Предусмотрен ли налог с продажи вновь образованного объекта?

Как рассчитать НДФЛ при продаже недвижимости – изменения с 2017 года

Предусмотрен ли налог с продажи вновь образованного объекта?

Налогообложение и взимание налогов являются древнейшими и одними из основных внутренних функций любого государства, обеспечивающих его существование.

Налоговая система РФ строится в соответствии с положениями Налогового кодекса РФ. Налоги обеспечивают один главных доходов и финансовое обеспечение государства, а взимаются они и с юридических, и с физических лиц посредством обязательных сборов.

С этими реалиями не понаслышке знаком каждый гражданин России, поскольку уплата налогов сопровождает его в жизни повсюду – от получаемой заработной платы, от обладания собственностью на движимое и недвижимое имущество, от получаемой прибыли в своей деятельности, будь то оказываемые услуги, ведение крестьянского хозяйства или бизнеса, и, конечно, от доходов при продаже, дарении, переуступке, наследовании имущества, в том числе и объектов недвижимости.

Гражданский кодекс РФ (статья 130) определяет недвижимость, как объекты, прочно связанные с землёй, то есть те, перемещение которых влечёт несоразмерный ущерб.

К ним, в частности, относятся:

  • земельные участки
  • жилые дома
  • дачи,
  • садовые домики
  • квартиры
  • комнаты
  • приватизированные жилые помещения
  • доля (доли) в перечисленном выше имуществе

Людям, собравшимся продать свою недвижимость, помимо вопросов по сделке, нужно изучить и её детали, связанные с налогообложением.

Поскольку порядок взимания обязательного сбора с физических лиц при продаже объектов недвижимости глобально изменился не столь давно (с 1 января 2016 года), а с 1 января 2017 года вступили в силу новые изменения в Налоговом кодексе РФ, снова регламентирующие сроки, порядок и льготы при исчислении налогов с полученных доходов от продажи объектов недвижимости, то злободневная тема налогообложения тревожит умы владельцев и покупателей недвижимости с неустанным постоянством. Значит, при подготовке к продаже объектов недвижимости нужно опять разбираться с очередными нововведениями.

Обязанность физических лиц по уплате подоходного налога

Подоходный налог (НДФЛ) относится к федеральным базисным налогам, так как именно он обеспечивает главные задачи налогообложения, решаемые государством.

Этот налог определяет порядок назначения налогового «багажа», к которому, в частности, относятся доходы, получаемыми физическими лицами при продаже объектов недвижимости.

Выступившие в договорах по сделкам с недвижимостью в качестве продавцов, дарителей, передатчиков ренты, наследодателями они обязаны уплатить государству некую сумму в виде подоходного налога (за исключением льготных ситуаций, для которых предусмотрено освобождение от налоговой нагрузки).

Подоходным налогом облагается доход от сделки по реализации любого объекта недвижимости – дачи, земельного участка, частного дома, квартиры, комнаты, нежилого строения, незаконченных построек, гаражных боксов, нежилых помещений.

Порядок обложения налогом на доходы физических лиц доходов, получаемых физическими лицами, установлен главой 23 Налогового кодекса РФ.

Налог с продажи объекта недвижимости оплачивает его бывший владелец. Налоговая декларация подаётся в следующем после году после отчетного периода, в течение которого произошла сделка (к примеру, если продажа квартиры произошла в 2017 году, то заплатить налог и сдать отчетность нужно только в 2018 году).

Тот человек, что покупает недвижимость, никакие налоги не платит. Налогоплательщиком он станет в случае продажи своего имущества.

Плательщики налога на доходы физических лиц от реализации объектов недвижимости, находящихся в РФ, разделяются по своему статусу на 2 категории (статья 207 Налогового кодекса РФ):

  1. физические лица, являющиеся налоговыми резидентами РФ
  2. физические лица, получающие доходы от источников в РФ, не являющиеся налоговыми резидентами РФ

Налоговые резиденты РФ

Налоговый резидент РФ – человек, пребывающий на территории России в течение последних непрерывных 12 месяцев не менее 183 календарных дней. Периоды нахождения в стране могут чередоваться с датами отъезда и идти в любой последовательности.

