

Нарушение сроков строительства застройщиком: способы защиты

Можно ли взыскать неустойку с застройщика, если нарушены сроки строительства частного дома?

Случаи, когда застройщики по тем или иным причинам затягивают стройку и нарушают обязательства по своевременной передаче дольщикам объектов долевого строительства, носят массовый характер. Причины разные: бумажная волокита на этапе получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, неисполнение своих обязательств подрядчиками, недобросовестность самого застройщика.

Однако, даже если просрочка вызвана объективными обстоятельствами, сопровождающими трудоемкий процесс строительства, это не освобождает застройщика от предусмотренной законом ответственности.

Закон № 214-ФЗ, регулирующий отношения, возникающие в связи с участием в долевом строительстве, предоставляет ценный инструментарий для защиты прав и законных интересов дольщиков.

Меры ответственности застройщика при нарушении обязательства по передаче объекта долевого строительства в установленный договором ДДУ срок, зависят от того, осуществлена ли передача объекта долевого строительства дольщику или же свое обязательство застройщик так и не исполнил.

Вариант 1. Если объект долевого строительства передан дольщику по акту с той или иной просрочкой, дольщик вправе требовать от застройщика:

  • уплаты законной неустойки в размере 1/300 ставки рефинансирования от цены договора за каждый день просрочки. Если дольщик – физическое лицо, неустойка подлежит уплате застройщиком в двойном размере;
  • возмещения сверх неустойки причиненных убытков (к убыткам дольщика, к примеру, можно отнести плату за вынужденный наем жилья до передачи объекта, повышенные проценты по кредиту и т.д.);
  • компенсации морального вреда.

Предположим, цена жилья, приобретенного дольщиком, составила 8 500 000 рублей, а период допущенной застройщиком просрочки 180 дней (полгода). Эти полгода дольщик вынужден был арендовать квартиру стоимостью 30 000 рублей в месяц.

Размер имущественных требований дольщика к застройщику в этом случае составит примерно 1 300 000 рублей.

При этом, неисполнение требований дольщика в добровольном порядке чревато для застройщика штрафом в размере 50 % от присужденной судом в пользу дольщика суммы. То есть в случае обращения дольщика в суд, к застройщику будут предъявлены требования уже на сумму 1 950 000 рублей + судебные издержки.

Вариант 2. Если объект долевого строительства дольщику не передан, и просрочка составляет более двух месяцев, дольщик вправе:

  • действовать в соответствии с вышеописанным вариантом;

либо

  • расторгнуть договор долевого участия в одностороннем порядке (направив застройщику уведомление), а также потребовать от застройщика:
  • возврата всех уплаченных в счет договора денежных средств;
  • уплаты процентов в размере 1/300 ставки рефинансирования от уплаченных денежных средств (если дольщик – физическое лицо, проценты подлежат уплате в двойном размере; начисляются со дня внесения денежных средств дольщиком до дня их возврата застройщиком);
  • возмещения причиненных убытков (к которым можно отнести разницу между ценой жилья в договоре и текущей стоимостью аналогичного жилья);
  • компенсации морального вреда.

При приведенном выше «раскладе» (цене договора 8 500 000 рублей и просрочке 180 дней) и истечении, допустим, 2-х лет с даты заключения ДДУ и его оплаты, размер имущественных требований к застройщику в случае одностороннего расторжения договора составит около 4 350 000 рублей. В случае обращения дольщика в суд, сумма требований увеличится примерно до 6 600 000 рублей (штраф + судебные издержки).

Выбор варианта действий при просрочке застройщиком передачи объекта долевого строительства полностью принадлежит дольщику, при этом целесообразно учитывать особенности конкретной ситуации, в частности, причины затягивания строительства, заинтересованность в самом объекте.

Необходимо понимать, что, если объект недвижимости фактически возведен, а срыв сроков произошел, к примеру, из-за неполадок с инженерными сетями или благоустройством придомовой территории, существенных поводов для беспокойства нет.

Если же причины просрочки серьезные (например, вызваны отсутствием у застройщика денег на завершение строительства, нахождением его в процедуре банкротства), и становится очевидным, что стройка «заморожена» на неопределенный срок, участнику долевого строительства следует как можно скорее предпринять меры для защиты своих прав и интересов.

