Учитывается ли площадь дверных проемов, в общей площади квартиры в новостройке?

Почему измерить площадь квартиры не так-то просто?

Учитывается ли площадь дверных проемов, в общей площади квартиры в новостройке?

Иногда, чтобы узнать общую и жилую площадь квартиры, недостаточно просто взять рулетку и сделать замеры. Порой этим пользуются продавцы недвижимости: чем больше метров, тем лучше для кармана. Выясним, в чем заключаются измерительные «подвохи» и как измерить площадь правильно.

 Photo: Highmark Builders

Проект vs реальность

В первую очередь, стоит отметить, что проектная площадь квартиры или дома и замеры БТИ могут (и, скорее всего, будут) отличаться.

В панельных домах расхождения минимальные – 1-2%, поскольку такие сооружения собираются из готовых элементов, как в детском конструкторе, и появиться лишним метрам здесь трудно. В кирпичных домах расхождения чуть больше, поскольку здесь значительную роль играет «человеческий фактор».

А уж рекордсменами по неточностям, без сомнения, являются монолитные дома, поскольку возводятся с нуля, а квартиры там могут быть свободной или нестандартной планировки, в следствие чего размеры в реальности будет отличаться от проектных (велика вероятность, что в большую сторону).

К тому же, зачастую по ходу работ строители прямо на месте вносят в проект коррективы, связанные с усилением конструкции, прокладкой инфраструктуры и т.д., что тоже отражается на площади квартиры.

А замерщики кто?

Измерениями квартиры занимается специальный человек — кадастровый инженер, с которым застройщик заключает договор. Как правило, замеры производятся уже на стадии ввода здания в эксплуатацию, когда инженер измеряет жилые/нежилые помещения и составляет на них кадастровые паспорта.

Но инженеры тоже люди и могут ошибаться, либо из лени приписать одинаковый метраж типовым квартирам, а ведь каждый лишний метр – это десятки тысяч рублей с покупателя! Поэтому, если после покупки вы засомневались в реальном метраже, можете заказать услуги независимого замерщика и оспорить стоимость лишних метров в суде.

Важно! Инженер определяет метраж квартиры и вписывает его в документы, и приписать себе при продаже что-либо сверх этой цифры (тамбур или общий коридор) жилец не имеет права. Все изменения должны происходить только через официальные инстанции, а не самостоятельно.

  Photo: Highmark Builders

Про балкон и лоджию

Вопрос с балконами и лоджиями регулируется сразу двумя статьями Жилищного кодекса.

  1. В соответствии с п. 3 ст. 16 ЖК РФ «квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении». В понятие «вспомогательные помещения» как раз и включаются балконы и лоджии, а значит, они входят в общий метраж квартиры.
  2. Одновременно с этим в п. 5 ст. 15 ЖК РФ сказано, что общая площадь жилого помещения высчитывается, исходя из площадей всех его частей «за исключением балконов, лоджий, веранд и террас».

Если присмотреться внимательнее, то можно заметить, что в вышеуказанных документах чередуются понятия «квартира» и «жилое помещение», которые несколько отличаются друг от друга.

В частности, в разрешении на строительство дом с квартирами будет так и называться – многоквартирный жилой дом, а с жилыми помещениями – индивидуальный жилой дом (и в праве собственности земельного участка будет указано либо «земли населенных пунктов – многоквартирный жилой дом», либо «земли населенных пунктов – для индивидуального жилого строительства»).

Соответственно, значимость балконов и лоджий в общей площади тоже будет считаться исходя из того, что указано в договоре – «квартира» или «жилое помещение».

Важно! Отдельно стоит упомянуть квартиры свободной планировки, которые могут быть расценены инженером БТИ двояко – либо как «объекты незавершенного строительства», либо как огромные, но все-таки «однокомнатные квартиры». Первый вариант регистрировать нельзя, второй – можно. После установки стен площадь квартиры, несомненно, уменьшится, однако эти претензии адресовать застройщику уже нельзя, так как он не отвечает за внутрикомнатное строительство.

 Photo: Aleksey Gnilenkov

Как все-таки высчитать площадь?

