Признание сделки купли продажи недействительной

Признание сделки купли-продажи недействительной(это НАДО ЗНАТЬ)

Признание сделки купли продажи недействительной

Признание Договора купли-продажи квартиры(дома) недействительным означает, что заключенный договор не несет в себе никаких описанных в нем юридических последствий, причем, с самого момента его заключения (п.1, ст. 167 ГК РФ). Таким образом такой договор как-бы «не считается» – Продавец как-бы не продавал, а Покупатель как-бы не покупал.

Договор купли-продажи квартиры (ДКП) может оказаться недействительным либо в результате оспаривания сделки, либо в результате ничтожности (юридический термин) самой сделки (п.1, ст. 166 ГК РФ). Поясним кратко, в чем разница между оспоримой и ничтожной сделками.

Оспаривание сделки купли-продажи квартиры

Оспоримой сделкой называют такую сделку, которая требует признания своей недействительности в суде, при наличии на то серьезных законных оснований.

Оспаривание сделки и договора купли-продажи квартиры подразумевает обращение заинтересованных лиц в суд с иском о том, что при заключении ДКП их права на квартиру не были учтены, или были нарушены. Например, наследник, чьи права не были учтены при распоряжении наследством (квартирой), может подать иск в суд о признании недействительной сделки по распоряжению этим имуществом.

В оспоримых сделках закон предоставляет человеку самому решать, прибегать ли к судебной форме защиты своего права, или нет (например, договориться с другой стороной полюбовно).

Результатом оспаривания сделки с недвижимостью может стать решение суда о ее недействительности (или действительности), исходя из обстоятельств дела.

Какие сделки признаются ничтожными

Ничтожной сделкой называется та сделка, которая была заключена с очевидным нарушением законодательства с самого начала. Другими словами, это сделка, которая не имела права быть заключенной в принципе. Она бесспорно и однозначно недействительна.

Например, это случай, когда Продавец квартиры не имел права ее продавать (например, подделал документы), или сделка с малолетним была зарегистрирована (каким-то чудом), что прямо запрещено законом. Т.е. нарушение законодательства налицо, спорить не о чем – и поэтому сделка признается ничтожной.

Ничтожная сделка недействительна в силу своего характера (характера нарушения закона), а не в результате решения суда. Т.е. она становится недействительной при установлении самого факта такого нарушения. Однако требование о признании факта ее ничтожности может быть заявлено в суд.

Виды ничтожных сделок

Сделка купли-продажи квартиры считается ничтожной, если она заключена с определенными нарушениями закона. Перечень таких нарушений указан в ГК.

Согласно ГК ничтожными являются следующие сделки:

Сделки, нарушающие закон, и при этом посягающие на права третьих лиц (п. 2, ст. 168 ГК РФ); «третьи лица» здесь – ключевой фактор, т.к. сделки «просто нарушающие закон» относятся к оспоримым (об этом ниже). 

Сделки, совершенные с целью, противной основам правопорядка и нравственности (ст. 169 ГК РФ); здесь предполагается умышленное противоправное действие, например, продажа квартиры по поддельным или недействительным документам. 

Сделки, заключенные с недееспособными лицами (ст .171 ГК РФ). 

Сделки, заключенные с малолетними, т.е. с лицами до 14 лет (ст. 172 ГК РФ); например, когда 13-летний ребенок поставил свою подпись на договоре (хотя за него это должны делать родители или опекуны). 

Мнимые (фиктивные) сделки, т.е. сделки, совершенные для вида, без намерения создать реальные правовые последствия (ст. 170 ГК РФ); например, мнимое («понарошку») дарение имущества должником, с целью избежать описи или ареста этого имущества. 

Притворные сделки, т.е. сделки, прикрывающие собой другие сделки (ст. 170 ГК РФ); например, когда формальной сделкой дарения прикрывается фактическая сделка купли-продажи с реальной передачей денег. 

Сделки с имуществом, распоряжение которым законодательно запрещено или ограничено, в т.ч. продажа имущества должником или юрлицом-банкротом (ст. 174.1 ГК РФ). 

Разница между оспоримой сделкой и ничтожной заключается также в том, что к ним применяется разный срок исковой давности. К оспоримым сделкам – один год, к ничтожным сделкам – три года, с возможностью увеличения этого срока до 10 лет (ст. 181 ГК РФ).

Таким образом, при подготовке сделки Покупателю квартиры следует, как минимум, исключить признаки ничтожной сделки (см. выше), а затем постараться не допускать серьезных поводов для оспаривания сделки (см. ниже). Продавцу об этом можно не очень беспокоиться – в худшем случае квартира просто вернется ему назад через суд.

Основания для признания сделки купли-продажи квартиры недействительной

Оснований недействительности сделок может быть множество.

Помимо указанных выше оснований ничтожности, сделка может быть также оспорена, и признана недействительной по целому ряду причин.