Для того, чтобы правильно оценить ситуацию, сложившуюся в связи со строительством объекта недвижимости по договору ДДУ, и выбрать наиболее эффективный способ защиты прав и тактику действий, дольщику следует заручиться профессиональной помощью.

Специалисты Правового центра «Два М» оказывают квалифицированные юридические услуги по представлению интересов участников долевого строительства, в том числе:

  • проводят правовую экспертизу конкретной ситуации для целей выбора надлежащего способа защиты права заинтересованного лица, оценки перспектив судебного разбирательства;
  • составляют документы (претензии, уведомления, заявления и прочее), необходимые для защиты прав клиента во внесудебном порядке, лично участвуют в переговорах с застройщиками;
  • представляют интересы в арбитражных судах и судах общей юрисдикции по искам о взыскании с застройщиков неустоек, убытков, компенсации морального вреда, расторжении договоров участия в долевом строительстве и т.д.;
  • представляют интересы клиентов на стадии исполнения судебных актов по делам о взыскании с застройщиков денежных средств, а также в делах о банкротстве.

Источник: https://www.2m.ru/uslugi/dolevoe-stroitelstvo/narushenie-srokov-stroitelstva

Что делать дольщику, если застройщик переносит сроки сдачи объекта

Можно ли взыскать неустойку с застройщика, если нарушены сроки строительства частного дома?

В кризис многие застройщики переносят сроки сдачи новостроек и рассылают дольщикам дополнительные соглашения. Надо ли подписывать этот документ, как отсудить неустойку у застройщика, действуя в рамках 214-ФЗ, и к каким издержкам должен быть готов дольщик, Novostroy-M.ru рассказал Дмитрий Тихоненко, частный практикующий юрист.

Как рассчитать неустойку?

Законом предусмотрена неустойка, которая рассчитывается за каждый день просрочки, начиная с момента, установленного договором, после которого застройщик обязан передать объект долевого строительства.

Как максимально эффективно взыскать неустойку при просрочке застройщиком сдачи объекта долевого участия?

Возьмем, к примеру, ситуацию, когда просрочка по ДДУ составила 200 календарных дней при стоимости квартиры по договору долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома 6 300 000 рублей.

Дольщик – физическое лицо, что важно при расчете размера неустойки.

Дело в том, что при расчете размера неустойки имеет значение, будет ли взыскателем физическое или юридическое лицо, так как для физического лица размер неустойки умножается на два, а при взыскании юридическим лицом, размер будет применяться коэффициент «один».

Воспользовавшись формулой, произведем расчет. При просрочке около 200 дней размер неустойки составит 6 300 000/300 x 8,25% х 2 х 200 = 693 000 рублей. Итого: сумма требований по взысканию неустойки составит примерно 700 000 рублей. Но, к сожалению не все так просто. Дело в том, что ст. 333 ГК РФ позволяет судьям снижать размер требований по взысканию неустойки по заявлению одной из сторон.

В обосновании своей позиции застройщики, как правило, ссылаются на объективные причины, не зависящие от них, которые не позволяют обеспечить ввод объекта в эксплуатацию в установленный срок. Судьи в 99% случаев принимают во внимание доводы застройщика и снижают размер неустойки, причем достаточно существенно. В этом случае мы должны будем обратиться к судебной практике по подобным вопросам.

Почитав, к примеру, Пленум Высшего Арбитражного суда Российской Федерации постановление от 22 декабря 2011 г. N 81 мы увидим, что, исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 ГК РФ) неустойка может быть снижена судом на основании статьи 333 Кодекса только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика.

При этом ответчик должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, в частности, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки. Кредитор для опровержения такого заявления вправе представить доводы, подтверждающие соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства.

Поскольку в силу пункта 1 статьи 330 ГК РФ по требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков, он может в опровержение заявления ответчика о снижении неустойки представить доказательства, свидетельствующие о том, какие последствия имеют подобные нарушения обязательства для кредитора, действующего в гражданском обороте разумно и осмотрительно при сравнимых обстоятельствах, в том числе основанные на средних показателях по рынку (изменение процентных ставок по кредитам или рыночных цен на определенные виды товаров в соответствующий период, колебания валютных курсов и т.д.).