Период нахождения в РФ не прерывается на время отбытия за границу, если целью выезда становятся:

  • учеба или поправка здоровья – на срок менее 6 месяцев
  • выезд к местам добычи нефти и газа, расположенным на морских шельфах
  • загранкомандировки сотрудников государственных или местных органов власти и военнослужащих

Если иностранцы становится налоговыми резидентами РФ, то они обязаны уплачивать налог НДФЛ по целому комплексу доходов (статья 209 Налогового кодекса РФ):

  • с доходов от продажи их российской недвижимости
  • с доходов от продажи иностранцами недвижимости за пределами России
  • с других доходов, даже если они получены за пределами России

Если резиденты РФ продают свою зарубежную недвижимость, то доход от её продажи относится к доходам, полученным от источников за пределами Российской Федерации (подпункт 5 пункта 3 статьи 208 Налогового кодекса РФ).

Этот доход подлежит налогообложению. Освобождение от взимания налога на доходы физических лиц, равно как и при продаже недвижимости на территории России, производится на основании, изложенном в пункте 17.1 статьи 217 Налогового Кодекса РФ.

Иными словами, для резидентов РФ налогообложение дохода и освобождение от него не зависят от места нахождения продаваемой недвижимости (Письмо ФНС России № ЕД-3-3/4062 от 09.11.2012 г.).

Законодательство иностранного государства может предусматривать налогообложение, уровень которого, возможно, будет достаточно существенным и требующим заблаговременного планирования.

Чтобы избежать двойного налогообложения, при уплате НДФЛ в России придётся проанализировать возможность зачёта налога, уплаченного за границей (cтатья 232 Налогового кодекса РФ).

Нерезиденты РФ

Налоговыми нерезидентами являются налогоплательщики, не соответствующие критерию резиденства РФ и не попадающие под перечисленные выше исключения.

Валютные резиденты

Существует ещё один обособленный статус налогоплательщиков подоходного налога (резидентов РФ) – валютные резиденты РФ.

Валютное резидентство определяется ФЗ «О валютном регулировании и валютном контроле» ( №173-ФЗ). По нему, валютными резидентами считаются граждане РФ, проживающие в иностранном государстве не менее 1 года и посещающие Россию хотя бы на 1 день раз в году.

При проживании за рубежом больше года платить российские налоги не потребуется, так как гражданин в этом случае не является налоговым резидентом РФ (за исключением, когда он работает за рубежом, но остаётся налоговым резидентом РФ, или когда он постоянно проживает там на основании вида на жительство).

Валютные резиденты РФ не могут проводить ряд операций, к примеру таких:

  • зачислить на иностранный счёт сумму от продажи любой (не только российской) недвижимости
  • получать на иностранные счета гранты

Как грант, так и доход от продажи недвижимости должны поступить в российский банк, а оттуда они могут быть переведены на заграничные счета. Штраф за нарушение этого требования может достигнуть размера, равного всей вложенной на зарубежный счёт суммы.

С 2018 года налоговый контроль за иностранными счетами российских граждан будет вестись в рамках Cоглашения об автоматическом обмене налоговой информацией между налоговыми органами разных стран (распоряжение Правительства РФ № 834-р от 30 апреля 2016 г.).

Источник: https://www.zemvopros.ru/page_11921.htm

Письмо Департамента налоговой и таможенной политики Минфина России от 5 апреля 2018 г. N 03-04-05/22178 О налогообложении НДФЛ доходов, полученных от продажи земельных участков

Предусмотрен ли налог с продажи вновь образованного объекта?

Департамент налоговой и таможенной политики рассмотрел обращение по вопросу обложения налогом на доходы физических лиц доходов, полученных от продажи земельных участков, и в соответствии со статьей 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) разъясняет следующее.

В соответствии с пунктом 2 статьи 217.1 Кодекса предусмотрено, что доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более.

В случаях, не указанных в пункте 3 статьи 217.1 Кодекса, минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет (пункт 4 статьи 217.1 Кодекса).

В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 и подпунктом 1 пункта 2 статьи 220 Кодекса налогоплательщик при определении налоговой базы по налогу на доходы физических лиц имеет право на получение имущественного налогового вычета в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217.1 Кодекса, не превышающем в целом 1 000 000 рублей.

Исходя из вышеизложенного, если земельный участок находился в собственности налогоплательщика менее пяти лет, доход от его продажи подлежит обложению налогом на доходы физических лиц. При этом налогоплательщик вправе воспользоваться имущественным налоговым вычетом, предусмотренным подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса.

Согласно пункту 1 статьи 11.4 Земельного кодекса Российской Федерации при разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование, за исключением случаев, указанных в пунктах 4 и 6 указанной статьи, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами.