В общем случае, недействительной суд может признать любую сделку, не соответствующую требованиям закона или иного правового акта (п.1, ст. 168 ГК РФ).

Чтобы это случилось, в суд должен быть подан иск о признании сделки недействительной, и о применении последствий этой недействительности.

Такой иск могут подать как сторона сделки, так и другие заинтересованные лица, а также органы местного самоуправления (например, Органы опеки и попечительства), или прокуратура.

В результате сделка становится оспоримой, и ее дальнейшая судьба зависит от решения суда.

Законодательство указывает, что сделка купли-продажи квартиры может быть оспорена и признана недействительной, если:

Сделка совершена без необходимого в силу закона согласия третьего лица или государственного органа (ст. 173.1 ГК РФ); например, квартира, полученная по договору ренты, продана без согласия на то рентополучателя.

Сделка совершена несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет (ст. 175 ГК РФ); например, продажа квартиры 17-летним собственником без согласия на то его родителей.

Сделка совершена лицом, ограниченным судом в дееспособности (ст. 176 ГК РФ); например, квартира была им продана без согласия своего попечителя и/или без разрешения Органов опеки и попечительства.

Сделка совершена лицом, не способным понимать значение своих действий или руководить ими (ст. 177 ГК РФ); например, Продавец квартиры был пьян в момент сделки, или был под действием наркотиков, или находился в состоянии аффекта (если он сможет затем это доказать, что крайне сложно).

Сделка совершена под влиянием существенного заблуждения (ст. 178 ГК РФ); т.е.

сделка, неверно или искаженно выражающая волю стороны; например, если сторона сделки допустила очевидную описку или опечатку в Договоре купли-продажи квартиры (ДКП); или если Продавец докажет, что он не знал реального положения дел, и никогда не подписал бы договор, если бы знал о его реальных последствиях для себя.

Сделка совершена под влиянием обмана, угрозы, насилия или стечения тяжелых обстоятельств (ст. 179 ГК РФ); например, Продавец, попав в криминальную историю, вынужден был продать квартиру за полцены, а Покупатель этим сознательно воспользовался («кабальная сделка»).

В частности, сделка с квартирой также может быть признана судом недействительной, когда:

— на приобретенную у наследника квартиру имеют право другие наследники ее бывшего владельца («неучтенные» наследники подают иск);

— не получено согласие супруга(-ги) на продажу квартиры, являющуюся совместной собственностью супругов (несогласный ​супруг может подать иск);

— в результате сделки оказались нарушенными права несовершеннолетних (например, не выполнено условие, указанное в Разрешении Органов опеки и попечительства), или не выполнено условие применения материнского капитала;

Таким образом подводя итоги данной статьи Региональное Агентство Недвижимости просит вас покупать обьекты недвижимости у проверенных временем, и легальных Агентств Недвижимости, которые делают юридический анализ документов, и несут ответственность.

Многие скажут: Да риэлторы(Агентства) берут такие деньги за воздух, ничего не делают  и т.д., или : Да у меня ,,Знакомый Юрист сделает за –во много раз дешевле– данный ваш юрист не несет ответственности за проведенную сделку, он лишь делает ДКП(договор купли-продажи) на основании вами же предоставленных документов.

Всем удачных сделок, счастливых заселений и долгой крепкой жизни- Ваше РАН. 

в написании статьи спасибо

Источник: http://ranklv.ru/news/priznanie-sdelki-kupli-prodazhi-nedejstvitelnojeto-nado-znat.html

Какие сделки могут быть признаны недействительными?

Признание сделки купли продажи недействительной

Для покупателей недвижимости одной из “страшилок” является некая теоретическая возможность признания сделки недействительной. Для того, чтобы обезопасить себя, покупатели обращаются в агентство недвижимости за гарантией законности сделки. Что же такое “недействительная сделка”? В каких случаях можно оспорить договор купли-продажи? Об этом в нашей статье.

Согласно статье 167 Гражданского Кодекса Республики Беларусь, сделка является недействительной по основаниям, установленным Гражданским Кодексом или иными законодательными актами: 

  • В силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка).
  • Независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Сроки исковой давности и возможность их восстановления

По оспоримым сделкам срок исковой давности – 3 года с момента, когда лицо узнало о нарушенном праве, по ничтожным сделкам – 10 лет.

Иск об установлении факта ничтожности сделки и о применении последствий ее недействительности может быть предъявлен в течение 10 лет со дня, когда началось ее исполнение. На практике лица могут ходатайствовать суду о восстановлении пропущенных сроков, и такие ходатайства удовлетворяются.

Следовательно, то, что квартира находится в собственности текущего продавца более 10 лет, не гарантирует невозможность оспаривания предыдущих сделок.

Основания признания сделки недействительной

Все основания перечислены в статьях 169-180 Гражданского Кодекса.

1. Сделки, совершение которых запрещено законом 

При наличии умысла у обеих сторон на совершение сделки, совершение которой запрещено законодательством, все полученное (причитающееся) сторонами по сделке взыскивается в доход Республики Беларусь. 