Проще говоря, это значит, что вы будете обязаны доказать соразмерность взыскиваемой вами неустойки, понесенному вами же ущербу, вследствие нарушения застройщиком сроков строительства.

Вам нужно будет обосновать тот факт, что вследствие невыполнения сроков строительства вы лишились, к примеру, возможности проживания в собственной квартире и были вынуждены оплачивать арендуемую жилплощадь, что подтверждается документами.

Также обоснованием размера неустойки может являться кредитный договор.

Подтверждающий выплату вами процентов по кредиту, взятому на покупку данной квартиры, которую, к примеру, вы собирались сдавать в аренду (что подтверждается предварительным договором аренды) и тем самым гасить кредит. В общем, вариантов много.

Но все их обязательно необходимо подкреплять документально. В противном случае велика вероятность, что размер неустойки будет снижен с 700 000 рублей, к примеру, до 150 000 рублей.

Расторгаем ДДУ, возвращаем деньги

При нарушении застройщиком срока сдачи объекта дольщику более чем на два месяца, участник долевого строительства имеет право расторгнуть договор долевого участия в одностороннем порядке.

При расторжении ДДУ в одностороннем порядке по вине застройщика неустойка рассчитывается с момента оплаты всей суммы, предусмотренной ДДУ.

Расчет производится по такой же формуле (указанной выше), но период составит с момента оплаты всей суммы по ДДУ до расторжения договора.

Но есть некоторые нюансы при расторжении ДДУ. Если застройщик откажется платить неустойку во внесудебном порядке, то при судебном взыскании вы можете рассчитывать на штраф по закону о защите прав потребителей, который составляет 50% от суммы долга, исключая сумму неустойки.

Также вы можете рассчитывать на возмещение вам судебных расходов. Размер неустойки, которую вы будете требовать с застройщика по 214-ФЗ, скорее всего, будет снижен судом по заявлению застройщика, согласно ст. 333 ГК РФ.

Таким образом, если опираться на разъяснения Верховного суда по вопросам, связанным со снижением размера неустойки, регулируемых ст.

333 ГК РФ, вам будет необходимо доказать соразмерность взыскиваемой вами неустойки и понесенного ущерба вследствие нарушения сроков строительства застройщиком.

Есть положительная практика по разрешению подобных споров в судебном порядке в пользу дольщиков.

Но самым важным при расторжении ДДУ является доведение дела до его логического завершения, то есть до фактического взыскания денежных средств с застройщика.

Поэтому все риски и возможные варианты развития событий при расторжении ДДУ и взыскания неустойки вам необходимо оценить и просчитать заранее, перед инициацией спора.

Дополнительное соглашение

Очень часто застройщики предлагают подписать дольщику дополнительное соглашение, согласно которому вы даете свое согласие на перенос сроков. Что делать в случае, если застройщик навязывает подписание дополнительного соглашения о продлении сроков строительства и всячески нарушает законодательство при взаимодействии дольщиками?

Конечно, сотрудники застройщика неправомерно навязывают подписание дополнительного соглашения. В ДДУ указан срок передачи дольщику объекта долевого строительства, при несоблюдении которого наступает ответственность застройщика, предусмотренная 214-ФЗ.

Навязав подписание допсоглашения, застройщик пытается избежать ответственности в виде выплаты неустойки, предусмотренной ст. 6 214-ФЗ.

В Москве органом, осуществляющим контроль за деятельностью застройщика является: Комитет города Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства (Москомстройинвест). Он находится по адресу: 125009, г. Москва, улица Воздвиженка, дом 8/1, строение 1.

Часто пострадавшие от недобросовестной деятельности застройщика дольщика задаются вопросом, а стоит ли вообще идти на конфронтацию с застройщиком? А если идти, то в какие инстанции и в какой форме обращаться?

Если же все-таки ситуация с переносом срок сдачи объекта возникла, то я рекомендую сначала оценить ситуацию в целом. Понять причины переноса сроков и возможные пути устранения данных причин со стороны застройщика.

После этого необходимо вступить в диалог с застройщиком – это даст вам понять политику застройщика и его отношение к дольщикам.

После получения ответа в устной форме, если вы считаете, что причины устранимы и объект будет введен в эксплуатацию в ближайшее время, то обращаться в суд с требованием о взыскании неустойки может оказаться просто не рентабельно, так как расходы на сопровождение процесса могут превысить размер удовлетворенных судом требований.