В силу положений пункта 2 статьи 8.1 и статьи 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 41 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ “О государственной регистрации недвижимости” в случае образования двух и более объектов недвижимости, в частности в результате раздела объекта недвижимости, государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются одновременно в отношении всех образуемых объектов недвижимости.

В этой связи, поскольку при разделе земельного участка возникают новые объекты права собственности, а данный объект прекращает свое существование, срок нахождения в собственности образованных при разделе земельных участков для целей исчисления и уплаты налога на доходы физических лиц при их продаже следует исчислять с даты государственной регистрации прав вновь образованных земельных участков.

Данная позиция подтверждена определением Конституционного Суда Российской Федерации от 13.05.2014 N 1129-О.

Одновременно сообщается, что настоящее письмо Департамента не содержит правовых норм, не конкретизирует нормативные предписания и не является нормативным правовым актом.

Письменные разъяснения Минфина России по вопросам применения законодательства Российской Федерации о налогах и сборах, направленные налогоплательщикам и (или) налоговым агентам, имеют информационно-разъяснительный характер и не препятствуют налогоплательщикам, налоговым органам и налоговым агентам руководствоваться нормами законодательства Российской Федерации о налогах и сборах в понимании, отличающемся от трактовки, изложенной в настоящем письме.

Заместитель директора Департамента Р.А. Саакян

Если земельный участок находился в собственности налогоплательщика менее 5 лет, доход от его продажи облагается НДФЛ. При этом налогоплательщик вправе воспользоваться имущественным налоговым вычетом в размере 1 млн руб.

При разделе земельного участка возникают новые объекты права собственности, а первоначальный участок прекращает свое существование. Поэтому срок нахождения в собственности образованных при разделе участков для целей НДФЛ при продаже следует исчислять с даты государственной регистрации прав на вновь образованные участки.

Данная позиция подтверждена Конституционным Судом РФ (определение от 13.05.2014 N 1129-О).

Источник: https://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/71838044/

Новая кадастровая оценка может привести к росту налога на землю и жильё

Предусмотрен ли налог с продажи вновь образованного объекта?

Нас ждёт постепенное повышение. Когда оно завершится, суммы в платёжках станут весьма ощутимыми.

В 2017 году, когда омичам пришли налоговые платёжки за 2016-й за их квартиры, землю или дачные домики, эти платежи увеличились на 2,5%. Как поясняют юристы, далее нас ждёт также повышение, но постепенное. Когда оно завершится, суммы в платёжках станут весьма ощутимыми.

Для разъяснений, каким будет повышение, от чего оно зависит и какова градация, ИА «Город55» обратилось к экспертам и в УФНС по Омской области.

Известно, что сейчас для физических лиц налогооблагаемой базой уже является кадастровая стоимость их имущества. Кадастровая стоимость – это рыночная стоимость, определённая массовым способом.

Для юрлиц налог на имущество, исходя из кадастровой стоимости, взыскивается с 1 января этого года. Об этом принят областной закон.

Местное самоуправление может через решение Горсовета устанавливать льготные ставки для разных категорий граждан, а кого-то вообще освобождать от налога. Это могут быть Герои Советского Союза, Герои России, инвалиды, пенсионеры.

Сейчас в Омске на квартиры и комнаты физлиц предусмотрен налог в размере 0,1% от кадастровой стоимости, на хозяйственные строения или сооружения, площадь которых не превышает 50 квадратных метров и которые расположены на земельных участках для личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства или индивидуального жилищного строительства – также 0,1%. На жилые дома, объекты незавершённого строительства, если проектируемым назначением их является жилой дом, единые недвижимые комплексы, в состав которых входит хотя бы один жилой дом – 0,3%.

На гаражи с этого года после решения Горсовета в мае 2017-го налог составит 0,3%. До того с ноября 2015 года ставку по ним подняли до 1,5%. Майское решение, напомним, вызвало бурные обсуждения и возражения со стороны тогдашнего вице-мэра и директора департамента финансов и контроля Инны Парыгиной.

Предусмотрено постепенное повышение ставки для объектов, включённых в перечень, определяемый в соответствии с пунктом 7 статьи 378.2 Налогового кодекса, а также предусмотренных абзацем вторым пункта 10 этой же статьи – до 0,5% в 2018 году, 1,0% в 2019-м, 1,5% в 2020-м, 1,8% в 2021-м, 2,0% в 2022-м.