Если умысел был у одной из сторон, то эта сторона возвращает другой все, полученное по сделке. А все, что причиталось добросовестной стороне, взыскивается в доход государства.

К примеру, запрещена сделка с недвижимостью, находящейся под действующей ипотекой. А также с недвижимостью, приобретенной по льготному кредиту. Квартиру нельзя продать до полного погашения кредита. 

В случае досрочного погашения необходимо получить отказ местных исполнительных и распорядительных органов от приоритетного права покупки такого помещения. Понадобится и согласие от этих же органов на продажу недвижимости в следующих случаях:

  • По специальным основаниям: переезд в другую местность, расторжение брака, смерть собственника жилья и т. п.
  • При улучшении жилищных условий собственником жилья путем строительства, реконструкции или приобретения жилого помещения. 

2. Мнимые и притворные сделки 

Мнимой считается сделка, при которой были совершены действия, призванные создать иллюзию заключения сделки и возникновения соответствующих ей правоотношений.

Например, с целью сокрытия имущества от фискальных или правоохранительных органов, родственники заключили договор купли-продажи квартиры, но при этом деньги не были переданы, а просто изменился собственник.

В такой ситуации сделка может быть признана мнимой. 

Притворной является сделка, если у сторон имелось намерение совершить сделку, но не в виде купли-продажи. Такая сделка “прикрывает” собой другую сделку. Распространены случаи, когда куплю-продажу недвижимости “прикрывает” дарение или мена. Например, стороны вместо договора купли-продажи заключили договор дарения, а деньги реально передавались.

Сделки между родственниками нередко признаются притворными или мнимыми. Это вопрос понимания сути сделки. Нередко люди без задней мысли совершают сделку, которая в дальнейшем признается мнимой или притворной. Просто из-за правовой неграмотности. Например, вместо договора ренты, стороны в действительности заключили договор купли-продажи. 

3. Сделки, недействительные по субъекту

К данной категории относятся сделки, заключенные с гражданами:

  • Признанными недееспособными;
  • Ограниченными судом в дееспособности;
  • Малолетними (до 14) или несовершеннолетними (от 14 до 18);
  • Не способными понимать значение своих действий и руководить ими. 

Вышеуказанные лица вправе осуществлять сделки  с недвижимостью с согласия их законных представителей: родителей, усыновителей, попечителей, опекунов. 

Лицо не вправе осуществить сделку с недвижимостью самостоятельно, например, если ему 12 лет, даже не смотря на то, что оно является собственником квартиры.

4. Сделки, совершенные под влиянием

Под влиянием понимается: заблуждение, обман, насилие, злонамеренное соглашение представителя одной стороны с другой стороной, вследствие стечения тяжелых обстоятельств. 

Несколько лет назад в Бобруйске произошел случай, который подходит в качестве примера. Мошенник втирался в доверие к собственникам жилья, склонял к злоупотреблению спиртным. Путем обмана этих лиц преступник получал доверенности на осуществление сделок, а потом продавал квартиры. Это пример сделок, совершенных под влиянием обмана.

5. Сделки юридического лица, выходящие за пределы его полномочий, а также совершенные лицами с выходом за пределы предоставленных полномочий

Примером может служить продажа недвижимости директором общества, в контракте у которого есть положение, запрещающее распоряжаться имуществом общества единолично, без проведения собрания участников.

6. Сделки, которые не соответствуют требованиям законодательства

Данное положение в отношении недействительных сделок применяется крайне редко, оно имеет общий смысл и применяется, когда в законе отсутствует конкретное указание на оспоримость такой сделки или если не предусмотрены иные последствия нарушения.

Недействительная сделка не влечет юридических последствий и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая сторона обязана возвратить все полученное по сделке.  

На практике это означает, что квартира должна быть возвращена продавцу, а покупателю должны вернуть уплаченные за квартиру деньги. Если квартиру при помощи судебных исполнителей у покупателя истребовать относительно просто, то получить от продавца деньги бывает крайне сложно. 

Обычно, спустя годы судов, деньги реально потрачены или их скрывают, а значит их будут взыскивать из доходов продавца, если они есть. 

Еще возможна ситуация, что квартира выбыла из собственности продавца помимо его воли, в результате действий мошенников. Тогда ущерб покупателю должны будут компенсировать за счет этих мошенников. По таким уголовным статьям у мошенников конфискуется имущество в доход государства, сами они садятся в исправительное учреждение на годы. Вопрос возврата денег может растянуться на десятилетия.

Важно учитывать то, что оспорена может быть не только сделка, на основании которой квартира находится в собственности продавца, но и ранее совершенные сделки. В таком случае все последующие сделки также будут признаваться недействительными. 

Признание сделок недействительными – это одна из больших групп риска при купле-продаже недвижимости. В рамках этой группы мы привели далеко не все примеры угроз. Не стоит недооценивать сложность и важность процедуры экспертизы юридической истории объекта. Такую проверку может сделать только узкоспециализированный специалист.