В целом, процедура простая: если необходимо высчитать площадь помещений для ремонта, берется рулетка и измеряется длина каждой стены, пола и потолка. А затем, путем нехитрых арифметических вычислений, все перемножается и суммируется.

Если же площадь квартиры или дома – это предмет судебных тяжб или принципиальный вопрос при продаже/покупке недвижимости, то здесь подсчет ведется уже с учетом ряда тонкостей, указанных в СНиП 3101-2003 «Здания жилые многоквартирные».

Общая площадь квартиры не равна жилой площади. Под «общей» понимается сумма площадей всех отдельных ее помещений, а под «жилой» —  площади спален и гостиных комнат. В этих расчетах не учитываются подсобные (коридоры, кухня, санузел, встроенные шкафы), неотапливаемые и дополнительные помещения (библиотека, гардеробная).

В площади квартиры также не учитываются:

  1. ниши высотой менее 1,8 м;
  2. пространство под лестницей, если высота под ней не превышает 1,6 м;
  3. площадь под печью или камином;
  4. дверные проемы и арки, если их ширина меньше 2 метров.

 Photo: Highmark Builders

Когда высчитывается площадь стены, то из общего показателя необходимо вычесть площадь дверного проема и окна, если таковые имеются. Если квартира неправильной формы, расчет ведется согласно формулам геометрии с учетом вышеуказанных пунктов.

Андрей Шенин

19.02.2016

Источник: https://knowrealty.ru/pochemu-izmerit-ploshhad-kvartiry-ne-tak-to-prosto/

Важные нюансы при измерении площади квартиры

Учитывается ли площадь дверных проемов, в общей площади квартиры в новостройке?

15 сентября 4934

В новостройках и уже сданных домах замерами жилых и общих площадей квартир занимается кадастровый инженер. Застройщик заранее заключает договорные отношения со специалистом и приглашает его перед сдачей дома в эксплуатацию.

При этом очень важно, чтобы вся процедура выполнялась со строгим соблюдением правил. Если измерение площади квартиры сделано с нарушением, то будет сложно оформить перепланировку, а также неправильно посчитается налог на жильё.

У этой процедуры есть свои правила и много нюансов:

  • сама технология подсчёта площади;
  • выполнение точных замеров комнат с неправильной формой;
  • учёт возможных погрешностей;
  • человеческий фактор – сотрудники бюро тоже ошибаются.

В каких документах указывается площадь квартиры

Всю информацию о метраже приобретённого жилья, планировке и сами чертежи можно найти в составленном инженером техпаспорте. Замеры вписываются в документ лично специалистом и изменяются только при участии соответствующих инстанций.

Также метраж квартиры указывается в документах, составленных для процедуры:

  1. покупки-продажи недвижимости;
  2. дарения;
  3. приватизации.

Сделанные специалистом замеры также понадобятся владельцам приобретённой квартиры при желании сделать перепланировку. Для этого потребуется официальное разрешение с точным указанием метража жилплощади.

На основе жилой площади квартиры рассчитываются и коммунальные услуги. Также определяется количество стройматериала при планировании ремонтных работ.

Замеряем квартиру правильно

В действующем законодательстве чётко указывается, что входит в жилую площадь квартиры, а что – в общую. Также прописывается определение термина общей и жилой площади сданной в эксплуатацию квартиры.

  1. Когда рассчитывается жилая площадь городской квартиры или дома, то суммируются только размеры гостиных и спален.
  2. Если в справках указывается только общая квадратура, то важно понимать, что учитываются габариты всех помещений. В этом случае нужно точно знать, входит ли лоджия в общую площадь квартиры и является ли частью жилого дома. Дополнительно измеряются габариты кухни, санузлы, кладовые и гардеробные, балконы и террасы.

Интересно! Выполненный по всем правилам расчет общей площади квартиры исключает площадь вентиляционных коробок и проёмов для установки дверей.