В среднем расходы на юридическое сопровождение процесса по взысканию неустойки обойдется в 40 000 – 50 000 рублей плюс, как правило, процент от фактически взысканных денежных средств.

Если же вы считаете, что причины переноса сроков достаточно серьезные и по всем признакам объекта в ближайшее время сдан он не будет, то лучше задуматься о том, что с этим объектом делать дальше:

  • Продать его через переуступку прав по ДДУ;
  • Расторгнуть ДДУ и вернуть вложенные деньги + неустойку + штраф (на этапе, когда просрочка не большая, и застройщик еще представляет успешную компанию с активами, этот вариант является рациональным, после этого периода для осуществления таких действий требуется тщательный анализ деятельности застройщика);
  • Ждать сдачи объекта и обращаться за взысканием неустойки.

Редко, но бывают случаи, когда при обращении с требованием о выплате неустойки к застройщику во внесудебном порядке, застройщик предлагает компенсировать ваши расходы в каком-либо размере, как правило, сумма в несколько раз ниже, чем размер неустойки.

В случае судебного разбирательства участник долевого строительства должен рассчитывать, что весь процесс от подачи претензии до получения исполнительного листа, займет порядка 6-7 месяцев, в зависимости от суда и от участия застройщика в процессе.

Я считаю такой вариант приемлемым. Дольщик получает компенсацию без лишних издержек, а также это говорит об отношении застройщика к дольщикам и к строительству жилого комплекса. Готовность застройщика к диалогу и выплата неустойки во внесудебном порядке свидетельствует о том, что застройщик планирует достроить ЖК и сдать в эксплуатацию.

Дата публикации 08 декабря 2016

Источник: https://www.novostroy-m.ru/intervyu/chto_delat_dolschiku_esli

Взыскание убытков с застройщика. Убытки за просрочку передачи квартиры

Можно ли взыскать неустойку с застройщика, если нарушены сроки строительства частного дома?

Я уже писал о проблемах взыскания неустойки с застройщиков за нарушение срока, установленного договором долевого участия, передачи квартир дольщикам. Интерес  также представляют дела о взыскании с застройщика убытков, причиненных несвоевременной передачей квартиры.

Какие убытки можно взыскать с застройщика при нарушении сроков передачи квартиры? Я рассмотрю здесь самый типичный вид убытков, которые можно взыскать с застройщика при нарушении сроков передачи объекта.

Ст. 10 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»  предусматривает:

В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

Иначе говоря, все неустойки, установленные Законом о долевом участии, являются штрафными, т.е. можно взыскивать неустойку, а также и убытки.

Скажу несколько слов об убытках.

На самом деле тема убытков просто необъятная и споры по ней никогда не закончатся, так как она затрагивает массу вопросов: должны ли отличаться деликтные и договорные убытки; каковы границы причинения; каковы границы ответственности; предвидимость убытков и так далее. У всех разные взгляды и ответы на вопросы, касающиеся убытков.

В нашем случае речь пойдет не о деликтных убытках, а об убытках, являющихся следствием нарушения договора. Обратимся к разъяснениям данным ВС РФ по вопросам убытков от нарушения обязательств.

В п. 5 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» говорится следующее:

По смыслу статей 15 и 393 ГК РФ, кредитор представляет доказательства, подтверждающие наличие у него убытков, а также обосновывающие с разумной степенью достоверности их размер и причинную связь между неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником и названными убытками. Должник вправе предъявить возражения относительно размера причиненных кредитору убытков, и представить доказательства, что кредитор мог уменьшить такие убытки, но не принял для этого разумных мер (статья 404 ГК РФ).

При установлении причинной связи между нарушением обязательства и убытками необходимо учитывать, в частности, то, к каким последствиям в обычных условиях гражданского оборота могло привести подобное нарушение.

Если возникновение убытков, возмещения которых требует кредитор, является обычным последствием допущенного должником нарушения обязательства, то наличие причинной связи между нарушением и доказанными кредитором убытками предполагается.

Должник, опровергающий доводы кредитора относительно причинной связи между своим поведением и убытками кредитора, не лишен возможности представить доказательства существования иной причины возникновения этих убытков.