При проведении сделок с недвижимостью покупатель является более уязвимой стороной.

Если сделка проходила без посредничества риэлтора, у покупателя нет договора на риэлторские услуги по проверке объекта недвижимости, то покупатель не сможет воспользоваться законодательством о защите прав потребителей.

Такая сделка не застрахована, поэтому может привести к потере денежных средств и долгим судебным разбирательствам с непредвиденным результатом. Правильно оценивайте риски и пусть ваша сделка будет безопасной!

Была полезна статья? Поделитесь с друзьями в соцсетях.

Источник: https://avangard-n.by/articles/nedeystvitelnost-sdelok.html

Признание договора купли продажи недействительным – судебная практика

Признание сделки купли продажи недействительной

  • 1.Ставропольский краевой суд (Ставропольский край) – Гражданские и административные …года между Ковган О.А. и Бритаевым А.Д., не соответствуют требованиям статей 209, 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, вследствие чего в силу требований статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации ничтожны и недействительны с момента их совершения. Договор аренды земельного участка №2858 от 16 августа 2013 года, заключенный между Администрацией города-курорта Кисловодска …
  • 2.Ростовский областной суд (Ростовская область) – Гражданские и административные …кассационной жалобе указывает на то, что суд апелляционной инстанции не принял во внимание то обстоятельство, что при заключении оспариваемых истцом на основании пункта 1 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации договора купли-продажи от 25 ноября 2014 года, заключенного между Середа Ф.Г. и Бабанским В.В., договора купли-продажи от 25 февраля …
  • 3.Азнакаевский городской суд (Республика Татарстан ) – Гражданские и административные …предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.Статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации определено за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если …
  • 4.Калманский районный суд (Алтайский край) – Гражданские и административные …между сторонами по делу заключен договор купли-продажи земельного участка и квартиры, расположенных но адресу: . Полагала, что данная сделка недействительна на основании положений ст. 177 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), поскольку в период заключения договора купли-продажи она не понимала значение своих действий и смысл договора, обстоятельств произошедшего не помнит, …
  • 5.Калининский районный суд г. Челябинска (Челябинская область) – Гражданские и административные …или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, то есть повлекла неблагоприятные для него последствия. (п.2 ст. 166 ГК РФ).В силу п.1 ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных п.2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не …
  • 6.Чернянский районный суд (Белгородская область) – Гражданские и административные …доказать безденежность договора займа, исходя из общего правила распределения обязанностей по доказыванию (ст. 56 ГПК РФ), возлагается на заемщика.В соответствии с п. 1 ст. 179 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием насилия или угрозы, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. Сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной …
  • 7.Люберецкий городской суд (Московская область) – Гражданские и административные …сделки вытекает, что она может быть лишь прекращена на будущее время, суд, признавая сделку недействительной, прекращает ее действие на будущее время.В соответствии со ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не …
  • 8.Назрановский районный суд (Республика Ингушетия) – Гражданские и административные …ГК Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.Согласно ст. 168 ГК Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона …
  • 9.Октябрьский районный суд г. Ставрополя (Ставропольский край) – Гражданские и административные …на нее. Сама же постройка не считается недвижимостью и не подлежит государственной регистрации. Сделки, направленные на распоряжение самовольной постройкой, ничтожны как противозаконные на основании статей 168 , 169 ГК РФ. К ним должны применяться последствия, указанные в статье 169 ГК РФ.Статьей 3 Федерального закона от 17.11.1995 № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности …
  • 10.Приволжский районный суд г. Казани (Республика Татарстан ) – Гражданские и административные …предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты за нее. Статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает …

Страницы← предыдущаяследующая →

Источник: https://sudact.ru/practice/priznanie-dogovora-kupli-prodazhi-nedejstvitelnym/

Основания для признания сделки недействительной — PRAVO.UA

Признание сделки купли продажи недействительной

12 января 2005 года коллегия судей Судебной палаты по гражданским делам Апелляционного суда г. Киева рассмот­рела в открытом судебном заседании в г. Киеве дело по апелляционной жалобе гражданки Ф.

на решение Шевченковского районного суда г. Киева от 6 октября 2004 года по гражданскому делу по иску гражданина Р. к гражданке Ф., 3-е лицо: частный нотариус К.

Киевского городского нотариального округа, о признании договора купли-продажи квартиры недействительным.

Заслушав доклад судьи, пояснения лиц, явившихся в судебное заседание, проверив материалы дела и доводы апелляционной жалобы, коллегия судей установила следующее.

19 мая 2003 года гр-н Р. обратился в суд с иском к гр-ке Ф., 3-е лицо: частный нотариус К. Киевского городского нотариального округа, о признании договора купли-продажи квартиры № ** по ул. Нагорной, ** в г. Киеве недействительным.