В пункте 10 объекты оговорены так: «В случае, если объект недвижимого имущества образован в результате раздела объекта недвижимого имущества или иного соответствующего законодательству Российской Федерации действия с объектами недвижимого имущества, включенными в перечень по состоянию на 1 января года налогового периода, указанный вновь образованный объект недвижимого имущества при условии соответствия его критериям, предусмотренным настоящей статьей, до включения его в перечень подлежит налогообложению по кадастровой стоимости, определенной на день внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений, являющихся основанием для определения кадастровой стоимости такого объекта».

В пункте 7 же имеются в виду такие объекты, как административно-деловые центры и торговые центры и помещения в них.

А также нежилые помещения, назначение, разрешённое использование или наименование которых в соответствии со сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости, или документами технического учёта (инвентаризации) объектов недвижимости предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания, которые для этого и используются.

И только если кадастровая стоимость объекта превышает 300 млн рублей, для него действует ставка в 2%.

При этом, как рассказали ИА «Город55» в УФНС, общая сумма по этому виду налогообложения в 2017 году примерно осталась на том же уровне, что и в 2016-м. Для кого-то платежи выросли, для кого-то – немного уменьшились.

Как сообщила редакции одна из рядовых налогоплательщиц, за 2016 год её платёж за однокомнатную квартиру составил всего 14 рублей. Кроме того за 1/3 земельного участка под частным домом в Центральном округе – 291 рубль.

Оспорить можно

Если налогоплательщик недоволен размером налога, то у него есть право через изменение кадастровой стоимости налогооблагаемого объекта оптимизировать налогооблагаемую базу.

Если человек обнаружил, что его имуществу завысили кадастровую стоимость, он может оспорить её через комиссию при Росреестре, подав заявление и предварительно заказав отчёт о рыночной стоимости и установить кадастровую стоимость через индивидуальную рыночную оценку.

Комиссия рассмотрит заявление и может установить кадастровую стоимость в размере рыночной. Всё это можно сделать, чтобы минимизировать затраты.

Другой вариант – пойти в суд, он более затратный. При нём нужно привлекать квалифицированных юристов, расходовать деньги на судебные издержки.

Хотя сейчас стоимость отчёта о рыночной стоимости земельного участка и стоимость юридических услуг можно взыскивать с государственных органов в процессе установления кадастровой стоимости в размере рыночной. Хотя в любом случае процедура это длительная.

В суде первой инстанции времени уйдёт полтора-два месяца, решение, как правило, сразу в законную силу не вступает, даётся срок на обжалование. С учётом обжалования всё может растянуться на 6-9 месяцев. В комиссии всё оперативнее.

«Насколько я понимаю, отношение к физическим лицам в комиссии достаточно лояльное, а вот у юрлиц более тщательно смотрят и отчётность, и так далее», – отметил юрист Александр Дмитренко, специализирующийся на вопросах недвижимости и земли.

По закону сейчас проводится периодическая кадастровая переоценка земельных участков. В последний раз она прошла в Омской области в 2014 году, она коснулась свыше 650 тысяч участков. Для налогообложения новую оценку стали применять с 1 января 2016 года. У кого-то она могла повыситься, у кого-то – понизиться.

Причина в том, что методология её определения сейчас далеко не совершенна. В свою очередь у этого причин много. В кадастре бывает много недоразумений. Как определяются факторы стоимости – к этому тоже есть вопросы. Как подбираются аналоги – это тоже влияет. Изначально в идеале нужно было бы применять рыночную стоимость.

Но если делать о ней индивидуальные отчёты, то это очень дорого для бюджета. Поэтому для минимизации затрат применяется массовая оценка. Хотя у каждого земельного участка в 2014 году были индивидуализирующие признаки – расстояние до магистралей, до реки, наличие теплоснабжения, электричества, определённые факторы благоустройства.

Кроме того – удалённость от стратегических объектов.

«Яркий пример несовершенства методологии – случай, когда уже в 2013 году при оценке объектов капитального строительства на Левом берегу в «хрущёвке» трёхкомнатная квартира по стоимости оказалась на уровне 11 миллиардов рублей. Вот на этом примере можно говорить о несовершенстве методологии.

Как я понимаю, методология должна исключать вот такие «выбросы». Этот «выброс» был космический и абсурдный. Но он уже прошёл в отчёте и никто не обратил на него внимания.