Данное разъяснение в той части, которая выделена жирным шрифтом, устанавливает такой вид убытков, который в общем праве называется обычными убытками или general damages. Более подробно ознакомиться с тем, что такое обычные убытки, которые определяются в первом правиле дела Hadley v.

Baxendale  можно здесь. Мало кто это заметил, в особенности суды общей юрисдикции, но это позитивный шаг в понимании убытков и возможности защиты потерпевшей стороны.

На мой взгляд, непонимание того, что есть обычные убытки, приводит в ряде случаев к отказу в удовлетворении исков в части убытков.

Например, в праве США обычными убытками от того, что вещь, являющаяся капитальным благом, своевременно не доставлена заказчику, является цена аренды этой вещи за весь период просрочки. Здесь не надо доказывать ничего, кроме стоимости аренды вещи.

  Не вижу никаких препятствий в таком же подходе и в российском праве. Обычным последствием несвоевременного предоставления, какой-либо вещи являются либо убытки в виде понесенных расходов на аренду аналогичной вещи, либо убытки от невозможности сдать её в аренду, т.е.

размер упущенной выгоды. В любом случае несвоевременная передачи лицу вещи, которая предназначена для длительного использования (дом, квартира, автомобиль, холодильник и т.п.

) приводит к прямым последствиям, заключающимся в лишении его права пользования такой вещью, которое имеет цену равную стоимости аренды вещи за период просрочки.

При нарушении сроков передачи квартир по ДДУ речь как раз идет о несвоевременной передаче вещи. Какие обычные убытки могут быть  при таком нарушении договора?

На мой взгляд, обычными убытками или general damages, от просрочки исполнения обязательства застройщиком будет стоимость найма квартиры за весь период просрочки.

Лицо, приобретающее жилое помещение либо ютится в более маленьком жилом помещении, либо снимает квартиру; либо при наличии другого жилого помещения могло бы сдавать квартиру.

Лишение его права пользования квартирой на период просрочки является прямым следствием просрочки независимо от того, снимал дольщик квартиру или нет, т.е. вне зависимости от несения реальных расходов.

Отличие обычных убытков от особых (special damages) заключается в том, что здесь не надо доказывать несения расходов (out pocket money), т.е. наличие убытков и причинная связь предполагаются.

Это то же самое, что и определение обычных убытков при прекращение договора или расторжении договора поставки (ст. 393.1 и ч.3 ст. 524 ГК РФ). Отметим, что ч.2 ст. 393.

1 ГК РФ при прекращении договора не требует представления намерений заключить иную сделку, а расчет идет просто из разницы цены договора и рыночной цены, т.е. в данном случае эта разница и есть обычные убытки при прекращении договора.

Таким образом, при прекращении договора законодатель определил, что является обычными или прямыми убытками, а также метод расчета.

Не вижу никаких соображений, препятствующих пониманию обычных или прямых убытков от просрочки передачи квартиры по ДДУ или места в паркинге, в виде стоимости аренды аналогичного имущества за период просрочки, а также при просрочке по любому договору, предусматривающему передачу товара длительного пользования.

В силу изложенного я думаю, что независимо от того, снимал ли дольщик квартиру в период просрочки или нет, обычные убытки равные стоимости найма аналогичной квартиры за период просрочки исполнения обязательства застройщика по ДДУ, должны взыскиваться.

В то же время до реального восприятия такой идеи судебная практика в особенности СОЮ, едва ли, дойдет, так как в нашем праве нет четкого понимания различия обычных и особых убытков.

 Поэтому думаю, что следовало бы в ГК РФ ввести общую норму, определяющую порядок определения обычных убытков от несвоевременной передачи товара или вещи длительного пользования.

На мой взгляд, когда дольщик  снимает квартиру весь период просрочки и нес расходы по оплате за найм, отказывать во взыскании таких убытков нельзя. Если дольщик приобретает однокомнатную квартиру, а нанимал трехкомнатную, то, конечно же, убытки следует исчислять из стоимости найма аналогичной однокомнатной квартиры.

А теперь посмотрим, соответствует ли современная судебная практика изложенным идеям?

Источник: https://zakon.ru/Blogs/vzyskanie_ubytkov_s_zastrojschika_ubytki_za_prosrochku_peredachi_kvartiry/73700

Сфера закона
Добавить комментарий