В нем он отмечал, что 19 мая 2000 года между ним и ответчицей у частного нотариуса Киевского городского нотариального округа был заключен договор купли-продажи квартиры, которая была совершена за 894 грн, о чем указано в договоре.

Поскольку он болеет неизлечимой болезнью, постоянно находится в психологической и психической депрессии, страдает атеросклерозом и расстройством памяти в силу своего преклонного возраста, на момент заключения сделки купли-продажи квартиры он не мог понимать значения своих действий. Ответчица обещала ему, что если он подпишет договор купли-продажи квартиры, то она будет присматривать и содержать его до смерти. Однако после заключения договора ответчица деньги за квартиру ему не отдала, материальной помощи не предоставляла, не присматривала за ним, стала выгонять его из квартиры.

Представитель истца в судебном заседании иск поддержала, дополнительно указала, что незадолго до заключения договора купли-продажи квартиры истец перенес тяжелую утрату — смерть жены, потом сам перенес несколько операций, в том числе и онкологическую.

Ввиду всех этих обстоятельств истец на время заключения договора купли-продажи спорной квартиры находился в таком психическом состоянии, что не мог понимать, какую сделку он заключает и какие последствия это влечет за собой.

Просила иск удовлетворить и признать договор купли-продажи квартиры недействительным на основании статьи 55 ГК Украины (в редакции 1963 года).

Решением Шевченковского районного суда г. Киева от 6 октября 2004 года иск удовлетворен.

Признан недействительным договор купли-продажи квартиры, удостоверенный частным нотариусом К. Киевского городского нотариального округа.

Стороны приведены в первоначальное состояние.

Истцу возвращена в собственность спорная квартира и взысканы с него в пользу ответчицы 893 грн 51 коп.

В апелляционной жалобе гр-ка Ф. просит отменить решение как вынесенное с нарушением норм материального и процессуального права и принять новое решение об отказе в удовлетворении иска гр-на Р.

Апелляционная жалоба подлежит удов­летворению, а решение Шевченковского районного суда г. Киева от 6 октября 2004 года отмене как вынесенное с нарушением норм материального и процессуального права.

Судом установлено, что решением Шевченковского районного суда г. Кие­ва от 20 марта 2000 года за гр-ном Р. было признано право пользования жилым помещением в спорной квартире.

В дальнейшем квартира была им приватизирована.

19 мая 2000 года гр-н Р. продал квартиру гр-ке Ф., а последняя на основании пункта 4 данного договора передала ему 894 грн в качестве оплаты.

Данные обстоятельства подтверждаются доказательствами, наличествующими в материалах дела, и показаниями самих сторон.

Согласно статье 55 ГК Украины, сделка, заключенная гражданином, хотя и дее­способным, но на момент ее заключения находившимся в таком состоянии, когда он не мог понимать значения своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина.

Удовлетворяя иск гр-на Р., признавая спорный договор купли-продажи квартиры недействительным, суд первой инстанции ссылался на акт амбулаторной судебно-психиатрической экспертизы, согласно которому на период заключения договора истец был существенно ограничен в способности понимать свои действия и руководить ими.

Тем не менее данный вывод экспертизы не является категорическим и не включает в себя данных, в каких именно пределах истец был ограничен понимать значение своих действий.

Впервые психолого-психиат­рическое ­обследование истец прошел в июле 2001 года во время рассмотрения указанного гражданского дела. Обследование было проведено на основании запроса частного адвоката Г.

Согласно требованиям статьи 62 ГПК Украины, суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основывающемуся на всестороннем, полном и объективном рассмотрении в судебном заседании всех обстоятельств дела в их совокупности, руководствуясь законом.

Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

В соответствии с частью 2 статьи 32 ГПК Украины факты, установленные судебным решением, вступившим в законную силу по одному гражданскому делу, не доказываются снова при рассмотрении других гражданских дел, в которых принимают участие те самые лица.

Так, решением Шевченков­ского районного суда г. Киева от 2 декабря 2002 года по указанному гражданскому делу, оставленным без изменений определением Судебной коллегии по гражданским делам Апелляционного суда г.

Киева от 14 марта 2003 года и определением коллегии судей Судебной палаты по гражданским делам Верховного Суда Украины от 11 августа 2003 года в удовлетворении иска о признании договора купли-продажи спорной квартиры недействительным на основании статьи 57 ГК Украины — стечении тяжелых обстоятельств, отказано.

Решением установлено, что пос­ле смерти 27 ноября 1999 года жены, гр решал вопрос признания за собой права на жилье в спорной квартире.

Целенаправленные, последовательные действия истца свидетельствуют о его нормальном психологическом состоянии. Стороны добровольно подписали указанный договор, что подтвердили в судебном заседании.

Судом установлено из пояснений самого истца, что единственной причиной его претензий к истице является то, что она предложила ему за квартиру мало денег.

Тем не менее, в соответствии с требованиями статьи 228 ГК Украины, стоимость продаваемого имущества определяется по договоренности сторон.