Процедуру замера любой комнаты можно выполнить и самостоятельно. Для этого понадобится строительная рулетка и простой карандаш. Работа выполняется по плинтусу, установленному внутри комнаты. Фактически замеряется периметр каждой внутренней стены помещения без учёта проёмов. Результаты габаритов перемножаются, и получается площадь жилой или глухой комнаты.

Такие расчёты выполняются в стандартных многоквартирных домах. Обязательно учитывается наличие помещений без отопления. Для определения площади таких комнат используется понижающий коэффициент. Также учитываются правильность геометрических форм помещений.

Выполнение расчётов для комнат с неправильной формой

Работа начинается со схематического изображения помещения, для которого сохраняются неправильные габариты в масштабе. Далее потребуется условно разделить комнату на простые фигуры и сложить между собой их площади:

  • треугольники прямоугольной формы и с разными углами;
  • круглые помещения;
  • комнаты в домах с полукруглыми фасадами.

Это практичный пример того, как считается площадь квартиры на бумаге и в домашних условиях. В последнем варианте полученные результаты круга делятся пополам.

Такой вариант подсчета площади тоже требует тщательного выполнения замеров и использования специальных формул.

Какие значения не требуется включать в определение площади квартиры

Уже было сказано об исключении расчётов дверных проёмов, если рассчитывается жилая площадь квартиры – это особенность, о которой нужно знать. К таким же случаям «с исключениями» относят имеющиеся в квартире камины и отопительные печи.

Общая квадратура квартир может состоять и из площадей неотапливаемых помещений, для определения которых используют такие понижающие коэффициенты:

  • для балконов и террас достаточно показателя 0,3;
  • работа с верандой потребует использования показателя в 0,8;
  • лоджии учитываются с коэффициентом 0,5;
  • совмещённые наружные пристройки рассчитываются с показателем в 0,4.

В современных новостройках и старых перепланированных квартирах часто имеются встроенные шкафы. Конструкции не относятся к жилым комнатам, но включаются в нежилую площадь. О такой особенности нужно помнить, чтобы правильно узнать площадь своей квартиры.

Специалисты, ответственные за измерение квартирной площади

Со слов генерального директора компании NPV было сказано, что оценщики не имеют отношения к замерам жилья. Специалисты этой сферы работают уже с готовыми цифрами, прописанными в справках и техпаспортах.

Сотрудники оценочной компании не замеряют комнаты и не занимаются правками площадей квартир. Эта обязанность принадлежит определённым сотрудникам из БТИ с определённой компетенцией в таких делах. И это очень правильно.

Если замерами займутся заинтересованные компании, тогда начнутся факты злоупотребления служебным положением и добавлением квадратов.

Часто проявляются неточности замеров в квартирах с нестандартной планировкой. Также площадь может быть искусственно увеличена. Поэтому такими вопросами занимаются только инженеры из БТИ.

К разряду вспомогательных помещений относят балконы и пристроенные террасы. Если нужно оценить такую площадь, то вызывают сотрудника соответствующие отрасли. Это особенно необходимо, если приобретается квартира со вторичного рынка. В техпаспортах такого жилья цифры часто занижены, что вызовет дальнейшие трудности с перепланировкой и даже перепродажей.

Балконы также не включаются в выполненные замеры старых квартир. Поэтому процедуру рекомендуется провести заново с участием экспертов. Такой подход к делу гарантирует новым владельцам правильность выполненных замеров и позволит сэкономить на установленном налоге. Размер последнего прямо пропорционален площади приобретённого жилья.

Также позволяет независимым оценщикам «накручивать» налоги на больших квартирах.

Источник: https://info.homsters.kz/vazhnye-nyuansy-pri-izmerenii-ploshhadi-kvartiry/

Общая площадь квартиры: как подсчитать и не заплатить лишнего

Учитывается ли площадь дверных проемов, в общей площади квартиры в новостройке?

От правильности расчетов зависит, какая площадь квартиры будет указана в свидетельстве о собственности и сколько придется доплатить застройщику за дополнительные метры или, наоборот, вернуть, если площадь квартиру при строительстве уменьшилась.

Что такое общая площадь помещения?