Это потом, когда уже начали разбираться, оказалось, что это площадь квартиры перепутали с инвентарным номером, который обозначен шестизначным числом. Соответственно программный продукт должен быть таким, чтобы вот эти «выбросы» отсеивались.

Или если бы стоимость квартиры оказалась три копейки – я утрированно говорю. Тоже «выброс». Такие случаи, может быть, и тоже есть – ведь никто не побежит оспаривать, мы не знаем.

И нужно, чтобы живой оператор видел эти «выбросы» и думал, в чём причина, что делать с этими участками», – добавил Дмитренко.

Шаг навстречу

Если же оценивать то, как кадастровая стоимость земли изменялась, начиная с 2007 года, то вот тогда было много проблем. Методологии были ещё более несовершенны и кадастровая стоимость по некоторым участкам могла превышать рыночную в 35-38 раз. Это позволял тогдашний несовершенный программный продукт.

Владельцы земли поднимали настоящий бунт, подавали иски в суд. Когда до губернатора Леонида Полежаева донесли масштаб проблемы, он отдал распоряжение следующую оценку провести на год раньше, чем она могла пройти – в 2011-м.

Её проводило уже областное БТИ, причём очень качественно, советуясь с аналитиками рынка недвижимости, получая от них полезную информацию.

Оценка в 2014 году тоже была относительно лояльной, потому что её проводили оценщики из Уфы, процесс был прозрачным и сопровождался публикациями в СМИ. Хотя эта оценка крайне не устраивала мэрию Омска.

Её чиновники всё время сравнивали её с оценкой 2007 года и считали, что теперь оценка очень сильно занижена. Хотя сравнивать в любом случае нужно с рыночной оценкой, а не с той, что была тогда.

Задача оценщика – привести кадастровую оценку близко к рыночной, если будет отклонение в 25-30%, то это не трагично.

Дачные домики – это уже объекты капитального строительства, как и квартиры, и облагаются налогом отдельно. Хотя и дачные домики бывают разные.

Можно и купить в каком-то товариществе четыре расположенных встык участка и построить там большой коттедж.

Или есть реальный пример, когда в дачном кооперативе предприниматель на нескольких выкупленных участках и построил большой домик, и создал производственную базу. И как член садоводческого товарищества пользуется льготами.

На квартиры сейчас налоговые ставки достаточно лояльные. Но многое зависит от стоимости квартиры.

Далее повышение кадастровой стоимости может произойти после проведения новой кадастровой оценки. Она, скорее всего, пройдёт как раз в 2018 году. При этом не факт, что для квартир, рыночная стоимость которых упала, понизят их кадастровую стоимость.

«Как поступает оценщик? Он берёт предложения на рынке недвижимости, которые есть. Если бы брали информацию о реальных сделках, тогда да. А теперь посмотрим, что пишут у нас в газетах о недвижимости. Открываешь, смотришь предложения и можно увидеть, сколько квартира висит на продаже.

Год, шесть месяцев… То есть её никто не покупает, но цена держится одна и та же. Соответственно у оценщика возникает вопрос корректировки. Насколько он будет точно или неточно корректировать – это его дело. Насколько оценщик учитывает реальное состояние рынка недвижимости? Вот это его главная задача.

Потому что у нас же и бензин дорожает, когда нефть дешевеет. Это только у нас такое возможно. Соответственно реальный рынок недвижимости уже замёрз, и цены понемногу опускаются, а кадастровая стоимость может вырасти. Поэтому и к заказчику оценки много вопросов, насколько он спланирует техзадание, насколько он качественно проверит эту работу.

И если будут привлекаться аналитики недвижимости Омска, а они у нас неплохие, и предварительные результаты оценки будут опубликованы или доступ к ним будет у общественности, то и аналитики смогут подать реплику: «Вы не отражаете реальный рынок, потому что у вас кадастровая стоимость примерно во столько-то раз превышает рыночную.

Давайте всё-таки будем приводить в соответствие. Задача оценщика-то как раз и заключается в том, чтобы отклонения были не больше 30%», – добавил Дмитренко.

С другой стороны заказчик не слишком заинтересован в большом повышении кадастровой стоимости – иначе будет волна и недовольства, и неплатежей. Ему, получается, нужен баланс – чтобы и бюджет пополнялся, и не было волны. Подобная волна была в 2008 году, когда по России в судах рассматривались примерно 400 дел о кадастровой переоценке, и из них 300 – в Омске.

Источник

Источник: http://www.srosvod.ru/news/2018/02/2464

Сфера закона
Добавить комментарий