На основании изложенного коллегия судей считает, что исковые требования Р. к ответчице удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь статьей 55 ГК Украины, статьями 32, 301, 305, 309, 314 ГПК Украины, коллегия судей решила следующее:

апелляционную жалобу гр-ки Ф. удов­летворить;

решение Шевченковского районного суда г. Киева от 6 октября 2004 года отменить и принять новое решение следующего содержания:

«В иске гражданина Р. к гражданке Ф. о признании договора купли-продажи квартиры недействительным отказать.

Решение может быть обжаловано в кассационном порядке в Верховном Суде Украины на протяжении одного месяца через суд первой инстанции».

(Решение Апелляционного суда г. Киева от 12 января 2005 года. Дело № 22-8911. Председательствующий — Ратникова В.М. Судьи — Прокопчук Н.О., Синчук Т.А.)

Источник: https://pravo.ua/articles/osnovanija-dlja-priznanija-sdelki-nedejstvitelnoj/

Признание сделки купли-продажи квартиры недействительной

Признание сделки купли продажи недействительной

Сделка купли-продажи недвижимости может быть отменена, если последствия ее наступления нарушают права участников или третьих лиц. Оспорить договор и признать его недействительным можно только в судебном порядке при наличии законных оснований и доказательств.

Особенность передачи недвижимости по договору купли-продажи в том, что право собственности возникает о покупателя только с момента государственной регистрации права в Росреестре.

После отмены договора судом выносится решение о возврате сторонами имущества, которое являлось объектом неправомерного соглашения. Если право собственности на квартиру зарегистрировано, то решение суда о признании сделки недействительной является основанием для отмены договора и перехода права к прежнему собственнику.

Можно ли признать сделку купли-продажи квартиры недействительной

Любая сделка может быть признана недействительной, если ее совершение нарушает права участников или третьих лиц. Согласно ст. 166 ГК РФ, договор купли-продажи не может иметь правовых последствий по основаниям оспоримости или ничтожности.

Оспоримая сделка признается недействительной в судебном порядке и только при наличии доказательств.

Например, дееспособный гражданин заключил договор купли-продажи квартиры и оформил сделку. Однако в дальнейшем, становится известно, что уже в тот момент продавец не мог понимать значения своих действий.

Договор купли-продажи может быть признан ничтожным, если известно, что он изначально был заключен с явным нарушением закона. Отмена сделки происходит также в судебном порядке, однако не для возможности ее оспаривания, а для применения последствий недействительности.

Основания для признания ничтожности договора

Существуют следующие основания и примеры признания договора купли-продажи ничтожным:

  • Нарушение требований закона или прав третьих лиц, например, если квартира обременена правом пользования другого гражданина, однако в договоре это условие отсутствует.
  • Противоречие основам нравственности и правопорядка — имущество приобретено по поддельным документам.
  • Мнимая сделка — продажа недвижимости совершена лишь для вида, например, гражданин передает квартиру близкому человеку, чтобы избежать обращения взыскания на него.
  • Притворная сделка — совершенная на иных условиях — имущество продано по существенно отличающейся в договоре стоимости, с целью избежать последующего налогообложения.
  • Отчуждение недвижимости произошло от имени недееспособного или несовершеннолетнего гражданина без разрешения органов опеки и попечительства.
  • Сделка совершена с нарушением запрета на распоряжение, например, при вынесенном решении суда об аресте имущества.

Как оспорить договор купли-продажи квартиры

Оспорить сделку в судебном порядке вправе только ее участники, права которых были нарушены. В исключительных случаях, если третье лицо пострадало от событий заключенного договора и иного способа восстановить нарушенное право не имеется, то он также вправе обратиться в суд для оспаривания.

При обращении в суд необходимо учитывать сроки исковой давности, установленные для каждого вида сделок.

  • По оспоримым он составляет один год и исчисляется с момента, когда лицо узнало о нарушении своих прав и имело возможность обратиться в суд, например, если была продана квартира, являющаяся наследственной массой, а после продажи обнаружилось завещание, согласно которому доля или целая часть квартиры принадлежит третьему лицу.
  • Срок исковой давности для ничтожной сделки составляет три года с момента ее заключения. Если в суд обращается иное заинтересованное лицо, то отсчет срока исковой давности начинается с момента, когда гражданин узнал о нарушении своего права.

После признания сделки недействительной применяется реституция, то есть отмена договора купли-продажи и возврат событий сделки в первоначальное имущественное состояние: продавцу переходит обратно в собственность недвижимость (после внесения изменений в Росреестре), а покупателю возвращаются деньги.

Существуют ситуации, когда возврат средств невозможен, так как продавец их уже потратил. В таком случае покупатель сможет взыскать переданные по договору деньги и сумму причиненного ущерба в порядке исполнительного производства.