Согласно ст. 15 Жилищного кодекса РФ, данный термин учитывает метраж всех помещений в квартире, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас. Т.е. в общей площади учитывается метраж кухни, всех комнат, коридоров и холлов, а также санузлов, кладовых помещений.

Что такое приведенная площадь?

«Приведенная площадь» учитывает общую площадь жилого помещения, а также суммарный метраж балконов, лоджий, веранд, террас, рассчитанный с понижающими коэффициентами (для лоджий – 0,5, для балконов и террас – 0,3, для веранд и холодных кладовых – 1,0).

Почему площадь квартиры может измениться?

При строительстве огромных многоквартирных домов всегда берется в расчет и официально допускается, в определенных границах, строительная погрешность, то есть отклонение фактической площади помещений от проектной.

Минимальная строительная погрешность допускается при строительстве панельных домов, так как их собирают из готовых блоков, стремясь при этом к максимальной точности.

Среди причин, которыми объясняется погрешность в панельном домостроении, могут быть: разница в размере вентиляционных ниш на верхних и нижних этажах, допуски при монтаже панелей, особенности земельного участка, на которой сооружается дом.

«Более существенной строительная погрешность оказывается при применении монолитной технологии строительства.

При этом, чем больше комнат в вашей будущей квартире, тем большим может быть отклонение от проектной площади.

Кроме особенностей строительной технологии на фактическую площадь квартиры часто оказывают влияние и изменения в проекте, которые могут вноситься в процесс по ходу сооружения объекта».

Что делать, если площадь квартиры увеличилась или уменьшилась?

Это стандартная практика. В ДДУ всегда прописана возможность увеличения или уменьшения квартиры.

Если фактическая общая площадь квартиры окажется меньше общей площади квартиры, указанной в договоре, застройщик в течение 15 календарных дней со дня получения письменного заявления участника долевого строительства с указанием платежных реквизитов возвращает последнему разницу между фактически перечисленной им суммой по договору и окончательной суммой, исчисленной по материалам первичной технической инвентаризации.

Окончательная сумма является произведением общей площади квартиры по материалам первичной технической инвентаризации на стоимость одного квадратного метра квартиры, определяемой в соответствии с договором.

«Существует предел, в размере которого покупателю не придется доплачивать, по закону он не должен превышать разницы в 5%. Застройщики могут самостоятельно устанавливать разницу в пределах данной законом цифры».

Купил квартиру в ипотеку. Площадь выросла. Как быть?

Банк, выдавая ипотечный кредит, берет в расчет сумму договора долевого участия, будущая корректировка фактической площади в расчет не берется. И если фактическая площадь оказалась больше, то доплата за метраж, к сожалению, осуществляется за счет собственных средств покупателя.

Например, клиент в 2015 году приобрел квартиру в строящемся доме проектной площадью 45 квадратных метров за 4 500 000 рублей. При подписании кредитного договора по итогам согласования банк рассчитывает максимальную сумму ипотеки, руководствуясь ценой, а не площадью.

В 2016 году завершено строительство дома, и площадь квартиры по замерам БТИ составила 46 «квадратов» – разницу в сумме 100 000 рублей оплачивает покупатель самостоятельно.

Может ли площадь квартиры вырасти на 20 кв. м, и придётся ли за них платить?

В данном случае снова вступает в силу правило «пяти процентов». Покупатель обязан оплатить увеличение площади квартиры, если это прописано в договоре, но не более чем на 5%. Например, заявленная площадь квартиры 100 «квадратов», а фактическая – 120. Покупатель может выплатить деньги за 105 кв. м, за остальное он платить не обязан.

Скорее всего, застройщик захочет удержать клиента, проявив гибкость в данном условии и предоставив индивидуальные условия рассрочки для клиента. Однако не исключен сценарий с расторжением договора.

Можно ли посчитать площадь квартиры самостоятельно? Как это сделать?

Самостоятельный обмер возможен (с помощью простой рулетки), однако, он, скорее всего, совпадет с обмерами БТИ.

Источник: https://living.ru/znanie/kak-schitaetsya-obshchaya-ploshchad-zhilogo-pomeshcheniya/

Сфера закона
Добавить комментарий