Исковое заявление о признании договора купли-продажи недействительным

Исковое заявление о признании договора недействительным необходимо подавать в суд общей юрисдикции (районный или городской). Территориальная подсудность по искам, связанным с недвижимостью возникает по месту нахождения спорного имущества.

Исковое заявление должно быть составлено по установленной ст. 131 ГПК форме и содержать в себе:

  1. Наименование суда и адрес.
  2. Данные истца и ответчика (ФИО, место жительства, контактные данные).
  3. Название иска — о признании договора купли-продажи квартиры недействительным.
  4. Описательная часть с указанием на нарушение прав.
  5. Доказательства обоснований позиции истца.
  6. Просительная часть — содержит требование о восстановлении нарушенного права.
  7. Цена иска — рассчитывается от стоимости недвижимого имущества (указанной в договоре или кадастровой).
  8. Список прилагаемых документов.

Для принятия искового заявления необходимо оплатить государственную пошлину. Размер госпошлины при признании сделки недействительной устанавливается от цены иска, как при подаче заявления имущественного характера, и рассчитывается по нормам п. 1. ст. 333.19 НК РФ.

Образец искового заявления о признании договора купли-продажи недействительным:

Судебная практика

Если имеет место нарушение условий заключения сделки по основаниям ничтожности договора, позиции судов по поводу признания сделки недействительной в большинстве случаев однозначны. При оспоримых сделках решения судов могут разниться, в зависимости от ситуаций и предоставленных доказательств.

Постановлением Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ №10/22 от 29.04.2010 даны разъяснения по поводу некоторых споров, возникающих из отношений о признании сделки купли-продажи недвижимости недействительной:

  • Если государственная регистрация перехода права собственности не состоялась, то это не является основанием для признания сделки недействительной.
  • При уклонении от госрегистрации одной из сторон право собственности может осуществиться на основании решения суда.
  • В случае смерти продавца приобретатель вправе обратиться с иском о нарушенном праве к наследникам.
  • Если продавец обманным путем заключил договоры с несколькими гражданами, относительно одного и того же имущества, то недвижимость может быть передана к тому покупателю, с которым договор был заключен ранее. Остальные приобретатели вправе требовать возмещения ущерба.

Если покупателю передана во владение квартира, но право собственности на нее еще не зарегистрировано, то он является законным владельцем имущества и имеет право отстаивать свои права. Однако право собственности и возможность распоряжаться до момента государственной регистрации остается за продавцом.

Источник: http://kvartirniy-expert.ru/dogovor-kupli-prodazhi/priznanie-nedejstvitelnym/

Недействительная сделка купли-продажи: как не лишиться купленной квартиры

Признание сделки купли продажи недействительной

Подпишитесь на нас:

01.09.2014 | 10:00 64543

Ситуации, когда заключенная сделка купли-продажи признается судом недействительной, случаются на рынке недвижимости не так уж редко. Кто может оспорить сделку, на что следует обратить внимание при подписании договора и как снизить риски – разбирались журналисты БН.

Есть целый ряд причин, по которым ранее заключенная сделка и зарегистрированное право собственности могут быть признаны недействительными.

Но прежде чем мы поговорим о них, нужно разграничить понятия ничтожных и оспоримых сделок. Первые являются недействительными априори.

То есть если, к примеру, будет установлено, что гражданин продал квартиру по поддельной доверенности, суд однозначно признает такую сделку неправомочной.

С оспоримыми сделками сложнее: тут заранее неизвестно, в чью пользу будет вынесено решение. Судья будет учитывать целый комплекс факторов, доводы сторон и пр.

Покупка комнаты: изучаем подводные камниКомнаты в питерских коммуналках пользовались стабильным спросом во все времена и считались разменной монетой рынка недвижимости.

Но ликвидность этого специфического >>
Еще одно существенное отличие: спор о ничтожности сделки купли-продажи может возбудить, например, прокуратура. Что касается оспоримых сделок, то тут, по закону, инициатива должна исходить непосредственно от сторон заключенной сделки.

Ничтожные варианты

Ничтожные сделки не обязательно связаны с откровенным мошенничеством. К ним относятся, например, притворные сделки. Когда, скажем, стороны заключают договор дарения (безвозмездный по определению), а по факту имеет место передача денег за жилье. На подобные ухищрения люди идут по разным причинам.

Если продавцом и покупателем являются близкие родственники (допустим братья), у них может быть соблазн формально оформить дарственную, а денежные средства передать «просто так».

Ведь в случае заключения договора купли-продажи бывший собственник обязан уплатить налог в размере 13% (при условии, что квартира пробыла в собственности менее трех лет и ее цена выше 1 млн руб.).

Кроме того, сделка купли-продажи между родственниками не позволит покупателю получить имущественный налоговый вычет.

Наконец, многим важен и такой нюанс: если человек, состоящий в браке, получил право собственности на квартиру через куплю-продажу, это жилье считается совместно нажитым имуществом. Иными словами, при разводе второй супруг заберет себе половину. А вот подаренная квартира не делится между мужем и женой.

«Тем не менее стороны, решившиеся на притворную сделку, должны понимать: если данный факт вскроется, она будет признана недействительной», – предупреждает директор отделения АН «Итака» Надежда Тодыкова. По ее словам, то же самое касается случаев, когда купля-продажа жилья прикрывается договором ренты (пожизненного содержания). Или возьмем другой пример.

Семья приобретает квартиру с использованием средств материнского капитала. В этом случае – по закону – жилье должно быть оформлено в общую собственность родителей и их детей. Но если при покупке задействована еще и ипотека, бывает, что некоторые банки запрещают выделять доли младшему поколению.

Тогда взрослые берут на себя обязательства сделать это после погашения кредита, а потом в суете будней забывают…

Таким образом, если в дальнейшем эту квартиру решат продать, то такая сделка может быть легко отменена по суду.

Подать иск о возврате собственности вправе подросшие дети, обделенные недвижимостью (срок исковой давности для несовершеннолетних начинается с момента исполнения им 18 лет). Судебное разбирательство может быть инициировано также органами опеки и попечительства.

Экспертиза покажет

Как отмечает директор департамента новостроек NAI Becar Полина Яковлева, сделка признается недействительной (ничтожной) и в случае, если продавец на момент заключения договора являлся недееспособным.

То есть либо был слишком молод (до 18 лет участвовать в сделках можно только с письменного согласия родителей), либо страдал психическим расстройством. Впрочем, в первом случае сделка, скорее всего, до финала и не дойдет, так как без нужных подписей Росреестр в регистрации откажет.

А вот с заболеваниями психического характера все довольно сложно.

Бывает, что в момент совершения сделки отклонения человека никак не проявляются, но впоследствии судебно-психиатрическая экспертиза (по заявлению членов семьи продавца, органов опеки и попечительства, психиатрического учреждения) признает его недееспособным. Это может быть сделано даже задним числом.

И тогда совершенная сделка признается ничтожной.

Миной замедленного действия может служить покупка квартиры у юридического лица по заниженной, нерыночной стоимости (с целью ухода от налогообложения). Дело в том, что если в течение года после заключения договора фирма окажется банкротом, то, по закону «О банкротстве», конкурсный управляющий имеет полное право обратиться в суд с иском о признании сделки недействительной.

Классическим примером оспоримой сделки может служить продажа квартиры без получения нотариально удостоверенного согласия второго супруга, если жилье приобреталось на общие средства, нажитые в браке. Это является основанием для обращения обманутой половинки в суд с иском о признании сделки недействительной.

На шаг назад

«Если суд признает недействительность заключенной сделки, покупатель должен будет вернуть продавцу приобретенную квартиру, а продавец, в свою очередь, обязан возвратить денежные средства покупателю», – отмечает Полина Яковлева. Конечно, вполне возможно, что никаких денег у того, кто продавал квартиру, уже давно нет.

Тогда суд может либо наложить арест на его имущество для продажи и выплаты второй стороне денежной компенсации, либо обязать продавца ежемесячно перечислять покупателю часть своей зарплаты (тогда возврат денег растягивается на десятилетия).

В ряде случаев, когда, например, было совершено мошенничество, покупатель жилплощади может и вовсе остаться без денег.

Но преступления на рынке недвижимости – отдельная тема, не будем сейчас ее касаться.

Даже предварительная экспертиза документов не гарантирует, что в будущем сделку не признают недействительной. Поэтому эксперты советуют страховать риск утраты права собственности

Отменить можно и безвозмездную сделку. Так, при дарении жилплощади, как известно, даритель должен получить согласие второго супруга. А тот, допустим, признан умершим или без вести пропавшим.

И вот, когда договор уже заключен и право собственности зарегистрировано на нового владельца, вдруг неожиданно объявляется отсутствовавшая половинка. В этом случае сделка может быть оспорена и отменена по решению суда.

Тогда подаренная квартира просто возвращается к прежнему хозяину. Никаких выплат в данном случае не производится.

Кто защитит

Как не оказаться участником недействительной сделки? По словам юриста группы компаний «Экотон» Виталия Столярова, прежде всего не стоит соглашаться на сомнительные сделки, например, «покупку» через дарение, указание в договоре заниженной цены объекта и пр.

Кроме того, при любых сделках необходимо проводить предварительную экспертизу документов (сделать это может агентство недвижимости либо опытный юрист).

Впрочем, даже эти меры не могут гарантировать покупателю стопроцентной безопасности, в чем мы смогли убедиться выше. Поэтому специалисты советуют страховать свои риски.

В частности, риск утраты права собственности на приобретенную квартиру. Об условиях этого и других видов страхования недвижимости мы расскажем в ближайших публикациях на портале БН.

Алексей Резенков    Алексей Александронок   

Источник: https://www.bn.ru/gazeta/articles/189676/

Сфера закона
Добавить комментарий